1 стр. из 1

В этой работе мы проанализируем рынок аренды офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга. Следует различать понятия «бизнес-центр» и «офисный центр».
Однако здесь все специализированные офисные здания, предлагающие площади в аренду, для удобства будем называть «бизнес-центрами». Подобные структуры при гостиницах, торговых, складских комплексах, а также других многофункциональных центрах, где офисная функция является вспомогательной, не рассматриваются.

КЛАССИФИКАЦИЯ
В настоящее время не существует общепринятой, а тем более утвержденной государственными стандартами классификации бизнес-центров. Приведем здесь систему, которую разработали и которой придерживаются специалисты Colliers International (см. табл. 1). В ее основу положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров.
Данной классификацией пользуются большинство международных риэлтерских организаций. В России она успешно применяется в Москве и Санкт-Петербурге с 1997 г. Нужно отметить, что бизнес-центры самого высокого стандарта отсутствуют в Санкт-Петербурге в силу особенностей законодательства в плане контроля за архитектурой (запрет на возведение многоэтажных современных зданий в центре города).

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
2002 г. характеризовался высокой активностью строительства (и реконструкции) и стабильно высоким уровнем спроса. Большая часть введенных в эксплуатацию бизнес-центров позиционируется как высокого класса (в основном «В»). Спрос на такие офисы высокий (как за счет появления новых арендаторов, так и благодаря увеличению офисного пространства существующими). Прослеживалось увеличение запрашиваемых арендных ставок. Однако фактические цены сделок по офисам высокого класса («А» и «В») не изменялись. Увеличение ставок по сделкам по классу «С» составило 5—10%.
Обобщались данные только по «раскрученным» бизнес-центрам, т. к. запрашиваемые и фактические ставки аренды увеличиваются по мере роста заполняемости или по мере приближения срока ввода объекта в эксплуатацию. Увеличение арендных ставок обусловлено прежде всего нехваткой свободных площадей и высоким уровнем спроса. По мере выхода на рынок новых площадей этот рост замедляется, увеличивается размер поправки на закрытие сделки.
Осваиваются новые территории под офисную недвижимость: набережные города — Выборгская («Петровский форт», проект «Австрийский бизнес-центр»), Пироговская («Дом Нобеля», «Дом Лебедева»), Петроградская («Сити-Центр», проект на Петроградской наб., 22), Ушаковская (Ушаковская наб., 5), Малоохтинский пр. («Аскольд» и проект бизнес-центра класса В+ района 700). Столь стремительное освоение территорий этих набережных можно объяснить транспортной доступностью, обеспеченностью парковочными местами, хорошим видом из окон.
За пределами исторического центра стали создаваться бизнес-центры более высокого класса, чем раньше. Наметилось повышение активности в предпортовой зоне (Коммерческий Морской Порт), где наблюдалась нехватка офисных площадей. 15 ноября 2002 г. состоялось открытие бизнес-центра «Ресурс» (ул.  Маршала Говорова, 35), заполняемость к этому моменту составила 85%. На март 2003 г. намечено открытие бизнес-центра «Циолковский» (ул. Циолковского, 13—15). ООО «Балтика» приступает к возведению трехэтажного офисного здания общей площадью 4267 кв. м на Межевом канале. На заседании ИТК 27 ноября 2002 г. компании было предоставлено право проектирования и строительства на земельном участке площадью 3386 кв. м.
Рост доходов компаний и выход на рынок новых фирм влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей (подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, сервисных услуг) и их размерам. После местоположения бизнес-центра арендаторов интересует прежде всего отделка, планировка, система вентиляции, телекоммуникации (выделенная компьютерная сеть, прямой доступ в Internet), энергоснабжение (раздельная система энергоснабжения), возможность выбора оператора связи. Помимо этого, одним из основных требований остается наличие достаточного количества парковочных мест, желательно, охраняемых.
Компании уже не так охотно арендуют офисы на «строительной площадке». Большинство выходящих на рынок бизнес-центров открывается сразу или очередями, а не постепенно, за счет реинвестирования арендных платежей в ремонт здания, как это было прежде. Старые бизнес-центры класса «В» уже не могут предложить уровень технического оснащения, который необходим большинству арендаторов.
Новое поколение бизнес-центров — «Аскольд», «Сити-Центр», «Петровский форт», «Ушаковская, 5», — недавно построенные, оборудованные по последнему слову техники здания. Все они имеют большое количество парковочных мест, в т. ч. охраняемых.
Некоторые фирмы предпочитают «за те же деньги» снять офисы с лучшей инженерной инфраструктурой. Пока отмечены только единичные случаи переезда в новые бизнес-центры. На это решаются только небольшие компании, не завязанные на телекоммуникации, телефонные номера и не имеющие сильной привязки к месту, с небольшими затратами на переезд.

АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Арендопригодная площадь офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет около 580 000 кв. м. Запрашиваемые ставки аренды и заполняемость бизнес-центров Санкт-Петербурга по состоянию на середину декабря 2002 г. приведены в табл. 2.

Класс «А»
Рынок офисных площадей класса «А» по-прежнему неразвит. И Санкт-Петербургу их не хватает. Существующие 4 бизнес-центра (White Nights House, Atrium-Nevsky, 25, Northen Capital House, Sweden House) имеют площадь всего около 22,5 тыс. кв. м. Это составляет порядка 4% от всех офисных площадей в бизнес-центрах. Практически все площади заполнены.
Объем предложения ничтожен и не может удовлетворить спрос. Сейчас бизнес-центры этого класса не в состоянии предложить офисные помещения большой площади (более 500 кв. м) в одном уровне. Последние были заняты в White Nights House компанией Ernst & Young осенью 2002 г. В классе «А» остались неудобные, с точки зрения планировки, офисы: мансардные площади и помещения, обращенные окнами внутрь атриума. Отсутствие предложения в данном сегменте рынка является прежде всего последствием кризиса 1998 г. Долгое время бизнес-центры класса «А» имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты. За прошедший год здесь произошли лишь несущественные пополнения: на рынок выставлено около 1500 кв. м (Credit Lyonnais Building на Невском пр., 12). В силу своей специфики (ориентированность на одного арендатора, роскошные интерьеры, небольшое количество паркомест во встроенном гараже) они до сих пор не нашли арендатора.
В I кв. 2003 г. ожидается ввод в эксплуатацию нового бизнес-центра класса «А» на Караванной ул., 10 (6000 кв. м офисных площадей). Этот проект уникален. В отличие от существующих бизнес-центров, это полностью новое строительство. В ближайшее время планируется возведение 2 очереди Northen Capital House (будет введено около 10 000 кв. м офисных площадей класса «А», общая площадь объекта около 25 000 кв. м, большая часть которой приходится на парковку вместимостью 350—400 машин).
Запрашиваемые ставки аренды на площади класса «А» составляют около 450—600 долл./кв. м без НДС, вкл. эксплуатацию, и за 2002 г. их повышения не отмечено.

Класс «В»
Рынок офисных площадей класса «В» — самый динамично развивающийся. Этот класс — лидер по количеству бизнес-центров и объему офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2002 г. Качественные помещения сданы практически на 100%.
Объем офисных площадей класса «В» (в т. ч. введенных в 2002 г.) составляет около 120 000 кв. м (в т. ч. около 60 000 кв. м по «B1» и «В2» и около 80 000 кв. м по «В3»). Некоторые бизнес-центры, открытые в 2002 г., были заполнены практически сразу («Добролюбов», «Сити-центр» — 1 очередь). Наиболее значимым по масштабности (общая площадь около 50 000 кв. м, площадь офисов около 16 250 кв. м) является проект «Петровский форт», открытие которого запланировано в I кв. 2003 г.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на площади класса «B»: 200—460 долл./кв. м без НДС, вкл. эксплуатацию. Верхняя граница соответствует «видовым» офисным площадям «Петровского форта» и «Сити-центра». За 2002 г. их повышение составило до 15%. Средние арендные ставки по фактически заключенным сделкам практически не изменились.
Важным событием прошлого года было предложение на продажу сразу нескольких «раскрученных» (заполненных в основном на 100%) бизнес-центров этого класса (см. табл. 3).

Класс «С»
Доля офисных площадей класса «С» преобладает — около 75% от всего объема. Рынок развивается, спрос на такие помещения остается на неизмененном уровне. Активного строительства не ведется, новые площади выходят на рынок после полной реконструкции бывших административных и административно-лабораторных зданий. Предложение не превышает спрос.
Раньше предложение формировалось, как правило, за счет помещений, которые арендатор ремонтировал самостоятельно, состояние общих площадей оставляло желать лучшего. Сейчас такие варианты являются редким исключением. Управляющие предлагают в аренду только отремонтированные площади. Можно констатировать, что эпоха развития зданий путем реинвестирования арендной платы в ремонт завершена, рынок вышел на качественно новый уровень.
Наиболее интересными последними проектами бизнес-центров этого класса являются «Ресурс» (заполняемость 100%), «Фарватер» (заполняемость 100%), «Петровский» (заполняемость 95%), «Эврика» (заполняемость 100%).
Средние запрашиваемые ставки аренды на площади класса «С» составляют около 125—300 долл./кв. м без НДС, вкл. эксплуатацию (верхняя граница соответствует «видовым» площадям «Нобеля»). За 2002 г. их повышение (как и по фактическим сделкам) составило 5—10%.
Основная доля предложения приходилась в 2002 г. на офисы класса «В3» и «С». В 2003 г. «смещение» произойдет в сторону бизнес-центров более высокого класса (после ввода «Петровского форта», «Аскольда», новых очередей «Сити-центра»). Большую долю занимают площади с арендными ставками не менее 250 долл./кв. м в год без НДС, вкл. КУ. На «дешевые» офисы класса «С» (арендные ставки в мес. не более 15 долл./кв. м без НДС, вкл. КУ) приходится всего лишь около 15% предложений.
Как правило, управляющие стараются не сдавать площади мелким арендаторам, однако здесь нет общего правила. Размер предлагаемых площадей зависит от особенностей здания, плана аренды, удобства обслуживания, особенностей финансовых схем при расчетах, продолжительности договоров.
Очевидно, что структура предложения по размерам офисных площадей обусловлена структурой спроса.

АНАЛИЗ СПРОСА
Типичный арендатор: местные фирмы, арендующие (или желающие снять) до 100 кв. м в бизнес-центрах класса «В3»-«С1» по ставкам 150—250 долл./кв. м в год без НДС, вкл. КУ.
Среднее соотношение иностранных компаний к российским в бизнес-центрах уровня «В2» составляет около 10% российских компаний против 90% иностранных. С уменьшением класса увеличивается доля российских арендаторов. Так, например, соотношение для бизнес-центров класса «В3»-«С1» следующее:
 иностранные компании — 5—10%;
 московские компании — 10—20%;
 местные компании — 70—85%.
Около 20—25 тыс. кв. м офисных помещений было поглощено рынком в течение 2002 г. В целом характерной чертой прошлого года был устойчивый высокий уровень спроса со стороны как западных, так и российских компаний.
На сегодня наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров:
 в классе «А» — 200—300 кв. м;
 в классах «В» и «С» — 20—50 кв. м, затем следуют 50—200 и 500—1000 кв. м.
По сравнению с прошлым годом интерес к крупным площадям вырос.
В начале 2002 г., по расчетам Colliers International, спрос на различные классы помещений выглядит примерно следующим образом: «А» — не более 10%, «В» — 65%, «С» — около 25%. Спрос на офисы класса «А» представлен в большинстве случаев международными компаниями, крупными российскими компаниями и иностранными представительствами. Спрос на офисы класса «В» возможен со стороны компаний как иностранных, так и российских, которые заинтересованы в престижном офисе или предпочитают располагаться в центре города. Спрос на помещения класса «С» в основном представлен российскими компаниями, которые только начинают свою деятельность и им требуется небольшой офис (до 100 кв. м), а также крупными
отечественными фирмами, которые готовы арендовать дешевые помещения и затем произвести в них дополнительный ремонт за свой счет.
Необходимо отметить, что на сегодняшний день существует тенденция роста спроса на помещения, расположенные на берегах Большой Невки: Пироговская, Выборгская, Ушаковская и Петроградская набережные. Этот район все чаще сравнивают с Лондонским Сити. Успех этого места объясняется высокой загруженностью транспортных магистралей в центре города и отсутствием там достаточного количества парковочных мест. Кроме того, на берегах Большой Невки находятся бывшие крупные предприятия, которые стали неконкурентоспособны и, в большинстве случаев, закрылись, а их недвижимое имущество затем было реконструировано для сдачи в аренду.
По нашим наблюдениям, основной спрос приходится на недорогие (арендные ставки не более 15 долл./кв. м в мес. без НДС, вкл. КУ) небольшие (20—30 кв. м) офисы. Следующими по спросу идут офисы до 100 и свыше 500 кв. м по ставкам 150—250 долл./кв. м в год без НДС, вкл. КУ. И только около 10% арендаторов готовы снимать офисы класса «А»-«В1» по высоким ставкам (до 400 долл. без НДС), но при этом их бюджет, как правило, ограничен, что в свою очередь влияет на размер арендуемых площадей.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НА 2003 Г.
 Спрос сохранится на высоком уровне.
 Предложение будет представлено в основном новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих).
 Предложение не превысит спрос.
 Запрашиваемые арендные ставки и ставки по фактическим сделкам по офисам высокого класса меняться не будут. По классу «С» возможен рост ставок в пределах 5—10%.
 В ближайшие 1—2 года «затоваривания» не предвидится.
 Выход на рынок в 2003 г. сразу нескольких крупных офисных зданий класса «В» может привести к миграции арендаторов из бизнес-центров первого поколения в новые. Владельцы «старых» бизнес-центров будут вынуждены улучшать техническое оснащение зданий, сервис.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!