1 стр. из 1

Нормативно-правовую базу в сфере недвижимости по предметам регулирования условно можно разделить на четыре группы: 1) акты, регулирующие предоставление объектов недвижимости на инвестиционных условиях; 2) акты, регулирующие взаимоотношения субъектов градостроительной деятельности; 3) акты, регламентирующие вопросы инженерного обеспечения объектов инвестирования; 4) акты, определяющие мероприятия, направленные на стимулирование реализации инвестиционных вопросов со стороны органов государственной власти. Если по последней позиции ситуацию, в принципе, можно считать удовлетворительной (это подтверждают аналитические исследования Всемирного банка), то по первым трем имеется большое число пробелов. Во втором полугодии 2000 г. Комитетом по строительству были предприняты энергичные действия по совершенствованию нормативно-правовой базы в рамках действующей системы законов Санкт-Петербурга. Эта работа шла по трем ключевым направлениям: 1. В сфере предоставления объектов и имущественных прав на них на инвестиционных условиях были приняты следующие документы: — Новый регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации. Этот документ позволил снять ряд вопросов о соответствии местного законодательства Санкт-Петербурга федеральному. Мы перешли к корректировке градостроительной документации о застройке территории, использовав возможности, предоставляемые Градостроительным кодексом Российской Федерации. Новый порядок в подавляющем большинстве случаев исключает необходимость выполнения предпроектных проработок, что, безусловно, сокращает сроки и стоимость разработки инвестиционно-тендерной документации. Введено понятие «лист согласования», что позволило нам более четко вести контроль за соблюдением нормативных сроков согласования в городских инстанциях. — Принято распоряжение «50 на 50», которое, с одной стороны, упорядочило замену перечисления средств на инфраструктуру на иные виды имущества, с другой — стало действенным инструментом для сглаживания социальных конфликтов, связанных с намечаемыми градостроительными преобразованиями. — В порядке эксперимента принято распоряжение о проведении торгов на право заключения предварительного инвестиционного договора. Принятие этого акта позволило 26 января 2001 г. успешно провести аукцион. При этом спустя менее чем три месяца ряд компаний уже готов выйти на ИТК с полностью согласованным пакетом документов. Эти примеры наглядно показывают, что наличие гарантий для за-стройщика о целевом предоставлении земельного участка является самым эффективным способом сокращения сроков подготовки инвестиционно-тендерной документации (добиться такого эффекта не удавалось ни путем упрощения состава документации, ни путем ужесточения административного контроля за сроками согласования). — Принято распоряжение о создании Единой геоинформационной системы развития недвижимости. 2. В градостроительной сфере было принято распоряжение губернатора Санкт-Петербурга о порядке проведения общественных обсуждений инвестиционных проектов. На данный момент состоялось уже более 70 общественных слушаний. Само введение процедуры учета общественного мнения полностью обеспечило соответствие наших действий федеральному законодательству и застраховало нас от неприятных юридических последствий, подобных ситуации с мансардным строительством. Следует отметить, что, несмотря на то что общественные обсуждения далеко не всегда проходили гладко, пока не было случая отказа потенциальному инвестору в праве на реализацию проекта. В 2000 г. Комитетом по строительству совместно с Комитетом экономики и КГА была инициирована разработка новых градостроительных нормативов, направленных на повышение эффективности использования городских территорий с учетом современных социально-экономических условий и демографической ситуации. 3. В сфере инженерного обеспечения в 2000 г. мы не успели принять каких-либо правовых актов, тем не менее, ряд серьезных вопросов удалось урегулировать организационными актами Администрации Санкт-Петербурга: на уровне протоколов были решены вопросы обеспечения тепловой мощностью вновь построенных жилых домов, а также подключения домов к объектам теплоснабжения до образования ТСЖ и регистрации кондоминиума. Несмотря на то что в течение II полугодия 2000 г. в нормативно-правовой сфере удалось добиться определенных положительных сдвигов, ситуацию в этой области по-прежнему нельзя назвать удовлетворительной. Проведенный нами анализ показывает, что дальнейшее продвижение невозможно путем разработки нормативно-правовых актов Администрации без принятия новых законов Санкт-Петербурга или корректировки действующих. Представляемый нами перечень основных целей и задач по сфере регулирования также разбит на три блока: 1) порядок предоставления объектов; 2) регулирование градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга; 3) регламентирование вопросов инженерного обеспечения. Предложения в области предоставления объектов недвижимости в 2001 году Нужно решить следующие вопросы: Необходимо внести изменения в Закон «Об инвестициях в недвижимость». Планируемые изменения должны в первую очередь законодательно закрепить возможность заключения предварительных инвестиционных договоров. Необходимо, хотя бы из политических соображений, законодательно закрепить основные принципы работы Единой геоинформационной системы — открытость, достоверность и доступность информации. Действующий закон перегружен рядом положений, касающихся вопросов градостроительства и инженерного обеспечения и не относящихся впрямую к предмету его регулирования. Следует отметить, что наличие последнего недостатка связано с отсутствием разветвленной системы законодательства в области развития недвижимости, основы которой мы предлагаем заложить в этом году. Приняв законодательные акты в сфере градостроительства и инженерного обеспечения, о чем речь пойдет ниже, мы сможем сделать действующий Закон «Об инвестициях в недвижимость» более коротким и понятным для инвесторов. Параллельно с корректировкой Закона «Об инвестициях в недвижимость» необходимо принять ряд нормативно-правовых актов Администрации Санкт-Петербурга. На базе нарабатываемого опыта необходимо установить порядок и способы заключения предварительных инвестиционных договоров (на отдельный объект, на территорию, заключение договоров по результатам торгов или целевым назначением). Мы предлагаем учитывать средства, поступающие от застройщиков по предварительным договорам, как средства «инфраструктуры». О наших предложениях по их целевому использованию также будет сказано ниже. Практика комплексного развития городских территорий показывает целесообразность и необходимость создания системы генеральных застройщиков по отдельным крупным инвестиционным проектам. Необходимо распоряжение губернатора, утверждающее основные полномочия генерального застройщика (участие в качестве третьей стороны по инвестиционному договору, выполнение функций заказчика по инженерной подготовке, осуществление координации деятельности застройщиков в отношении сроков строительства). Необходимо откорректировать действующий порядок проведения рыночной оценки. Мы считаем, что методика должна быть более простой и в максимальной степени исключать субъективизм со стороны отдельных оценщиков или сотрудников ГУИОН. В связи с переходом к предварительным договорам необходимо ввести в методику такие коррективы, которые позволили бы спрогнозировать окончательный размер рыночной оценки с точностью до 20—25% на стадии проведения опционных торгов. Необходимо установить критерии и порядок выдачи разрешений на залог объекта незавершенного строительства. Несовершенство действующей нормативно-правовой базы в этом вопросе является препятствием для привлечения кредитных ресурсов в развитие недвижимости. Необходимо ввести единый порядок предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Неурегулированность этих вопросов в ряде случаев уже привела к безвозвратному выводу из оборота крупных городских территорий, которые могли бы быть использованы гораздо более эффективно. Необходимо принять ряд нормативных актов, касающихся основных положений инвестиционного договора. В настоящее время можно полностью согласиться с мнением застройщиков, что инвестиционный договор со стороны города является не партнерским. Если мы хотим создать в городе благоприятный инвестиционный климат, мы должны брать на себя более существенные обязательства по инвестиционному договору (гарантии отсутствия обременений, обязательства по инженерному обеспечению). Предложения в области градостроительной сферы в 2001 году Принятая во II полугодии 2000 г. система нормативно-правовых актов Администрации Санкт-Петербурга, связанная с корректировкой градостроительной документации при подготовке решений ИТК, целиком и полностью базируется на Градостроительном кодексе РФ. Пунктом 9 статьи 28 Градостроительного кодекса внесение любых изменений в градостроительную документацию отнесено к исключительной компетенции органов, ранее ее утвердивших. Это означает, что Администрация Санкт-Петербурга имеет все необходимые полномочия по утверждению изменений градостроительной документации о застройке территорий (проекты планировки и проекты застройки кварталов). Вместе с тем вопрос о порядке утверждения новой градостроительной документации о застройке, а также документации о градостроительном планировании развития территорий остается открытым. Градостроительный кодекс РФ в общем случае делегирует данные полномочия органам местного самоуправления, справедливо установив исключения для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Пунктом 3 статьи 28 Градостроительного кодекса однозначно установлено, что пределы компетенции органов государственной власти Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления должны быть разграничены законом субъекта федерации. Необходимость принятия такого закона назрела, особенно в связи с начинающейся разработкой нового Генерального плана. Кроме того, отдельным вопросом является введение правового градостроительного зонирования. Согласно Градостроительному кодексу РФ, соответствующие аспекты также должны быть отражены в специальном законе Санкт-Петербурга. Первоочередным шагом в развитии законодательства Санкт-Петербурга в градостроительной сфере должно стать принятие Закона Санкт-Петербурга «О градостроительном планировании развития и градостроительном регулировании использования и застройки территории Санкт-Петербурга». По рассматриваемому вопросу у Комитета по строительству и КГА имеются совместные наработки. Подготовленные варианты проекта Закона основаны на предпосылке, что Закон должен содержать преимущественно переходные положения и действовать не далее чем до 2004—2005 гг. Впоследствии его должен заменить Градостроительный устав Санкт-Петербурга. Цели принятия Закона «Об основах градостроительства в Санкт-Петербурге» — обеспечить правовую основу для разработки и утверждения Генерального плана, создать условия для отработки на практике системы правового зонирования, установить порядок придания юридического статуса многочисленным концепциям развития отдельных городских территорий, разработанных КГА, застройщиками и агентствами территориального развития. Принципиальной позицией является временный отказ от принятия Градостроительного устава города, поскольку многие вопросы, которые предстоит отработать, в российской практике предстоит решать впервые. На этом пути не исключены ошибки и недочеты, которые необходимо будет своевременно исправлять. Градостроительный же устав, по своему определению, является документом, который должен действовать без существенных изменений достаточно долго. В развитие Закона «О градостроительном планировании...» должен быть принят целый ряд нормативно-правовых актов Администрации: о порядке утверждения градостроительной документации; о порядке разработки правил застройки и землепользования; о порядке разработки, согласования и утверждения проектов межевания территорий; о порядке разработки актов резервирования территории для государственных и муниципальных нужд (проводящаяся в настоящее время массовая корректировка градостроительной документации застройки в связи с размещением жилищного строительства может привести к вымыванию пятен для строительства объектов социальной инфраструктуры. С принятием новых нормативов, снижающих показатели обеспечения застройки объектами инфраструктуры, важно не удариться в противоположную крайность); об утверждении общей части правил застройки и землепользования (речь идет о текстовой части правил застройки — единой для всей территории города, которая должна заменить устаревшее решение Исполкома Ленсовета от 1989 г. «О правилах застройки Ленинграда»); в текущем году необходимо завершить разработку, согласование и утверждение территориальных градостроительных нормативов, начатые нами во II полугодии прошлого года. Предложения в области инженерного обеспечения в 2001 году Важнейшим шагом должно стать принятие Закона Санкт-Петербурга «О привлечении средств потребителей на развитие энергоисточников и систем инженерного обеспечения Санкт-Петербурга». В настоящее время средства на развитие инфраструктуры собираются только с объектов, попадающих под действие Закона Санкт-Петербурга «Об инвестициях в недвижимость», то есть за счет предоставления под застройку земель городского запаса. Сегодня в значительных объемах ведется строительство на территориях, находящихся в собственности юридических лиц, фактических землепользователей, переданных в долгосрочную аренду, находящихся в бессрочном пользовании, хозяйственном ведении и оперативном управлении федеральных органов, предприятий и учреждений. При этом зачастую строительство предусматривает коренное изменение функционального назначения, сопряженное с увеличением расчетных нагрузок на головные сооружения. На землях, отведенных десятилетия назад федеральным органам, учебным заведениям и т. п. для государственных и производственных нужд, осуществляются чисто коммерческие проекты, такие как строительство жилья на продажу. Отсутствие в этих случаях отчислений на инфраструктуру ставит застройщиков в неравное положение. В советское время при строительстве на территории Ленинграда объектов производственного и непроизводственного назначения предприятиями и организациями республиканского и союзного подчинения долевое участие в развитии городской инфраструктуры предусматривалось в обязательном порядке. Почему же сейчас освобождены от отчислений не только федеральные организации, но и частные структуры, чьи коммерческие проекты сокращают резервы мощностей городских инженерных ведомств? Особо отметим: резервы, воспроизводство которых дотируется бюджетом Санкт-Петербурга. Позиция Комитета по строительству и Комитета энергетики заключается в необходимости решения двух вопросов: 1. Увеличение поступления доходов в бюджет Санкт-Петербурга за счет введения платы за подключение к городским инженерным системам при реализации инвестиционных проектов на занимаемых территориях. Размеры отчислений должны рассчитываться по специальной методике и тарифам, ежегодно утверждаемым Администрацией Санкт-Петербурга, пропорционально потребным дополнительным инженерным нагрузкам. Плата за подключение, безусловно, должна быть ниже, чем по объектам, предоставляемым на ИТК. Наша общая позиция состоит также в поддержке требований застройщиков об освобождении их по объектам ИТК от любых платежей, кроме рыночной оценки. 2. Увеличение доходов в бюджет Санкт-Петербурга за счет отчислений застройщиков должно сопровождаться введением порядка целевого использования этих средств на развитие головных инженерных сооружений. По данному вопросу при согласовании настоящего проекта постановления с Комитетом финансов у нас возникли разногласия юридического характера. Комитет финансов ссылается на то, что статьей 35 Бюджетного кодекса РФ доходы бюджета не могут быть увязаны с определенными расходами. Комитет по строительству считает, что рассматриваемое предложение не вступает в противоречие с Бюджетным кодексом Российской Федерации. Речь не идет о закреплении целевого использования средств законами о бюджете и создании парных статей. Мы предлагаем всего лишь введение единого учета средств, поступающих по инвестиционным договорам, предварительным инвестиционным договорам и занимаемым территориям, по результатам которого Администрация Санкт-Петербурга в установленном порядке формирует предложения по проекту бюджета. Помимо увеличения сборов средств на инфраструктуру и пересмотра отношения к развитию головных объектов и инженерной инфраструктуры в сфере инженерного обеспечения необходимо решить еще два важных вопроса: — упорядочить выдачу технических условий (такой проект распоряжения уже подготовлен Комитетом энергетики и полностью согласован); — упростить процедуры передачи объектов инфраструктуры, построенных застройщиками в рамках выполнения инвестиционных условий, в собственность Санкт-Петербурга (данная задача может быть решена распоряжением губернатора, проект которого предстоит разработать). Резюме: Основные положения представленного проекта постановления рассмотрены на Координационном совете по делам строительства при вице-губернаторе и получили поддержку представителей основных инвестиционно-строительных компаний города. Проектом постановления предлагается создать рабочую группу в составе представителей Администрации, Законодательного Собрания (с целым рядом депутатов по этому вопросу уже проведены предварительные переговоры), а также представителей компаний, работающих на рынке недвижимости. В процессе работы возможны изменения названий и количества правовых актов, необходимость принятия которых будет выявлена. Вместе с тем у нас нет никаких сомнений в правильности и необходимости решения задач, перечисленных в приложении к проекту постановления.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!