1 стр. из 1

Приняв решение о необходимости приобретения жилья, потенциальный покупатель оказывается перед выбором, на какой из существующих рынков обратить свой взгляд. Так называемый первичный рынок недвижимости предлагает не просто новую квартиру, но и новые современные коммуникации, и отсутствие различных «темных пятен» в ее «истории». В свою очередь вторичный рынок жилья позволяет вести торг за уже реально существующую жилплощадь, а не отдавать деньги за то, чего еще нет. Можно, конечно, приобрести уже готовую квартиру в новом доме. Но здесь встает вопрос цены. Понятно, что такая квартира обойдется покупателю во много раз дороже, чем «хрущевка» или жилье более позднего периода. Этого, естественно, многие граждане позволить себе не могут. Тогда и приходит на помощь известная схема покупки квартиры в рассрочку. Заключается договор о долевом строительстве, другими словами — дольщик становится и инвестором и потребителем. Правда, с момента подписания договора человек, кроме радостного предвкушения стать обладателем комфортного и современного жилья, приобретает не меньшее по эмоциональности чувство — боязнь потерять свои кровно заработанные деньги. И необходимо признать, что этот страх не беспочвенный. Только в прошлом году в петербургских судах было рассмотрено более двух сотен дел, связанных с долевым строительством. Этот год тоже не добавил «кредита доверия» строительным организациям, работающим на этом рынке. Одним из негативных факторов является полное отсутствие законодательных рычагов, при помощи которых можно было бы как-то помочь обманутым дольщикам. Ведь, как правило, в кризисной ситуации разбираться (читай — воевать с недобросовестными стройорганизациями) дольщику приходится в одиночку. И никого не волнует, что спорящие стороны находятся в абсолютно разных «весовых» категориях. Чего же боится дольщик? Прежде всего срыва сроков строительства. В настоящий момент очень редко можно встретить в долевом договоре пункт, в котором строительная организация устанавливает для себя штрафные санкции за не вовремя сданный объект. Как правило, этот пункт игнорируется, а сроки сдачи мало чем отличаются от надписей на рекламных плакатах: «конец года», «конец полугодия» и т. д. Не много приятных минут принесут дольщику и такие риски, как незавершенное строительство, двойная продажа, невозможность регистрации права собственности. Как показывает практика, полностью избежать рисков в долевом строительстве невозможно. Хотя бы потому, что между моментом внесения всей суммы денег за квартиру и регистрацией права собственности проходит не менее полугода, а в нашей реальности за такой промежуток времени может случиться все что угодно. Есть ли выход из сложившейся ситуации? Есть ли у дольщиков шансы защитить себя и свести риски к минимуму? Как ни странно, этими вопросами озадачились те, кто как огня боялся рынка долевого строительства жилья, а именно — страховые компании. Не вдаваясь в тонкости и нюансы, отметим, что страховщики используют метод так называемого размывания рисков. К примеру, вероятность одновременного угона всех застрахованных автомобилей просто нереальна. Это и позволяет «размыть» этот вид риска и при наступлении страхового случая безболезненно для себя выполнить договорные обязательства, что весьма проблематично при работе с долевым строительством, когда число одновременно пострадавших может исчисляться сотнями. Но, тем не менее, рынок диктует свои условия, и страховщики решились занять пустовавшую до сих пор нишу. Были запущены в работу первые программы по страхованию финансовых рисков при долевом участии в строительстве жилья. Не многие петербургские строительные компании оказались готовы к такому повороту событий. Поддержали идею такого страхования только финансово устойчивые организации. Но и не все страховые компании смогли обеспечить в достаточной мере защиту вложенных дольщиком денег. Если проанализировать предлагаемые в большинстве случаев договора, то несложно заметить, что, как правило, страховщики идут по двум путям. В первом варианте механизм страхования начинает работать не раньше, чем здание будет насчитывать шесть этажей. В других случаях дольщик может рассчитывать на возмещение денег только при условии банкротства строительной компании. Такие условия лишают дольщика возможности получить деньги сразу. Обычно, страховым случаем считается разрыв договора между дольщиком и застройщиком по одной из двух причин: если сроки строительства затягиваются более чем оговорено и если инвестору не обеспечены права по оформлению права собственности на квартиру. Есть еще один вид риска в долевом строительстве, о котором практически не упоминают. Это возможность при ухудшении своей платежеспособности (а от этого никто не застрахован) вернуть ранее внесенную сумму. Этот вид риска, наряду с другими, привел инициативную группу ЗАО «АВОРД» к разработке и применению на практике своей собственной программы по защите дольщиков. Изучив вопрос всесторонне, они пришли к выводу, что человека, который участвует в создании какого-то акционерного капитала (а долевое строительство очень близко к этому по своей сущности), больше всего волнует возврат денег. Но и процесс акционирования необратим, с акцией можно сделать только одно — продать другому лицу. Тогда и была предпринята попытка создать механизм перепродажи. А в основу его положена сделка с «отложенным исполнением». Разработчики особо подчеркивают, что ничего нового они не изобретали. Просто опыт работы на рынке недвижимости, в кредитной и инвестиционной сферах стал тем фундаментом, на котором и была создана программа. Она действительно использует механизмы, которые и ранее применялись в похожих ситуациях. К примеру, существовала схема передачи доли другому лицу, так называемой уступки права требования. Так, если инвестор оплатил 50% стоимости жилья, но финансовое положение не позволяет ему больше участвовать в долевом строительстве, то ему возвращали внесенную сумму, но, как правило, только в том случае, если на его долю найдется покупатель. Преемника приходилось искать либо самому дольщику, либо строителям. Теперь же эта проблема решается еще до наступления кризисной ситуации. Программа базируется на оценке и мониторинге рисков по каждому отдельно взятому объекту строительства, а значит, позволяет владеть ситуацией на рынке долевого строительства. Заключив договор уступки требования с «АВОРД», дольщик получает гарантии того, что, как бы не сложилась ситуация с тем проектом, в который он рискнул вложить свои деньги, он всегда сможет вернуть их обратно. Схема выплаты возмещения тоже предельно проста и реализуется вышеназванным договором. Гарантом при этом выступает банк. Немаловажен для дольщика и такой факт. Поскольку на момент заключения договора долевого строительства оснований для уступки требования нет, но его появление возможно в будущем, то права дольщика защищает предварительный договор уступки требования. Особо важно отметить, что он гарантирует дольщику реализацию своего права на уступку требования и возмещения. Программа проста и прозрачна. И это одно из подтверждений ее жизнеспособности и эффективности. Неудивительно, что она получила одобрение и поддержку Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. Как отметил заместитель председателя ЗакСа К.Н. Серов: «… после ознакомления с программой, Законодательное Собрание намерено разработать и утвердить ряд законодательных актов, регулирующих рынок инвестирования в долевое строительство жилья с целью уменьшения инвестиционного риска частного инвестора». Количество денег, которое работает в долевом строительстве в Санкт-Петербурге, исчисляется сотнями миллионов долларов. По мнению авторов программы AWORD, если потенциальному дольщику дать настоящие гарантии, повысить инвестиционную привлекательность первичного рынка жилья за счет надежности, то та сумма, которая вращается на нем, возрастет процентов на сто тридцать. Что это значит — можно не объяснять. Рядовой дольщик готов дать эти деньги. Но только тогда, когда будет уверен, что не выбросит их на ветер. Наша справка По оценкам «Аворд», суммарный годовой оборот рынка долевого строительства в Санкт-Петербурге составляет около $425 млн. Суммарная емкость рынка на сегодня составляет около $1,147 млрд. При всей кажущейся масштабности процесса строительства жилого фонда он (процесс) затрагивает сегодня не более 1% населения нашего города. наши оценки значительно скромнее тех, которые приводят прочие эксперты, мы разделяем мнение ряда специалистов о том, что реальный потенциал годового оборота данного рынка может приближаться к $ 1,4—1,6 млрд. Рынок строительства жилья вполне осознан как инвестиционный. Мы наблюдаем, как в строительство жилья вкладывают деньги не только институционные инвесторы, но и частные лица, рассматривая данную инвестицию как средство извлечения прибыли и средство сбережения. Правда, это в основном касается однокомнатных квартир. Понятно, что инвестиционные возможности нашего города значительно выше. Сегодня следует рассмотреть четыре основных фактора, которые негативно влияют на обсуждаемый инвестиционный рынок. Во-первых, это ликвидность. Частный инвестор хочет иметь возможность обменять свою инвестицию на деньги в случае каких бы то ни было непредвиденных обстоятельств, а это совершенно не нравится застройщику, который не может обратить строительный процесс. Во-вторых, асимметричность договорных отношений между инвестором и застройщиком. В-третьих, концентрация инвестиционных рисков каждого конкретного инвестора в пределах одного строительного объекта. В-четвертых, совмещение инвестора и потребителя в одном лице. Все эти позиции в достаточной мере осознаны профессиональными участниками рынка. Программа «Аворд» позволяет значительно расширить круг инвесторов строительства жилья: — предоставив инвестору возможность ликвидности его доли в строительстве; — решив проблему асимметричности договорных отношений инвестор-застройщик; — диверсифицировав инвестиционные риски среди строительства объектов; — предоставив возможность выбора инвесторам по критерию риск/прибыль.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!