1 стр. из 1

К ИСТОРИИ ВОПРОСА
Строительство первых крупнопанельных домов (дома первого поколения) началось в СССР в 1945 г. и вплоть до 1959 г. велось в основном в форме экспериментального строительства. За этот период были найдены основные приемы архитектурно-конструктивных решений, опробованы различные материалы и конструкции, выявлены возможные способы изготовления и методы монтажа крупных панелей. Окончательно была разработана технология индустриального строительства домов из крупных панелей, преимущественно бескаркасных, с поперечными несущими стенами, как наиболее соответствующий природно-климатическим условиям строительства Северо-Западного региона и уровню социально-экономического развития общества.
Размеры фонда домов первых серий составляют на сегодняшний день около 9 млн. кв. м общей площади, на которой проживает около 600 тыс. человек, что составляет 10% жилого фонда и 11% населения города.
Панельные дома второго поколения разработаны на основе более совершенного блок-секционного метода типового проектирования. Его суть заключается в создании системы различных по составу квартир и конфигурации блок-секций, формировании из них разнообразной в плане застройки.
Следующим этапом массового панельного домостроения стали дома третьего поколения, построенные, как и здания предыдущей серии, на основе блок-секционного метода, но более совершенного.
Таким образом, панельных домов в Санкт-Петербурге великое множество, и большая часть из них к настоящему времени находится не в лучшем состоянии.
Вот что думает по этому поводу Николай Питиримов, председатель городского объединения домовладельцев Санкт-Петербурга: «Прогрессирующий физический износ (21–40%) жилищного фонда, в особенности первых массовых серий, и высокий уровень (в настоящее время в 3 раза превышающий нормативный) энергозатрат на отопление этих домов ставят задачу их реконструкции в разряд первоочередных.
При этом реконструкция жилых домов массовых серий неразрывно связана с развитием территорий и включает в себя: капитальный ремонт с утеплением; реконструкцию с надстройкой этажей и дополнительных объемов; новое строительство; модернизацию инженерных сетей и сооружений; благоустройство территорий…
…Успешный опыт реализации крупномасштабных программ обновления районов застройки 60-х гг. во Франции, Германии и странах Восточной Европы показывает, что при вариантности подходов, методов и технологий реконструкции инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий (даже в благополучных и богатых странах). Опыт разборки зданий первых массовых серий в Москве показал, что затраты по демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения отходов, могут составить $100 на 1 кв. м сносимого жилья…
В Санкт-Петербурге фонд первых массовых серий составляет 8912 тыс. кв. м и представлен крупнопанельными сериями, в том числе 1лг-507 (30%), ГИ (17%), общероссийской 1-335 (13%), ОД (10%) и кирпичной серией 1-528 (30%). Проведенные обследования и практика ремонта-реконструкции различных домов из этого фонда подтверждают их ремонтопригодность. Их капитальные конструкции далеко не исчерпали свой физический ресурс, что позволяет надстраивать такие здания одним-двумя этажами (исключение составляют отдельные элементы зданий — козырьки, карнизы, балконы, которые в некоторых случаях находятся в аварийном состоянии). Эти заключения в полной мере могут быть отнесены и к жилищному фонду второго и третьего поколения массовых серий.
Типовые решения реконструкции, таким образом, могут охватить 55% жилищного фонда Санкт-Петербурга».

ЧТО ДЕЛАТЬ?
Успешно провести реконструкцию панельных зданий можно, опираясь на опыт государств, где такая реконструкция уже проведена. Летом прошлого года в Санкт-Петербурге прошел мастер-класс по реконструкции крупнопанельных жилых домов. Мероприятие проводилось немецкими архитекторами из фирмы Mauser Architekten BDA: Филиппом Мойзером, Тобиасом Нейфером, Корнелиусом Магнольдом. Инициатором мастер-класса был Гете-институт, идея получила поддержку со стороны Петербургского архитектурно-строительного университета (СПб ГАСУ) и заинтересованных немецких фирм, в том числе ЗАО «КБЕ».
Участникам мастер-класса было предложено выполнить предпроектные разработки по санации четырех крупнопанельных домов различных серий, жильцы которых проявляют интерес к реконструкции своих домов.
Были организованы четыре группы студентов, в состав которых входили представители всех специальностей: архитекторы, конструкторы и экономисты. Три группы возглавили немецкие архитекторы, одну — преподаватели Архитектурного института. За четыре дня группы подготовили предложения по санации домов и дали экономическую оценку ее эффективности.
Концепции были различными и принципиально отличались по своим подходам к вопросам реконструкции. С одной стороны, это были достаточно реалистичные предложения группы архитектора Магнольда — наиболее близкие к применяемым сегодня на практике методам. С другой — концепция группы Мойзера, превращающая типовой дом серии 600 в футуристический, остро индивидуальный объект.
Где-то посередине лежат концепции, предложенные другими группами. Группа Нейфера предложила концепцию «ящика с инструментами», включающую в себя комплекс различных мероприятий по улучшению жилья — конструктор, из которого жилищные объединения могут выбирать для своей серии тот или иной набор мероприятий, соотносясь со своими нуждами и материальными возможностями. Такой вариант реконструкции дает большую гибкость и градостроительное разнообразие архитектурных решений.
Все концепции в той или иной степени затрагивали вопрос по энергосберегающим мероприятиям, в том числе по утеплению наружной оболочки здания. Как один из элементов наружной оболочки, через который происходят максимальные теплопотери, должны быть заменены старые оконные блоки. В проведенных в Санкт-Петербурге исследованиях выявлено, что до 40% тепловых потерь в панельных домах происходит через оконные блоки.
Об этом и о практической реализации санации панельного жилья было рассказано в докладе архитектора КБЕ В. Тарасова. Санация домов кооператива «Гумбольдт-Университет», выполненная при участии «КБЕ», приведена в качестве положительного примера в утвержденной государственной программе реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге.

КАК ДЕЛАТЬ?
В рамках выставки «300 лет Санкт-Петербургу: Россия, открытая миру», проходившей в Берлине 7—9 апреля этого года, состоялся российско-немецкий «круглый стол»: «Комплексная санация панельных домов». Инициаторами проведения этого мероприятия стали: некоммерческое партнерство «Городское объединение домовладельцев»  Санкт-Петербурга, объединяющее более полутора тысяч жилищных кооперативов города, и некоммерческая организация «Инициатива Жилищное Хозяйство в Восточной Европе» (Германия), обладающая богатым немецким опытом реконструкции панельных домов в Германии, особенно в ее Восточных землях.
В работе круглого стола приняли участие представители различных ветвей власти Санкт-Петербурга и Берлина. Со стороны администрации Санкт-Петербурга участвовали: вице-губернатор, председатель Комитета по строительству А. Вахмистров, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству  В. Полищук, начальник отдела научно-технической политики и инноваций Комитета по экономическому развитию С. Кузьменко и другие. Со стороны Законодательного Собрания — депутаты М. И. Амосов, С. Ю. Андреев, В. М. Гольман.
Каждая из сторон по-разному увидела пути решения финансовых и правовых проблем, связанных с реконструкцией панельных домов. Вице-губернатор А. Вахмистров подробно рассказал о схеме санации, заложенной в «Региональную программу реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге». При этом финансирование реконструкции осуществляется за счет средств инвесторов, ведущих строительство новых домов в микрорайонах. Деньги в этом случае целевым путем направляются на реконструкцию панельных домов.
Интересную идею по продвижению санации высказал депутат ЗАКСа С. Андреев: «В настоящее время долгосрочные кредиты банков на санацию получить не удается прежде всего потому, что жилищные кооперативы не могут в качестве залога использовать землю — им принадлежит небольшой участок вокруг дома, как правило, до проезда, шириной всего несколько метров. Но если создать единый имущественный комплекс на базе целого микрорайона, то ситуация может в корне измениться. Тогда кондоминиум сможет распоряжаться всей землей микрорайона, в том числе закладывать ее под кредиты банков, возводить на ней коммерческие комплексы и так далее. Таким образом, микрорайон сможет заняться комплексной санацией своей территории за счет самофинансирования».
Представители немецкой стороны поделились своим практическим опытом в санации крупнопанельных зданий и выразили желание принять активное участие в процессе санации панельных микрорайонов Санкт-Петербурга.
Участники «круглого стола» договорились о развитии российско-немецкого партнерства по санации панельных домов. Со стороны Германии взаимодействие будет реализовываться через «ИВО» как организации, аккумулировавшей в себе немецкий опыт реконструкции. Со стороны Санкт-Петербурга функции заказчика по реконструкции панельных зданий берет на себя «Городское объединение домовладельцев». В качестве первых задач во взаимодействии партнеров определены обследование первых трех домов и выработка финансовых схем санации.
По итогам «круглого стола», стороны подписали меморандум, в котором в частности говорится: «…Реализация пилотных проектов послужит выработке финансовых моделей, выявлению и ликвидации «узких» правовых мест, трансферту технологий и выработке оптимальных организационных схем применительно к российской специфике. Стороны берутся отслеживать развитие проектов, периодически обсуждать возникающие проблемы и способствовать нахождению путей их решения».

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!