1 стр. из 1

Дольщики... Термин этот все чаще встречается в просторечии.
Дольщики — это люди, вложившие свою денежную долю в строительство жилого дома, чтобы получить в нем квартиру.
Чем оборачивается порой участие граждан в таком «бизнесе»? Иногда без проблем. А иной раз такие повороты случаются, что без суда не обойтись. Вот и последняя новость: в Санкт-Петербурге дольщики новенького многоэтажного дома, построенного недавно на ул. Я. Гашека, в аварийном порядке покинули свои квартиры, так как дом дал крен и стал больше похож на известную всему миру Пизанскую башню. Чем закончится для них это злоключение — пока неизвестно. Можно только с большой долей уверенности сказать, что закон на их стороне.
Власти иногда нужды людей игнорируют.
Юристы за права этих людей борются...
ДАННЫЙ вопрос в течение долгого времени вызывал ожесточенные споры среди юристов. Неоднократно я пытался доказать, что по смыслу законодательства к правоотношениям, возникающим между физическим лицом-дольщиком и организацией-застройщиком при исполнении заключенного между ними договора о долевом участии в строительстве, подлежит применению Закон «О защите прав потребителей». Судами Санкт-Петербурга при разрешении споров, возникающих из указанных правоотношений, Закон «О защите прав потребителей» практически не применялся. У недобросовестных хозяйствующих субъектов возникала возможность для злоупотреблений.
19 сентября 2002 г., наконец-то, Верховным судом Российской Федерации был принят Обзор судебной практики «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Следует оговориться, что Обзор судебной практики не является нормативным актом, на основании которого судом разрешаются гражданские дела. Тем не менее, учитывая сложившиеся традиции, можно твердо сказать, что судами всех инстанций при разрешении таких гражданских дел будут учитываться рекомендации, данные Верховным судом. Еще более уверенно можно сказать, что если конкретное дело будет рассматриваться Верховным судом (возможно, в порядке надзорного производства), он вряд ли отступится от положений, данных им в Обзоре судебной практики.
В Обзоре указывается, что «в сложившейся ситуации следует признавать правильной позицию тех судов, которые... применяли к указанным правоотношениям Закон «О защите прав потребителя», исходя из ст. 9 Закона «О введении в действие части второй ГК РФ».
Гражданским законодательством допускается заключение договоров, напрямую не предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами и не противоречащих им. На практике такие договоры носят различные названия. В Санкт-Петербурге в таких ситуациях в большинстве случаев заключаются договоры долевого участия в строительстве.
Так какие же преимущества возникают у граждан, заключивших с организацией договор долевого участия в строительстве при применении к их отношениям Закона «О защите прав потребителей»?
• Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от оплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд;
• иски потребителей к исполнителю, не связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество, могут быть предъявлены как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца либо по месту причинения вреда;
• в случае нарушения сроков выполнения работы (оказания услуги), установленных договором, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы. Договором может быть установлен более высокий (но не более низкий!) размер неустойки. При этом сумма взысканной потребителем неустойки не  может превышать цену выполнения работы;
• при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), безвозмездного изготовления другой вещи такого же качества или повторного выполнения работы (при этом потребитель обязан возвратить переданную ему ранее вещь) либо возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение соответствующих требований потребителя  не освобождают исполнителя от уплаты неустойки за нарушение сроков исполнения работы (оказаний услуги). Данное положение в полной мере распространяется на договоры долевого участия в строительстве. Если в разумный срок недостатки не устранены либо если потребителем обнаружены существенные недостатки выполненной работы, потребитель вправе расторгнуть договор и требовать полного возмещения убытков, требовать выплаты суммы, эквивалентной рыночной стоимости квартиры... Принятие квартиры по акту приема-передачи не лишает гражданина-дольщика права предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы, если их невозможно было обнаружить при составлении акта приема-передачи. Такие требования могут быть предъявлены в течение десяти лет со дня принятия квартиры дольщиком;
• на выполнение работы, предусмотренной соответствующим договором, может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя обязательно. В договорах о долевом участии в строительстве, как правило, цена работы указана в самом договоре. При этом исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов;
• запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) приобретением иных товаров (работ, услуг). Исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Приведу случай из практики. Небезызвестной фирмой был заключен ряд договоров о долевом участии в строительстве, в том числе с физическими лицами. Перед сдачей объектов этой фирмой было предъявлено требование к дольщикам об обязательной уплате суммы, эквивалентной $600, за остекление лоджий «в соответствии с единым архитектурным планом». Примечательно, что при этом никаких самостоятельных договоров относительно остекления лоджий не заключалось. При этом уплата указанной суммы являлась обязательным условием передачи дольщикам документов, необходимых для регистрации права собственности.
Подобные требования полно-стью незаконны. В таких случаях дольщики вправе отказываться от оплаты остекления лоджий (если это не предусмотрено первоначальным договором), а также иных навязываемых работ или услуг. Если такая сумма уплачена, дольщик вправе требовать ее взыскания с исполнителя как суммы неосновательного обогащения. Он также вправе требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Размер процентов исчисляется, исходя из ставки банковского процента (ставки рефинансирования), установленного Центробанком РФ. В настоящее время она составляет 21% годовых. Если при оплате денежных средств за осуществление таких работ (оказание услуг) составлялся отдельный договор об их оказании, подписанный дольщиком, это значительно затруднит возврат оплаченной суммы. Тем не менее при наличии определенных обстоятельств такой договор может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица.
В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» потребитель имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Учитывая, что опыт применения Закона «О защите прав потребителей» при рассмотрении споров, возникающих при исполнении заключенных с физическими лицами  договоров о долевом участии в строительстве, в судах Санкт-Петербурга и Ленинградской обл. невелик, в случае возникновения соответствующих спорных вопросов вам следует обратиться за квалифицированной юридической помощью. Только тогда у вас появится возможность достойно защищать свои права в споре с оппонентами, интересы которых в суде, безусловно, будут представлять профессионалы.
Что же касается окончательного разрешения вопроса, можно твердо сказать, что он будет разрешен только тогда, когда законодателем будут внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в нем появится новая глава, предметом которой будет регулирование отношений  по договорам долевого участия в строительстве.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!