1 стр. из 1

В этой связи на основании исторического опыта стран со сложившейся практикой ипотеки, а также на основании современных экономических достижений (в основном зарубежных стран) вполне возможно определить базовую модель для построения системы ипотеки в РФ и обосновать ее применимость в России с использованием ипотечных облигаций как инструмента привлечения финансовых ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов. В качестве базовых могут быть определены следующие основные системы ипотеки: l усеченно–открытая система (Израиль, Испания и др.) l расширенная открытая (американская) система l сбалансированная автономная (немецкая) система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать «усеченно-открытой». Первой принциальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п. Второй характерной особенностью усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др. Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно в их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от факторов, рассмотренных под заявки клиентов. Причем в странах, где помимо данной модели отсутствуют иные более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен недостаточным количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд. Существенные отличия от рассмотренной имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация данной модели может быть обеспечена при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств. Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет (основные принципы американской модели ипотеки уже применяются в России). Ипотечные банки, компании не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например, пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Третья модель, заслуживающая особого рассмотрения, — это «сбалансированная автономная». Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать (некоторые принципы сбалансированной автономной модели применяются и в России, в частности, накопительные жилищные вклады физическим лицам, практикующие в ряде российских банков, имеют практически одинаковые условия). Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости. Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и установить маржу, к примеру, в 3%, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13% (при стандартной банковской марже в 3%). Истоки практического функционирования рассматриваемой модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они, в частности, проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет следующую выгоду: собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости. Как уже говорилось выше, в России сегодня наибольшее развитие получили наработки, основанные на американской системе ипотеки. Результатом этих наработок стала концепция двухуровневой модели ипотеки, которая уже начинает реализовываться. Двухуровневая модель кредитования в России выглядит примерно следующим образом. Банк, участвующий в ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентству необходимы денежные ресурсы для выкупа, их оно берет на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами — страховыми компаниями, пенсионными фондами и т. д., — Агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются правительством РФ (рис. 1). Существует и другой вариант привлечения денежных средств Агентством. Под гарантии правительства РФ возможно привлечение долгосрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001 г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного Фонда «США-Россия» — TUSRIF в Санкт-Петербурге (рис. 2 ). По программе Фонда «Дельта-Кредит» работают порядка десяти банков в России. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей и разрешением противоречий современной российской финансовой системы, в числе которых: l высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 12—15% годовых в валюте); l несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (пять и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в относительно «длинные» эмиссионные ценные бумаги; l недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности; l высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты; l сложности формирования системы гарантийного обеспечения по облигационным ипотечным займам. Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости первоочередного применения для построения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного применения немецкой системы стройсбережений. Выбор американской модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как немецкая система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет). Дополнительным подтверждением вывода о выборе модели ипотеки служит последовательность этапов решения в СССР — РФ проблемы финансирования жилищного строительства с привлечением средств населения. Логика этого развития привела к появлению в практике российских строительных компаний и банков, осуществляющих ипотечные операции таких инструментов, как облигации жилищных займов, являющихся прямым прообразом ипотечных облигаций. В частности, схема взаимодействия участников облигационных жилищных займов может быть трансформирована применительно к рыночным ипотечным облигациям. Сегодня российская экономика уже прошла период высокой инфляции, дефолта по собственным государственным обязательствам и спада темпов промышленного производства. Относительная политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые сделают возможным обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования более дешевыми ресурсами и, следовательно, существенно снизить кредитное бремя каждого конкретного заемщика. Более того, на последующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется параллельное развертывание сбалансированной автономной системы ипотечного кредитования, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит и не подверженной воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей (расширенной открытой и сбалансированной автономной) будет представлять собой устойчивую саморегулируемую систему, имеющую высокий удельный вес в экономике страны и сглаживающую колебания экономики.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!