1 стр. из 1

Введение Настоящая Концепция определяет основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты государственной политики Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности или распоряжении Санкт-Петербурга (далее — недвижимым имуществом Санкт-Петербурга). Концепция основывается на положениях «Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. № 1024, Стратегического Плана Санкт-Петербурга и развивает положения «Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга», одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 36 от 26 декабря 1994 г. Положения Концепции органически связаны с основными принципами, заложенными в «Концепции управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческих организациях», утвержденной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12 ноября 1998 г. № 34. Положения Концепции являются приоритетными для Администрации Санкт-Петербурга, ее подразделений, иных организаций, входящих в систему управления недвижимостью Санкт-Петербурга: - при разработке и продвижении нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости; - при разработке и реализации решений о структуре органов управления городом, их функциях и полномочиях; - при подготовке и принятии управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости и их групп. Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга За период, прошедший после принятия «Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга», одобренной Правительством Санкт-Петербурга в 1994 г., в решении поставленных в Концепции задач был достигнут ряд положительных результатов: - создана система органов государственной власти и учреждений, решающих задачи учета, инвентаризации, оценки и государственной регистрации прав на объекты недвижимости; - упорядочено распределение функций по управлению недвижимостью между подразделениями Администрации Санкт-Петербурга; - организована инвентаризация объектов недвижимости; - упорядочены процедуры принятия решений по отношению к объектам недвижимости; - упорядочены финансовые потоки, возникающие в процессе использования недвижимости города; - введены рыночные механизмы определения платы за пользование городской недвижимостью. На основе решения этих задач достигнут существенный прогресс в повышении экономической и социальной эффективности использования недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга. Наиболее существенными результатами реализации Концепции системы управления недвижимостью, принятой в 1994 г., являются: - Повышение доли доходов от недвижимого имущества в структуре доходов городского бюджета. - Существенное увеличение объемов инвестиций (в том числе иностранных) в экономику города. - Устойчивое развитие рынка недвижимости и укрепления системы имущественных прав на недвижимость. Благодаря осуществленным за 1995—2000 гг. мерам в Санкт-Петербурге созданы основные предпосылки для повышения эффективности использования недвижимого имущества города. К числу наиболее острых проблем, относящихся к сфере недвижимости Санкт-Петербурга и требующих своего разрешения, относятся: - снижение темпов прироста доходов городского бюджета от использования недвижимости; - относительно незначительная доля неналоговых поступлений в бюджет города от использования недвижимости; - «суженное» воспроизводство имеющегося фонда недвижимости города; - низкое качество эксплуатации фонда недвижимости, приводящее к его преждевременному старению; - незначительные объемы инвестиций в недвижимое имущество города. Причинами этих негативных явлений, наряду с факторами политического, макроэкономического и социально-экономического характера, являются внутренние недостатки системы управления недвижимостью. К основным недостаткам существующей системы управления недвижимостью относятся: - незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления недвижимостью города; - отсутствие четкого разграничения компетенции по вопросам управления недвижимостью, особенно по вопросам разграничения прав собственности на земельные участки между Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, а также между различными органами государственной власти; - отсутствие систематизации нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости; - пробелы (отсутствие развернутого регулирования институтов доверительного управления, безвозмездного пользования, ипотеки, сервитутов и т. д.) и противоречия в законодательстве; - ограниченный набор управленческих решений, используемых органами управления по отношению к объектам недвижимости; - отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения; - отсутствие системы оценки эффективности управления недвижимостью города; - низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости; - перегруженность органов управления недвижимостью объектами, находящимися в сфере их прямого управления; - неоправданно высокая доля объектов городской недвижимости, передаваемых в пользование на безвозмездных или льготных условиях; - отсутствие системы делегирования функций управления от органов государственной власти специализированным государственным и/или частным управляющим организациям; - отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании недвижимого имущества, находящегося в собственности города (отсутствие реестра и баланса недвижимости Санкт-Петербурга); - недостаточный уровень прозрачности при принятии управленческо-распорядительных решений. Необходимость повышения эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города, наличие нерешенных проблем в системе управления определяют необходимость разработки настоящей Концепции системы управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга. Цели, задачи и принципы управления недвижимостью Санкт-Петербурга Управление недвижимого имущества Санкт-Петербурга является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города, в основе которой — повышение качества жизни населения. В соответствии со стратегическими интересами Санкт-Петербурга как субъекта собственности и природой недвижимого имущества как экономического ресурса система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества города: - достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений); - стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости; - создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города; - обеспечение оптимальной с точки зрения интересов города структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования. В соответствии с указанными целями, система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна обеспечивать решение следующих задач: - обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в городской бюджет; - создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности органов управления городом и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого; - создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости; - привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости города; - оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности и распоряжении Санкт-Петербурга, по вариантам функционального исполь- зования; - минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом; - создание благоприятных условий для социально значимой деятельности. С учетом актуального состояния недвижимости Санкт-Петербурга в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить: - обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости города; - увеличение доли доходов (прежде всего неналоговых) от недвижимости в составе доходов городского бюджета. Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга должны быть положены следующие принципы: Принцип пообъектного управления В соответствии с принципом пообъект-ного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта. Принцип наилучшего использования Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении Санкт-Петербурга, в настоящей Концепции понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части городского бюджета, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества. Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества Санкт-Петербурга обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которыми в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости, с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование. Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости. Принцип платности Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости. Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов города от использования недвижимости. Принцип сбалансированности прав и ответственности В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям, необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости. Принцип открытости информации Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой городом политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения частных лиц и компаний к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью Санкт-Петербурга. Основные подходы к управлению недвижимостью Санкт-Петербурга Направления развития Повышение эффективности использования недвижимого имущества Санкт-Петербурга возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости. Необходимыми условиями такого преобразования являются: - формирование единой позиции представительной и исполнительной власти Санкт-Петербурга по вопросам управления и использования недвижимого имущества; - повышение ответственности органов исполнительной власти, в т. ч. отраслевых, за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом; - рациональное распределение прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Санкт-Петербурга, между Российской Федерацией, субъектом Федерации и муниципальными образованиями; - расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования. С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга являются: - повышение качества нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью; - создание четкой классификации объектов недвижимости, обеспечивающих дифференциацию процедур принятия управленческо-распорядительных решений; - расширение круга управленческо-распорядительных решений, принимаемых по отношению к объектам недвижимости; - повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости; - существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления органами управления городом; - широкое привлечение частного предпринимательства к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью; - создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений; - повышение технологичности процессов управления недвижимостью; - повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью. Классификация недвижимого имущества Санкт-Петербурга и ее использование в процессе управления Основой для системы управления недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости. В качестве наиболее существенных признаков, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, является распределение объектов недвижимого имущества по формам собственности и функциональному использованию. В своей политике в сфере управления недвижимостью Санкт-Петербург исходит из необходимости достижения оптимального с точки зрения интересов развития города как социально-экономического целого распределения недвижимого имущества между различными формами собственности. Для достижения этой цели необходимо: - уточнение и пообъектное разграничение недвижимого имущества (включая землю), находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта Федерации; - определение масштабов и пообъект-ного состава недвижимого имущества, необходимого и достаточного для реализации функций Санкт-Петербурга как субъекта государственной власти и как хозяйствующего субъекта; - определение масштабов и пообъект-ного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность муниципальных образований. Выделение в составе недвижимого имущества, находящегося в современных условиях в государственной собственности, указанных составляющих является основой для: - определения масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, подлежащего в той или иной форме и последовательности передаче в частную собственность; - разграничения ответственности за эффективное использование и воспроизводство объектов недвижимости между различными уровнями государственного и муниципального управления; - разработка организационно-управленческих схем взаимодействия субъектов различных форм собственности в процессе управления недвижимостью (в качестве таких форм может выступать делегирование полномочий по управлению объектами недвижимости, расположенными на определенной территории; создание объединенных органов управления из представителей субъектов различных форм собственности). Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию в настоящей Концепции понимается выделение в составе недвижимости Санкт-Петербурга групп объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми Санкт-Петербургом как субъектом государственной власти и хозяйствующим субъектом. На указанном основании могут быть выделены: 1. Объекты административного назначения (административная недвижимость). 2. Объекты социального назначения (социальная недвижимость). 3. Объекты коммерческого назначения (коммерческая недвижимость). 4. Объекты инфраструктурного и специального назначения. 5. Объекты жилищного фонда. 6. Незастроенные земельные участки. В рамках настоящей Концепции основным предметом является определение направлений наиболее эффективного, с учетом целей и интересов города, использования объектов административного, социального и коммерческого назначения. Объекты административного назначения — объекты недвижимости, предоставленные для использования их органами государственной власти и иными государственными учреждениями в процессе выполнения ими управленческих и иных государственных функций, связанных с реализацией властных полномочий. Объекты социального назначения — объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций. Объекты коммерческого назначения — объекты недвижимости, используемые исключительно с целью извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета и не выполняющие социально значимых функций. Классификация недвижимости по вариантам ее использования позволяет выделить два этапа в процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости: - на первом этапе, в соответствии с принципами системы управления недвижимостью, определяется вариант функционального использования объекта (коммерческий, административный, социальный); - на втором этапе, исходя из характеристик объекта и избранных критериев, определяется конкретный вариант управленческого решения относительно объекта. Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения Движение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения относится к числу основных задач, решаемых в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга. Под оптимальным распределением объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения понимается такое, которое позволяет максимизировать чистые доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях. Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций. Разработка нормативов обеспечения недвижимым имуществом осуществляется соответствующими отраслевыми и функциональными органами исполнительной власти Санкт-Петербурга. Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций согласовываются с органами, отвечающими за подготовку и исполнение бюджета Санкт-Петербурга. При утверждении бюджета Санкт-Петербурга и отчета о его исполнении органом исполнительной власти, осуществляющим управление недвижимостью Санкт-Петербурга, утверждаются масштабы использования недвижимости города (в натуральном и стоимостном выражении) для исполнения административных и социальных функций. Административная недвижимость Система нормирования использования недвижимости применительно к административной недвижимости включает в себя: - определение перечня государственных функций, исполнение которых предполагает использование объектов городской недвижимости; - определение объективных потребностей в конкретных объектах для реализации указанных функций; - формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики недвижимости, выделяемых для исполнения административных функций; - использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям. Система нормативов использования недвижимости для органов государственной власти разрабатывается в натуральном выражении. Для иных государственных учреждений нормативы устанавливаются как в натуральном, так и в стоимостном выражении. Для определения величины норматива в стоимостном выражении используются данные мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получить сведения о среднерыночных по городу ставках арендной платы. На основании полученных нормативов государственным учреждениям устанавливаются лимиты средств, предоставляемых им в виде обеспечения объектами недвижимости. Лимиты устанавливаются на долгосрочный период. При сокращении масштабов использования недвижимости учреждениями и использовании ее городом в коммерческих целях часть средств, получаемых от коммерческого использования указанных объектов, может перераспределяться в пользу соответствующих учреждений. Объекты административной недвижимости закрепляются за органами государственной власти и иными государственными учреждениями с возложением на них ответственности за сохранность и работоспособность соответствующих объектов. Социальная недвижимость Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями. В соответствии с принципами платности и равенства организаций разных форм собственности основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств бюджета. С точки зрения социальной значимости в интересах эффективного управления недвижимостью Санкт-Петербурга все учреждения, предприятия и организации могут быть разделены на две группы: - оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения); - выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества. В соответствии с этими различиями отличаются и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп. 1. Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей). На основании указанных нормативов должны быть разработаны нормативы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости. 2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным. Органы государственной власти Санкт-Петербурга должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого района и города в целом. Особенности управления коммерческой недвижимостью Управление коммерческой недвижимостью направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе отдачи в форме роста доходов от недвижимости в бюджете города, расширения налогооблагаемой базы, возрастания объема инвестиций в недвижимое имущество города, роста ценности имущественного комплекса Санкт-Петербурга, повышения эффективности городской экономики в целом. В процессе управления объектами коммерческой недвижимости необходимо: - преодолеть существующую ограниченность набора решений и инструментов, используемых в процессе управления недвижимостью; - максимально широко использовать весь спектр управленческо-распорядительных решений, возможных по отношению к объектам недвижимости в рамках действующего законодательства; - сократить количество объектов недвижимости, находящихся в сфере прямого управления органов государственной власти, осуществляющих функции управления недвижимостью Санкт-Петербурга. В качестве основных вариантов управленческо-распорядительных решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости, выступают: - передача в аренду; - передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях; - передача в управление специализированным государственным или частным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования); - отчуждение (на инвестиционных условиях); - внесение объектов недвижимого имущества и/или имущественных прав на недвижимость, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ. Критерии выбора вариантов управленческо-распорядительных решений. Базовым критерием для принятия того или иного варианта управленческого решения является величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате реализации того или иного решения. Этот критерий имеет синтетический характер и распадается на финансовый эффект и общественную полезность того или иного варианта передачи объекта в коммерческое использование. Понятие общественной полезности при коммерческом использовании объектов недвижимости связано с положительными внешними эффектами, возникающими в результате использования объектов недвижимости. В качестве таких эффектов может выступать создание новых или повышение эффективности существующих услуг, предоставляемых населению, экономическое развитие территории или улучшение экологической обстановки. При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях (техническое состояние объекта), охранный статус объекта. Варианты управленческо-распорядительных решений в случае потребности в привлечении инвестиций должны обеспечивать заинтересованность инвесторов и гарантировать их права по возврату инвестиционных средств и получению обоснованного уровня дохода. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов городского бюджета. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях. При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие принципы: - уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости. Это означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости; - уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и обеспечивать получение городом чистого дохода от объекта недвижимости; - использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т. е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях; - принцип прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду; - процедура оформления прав пользования недвижимым имуществом должна быть жестко регламентированной, понятной и быстрой; - риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором; - арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка. Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как имущественные комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, предназначением и инфраструктурой), способные принести значительный совокупный эффект и требующие существенных инвестиций. Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендатором денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию данного объекта (комплекса объектов). При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях соблюдаются следующие принципы: - в качестве факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, могут выступать: техническое состояние объекта, размер вложений, которые необходимо предпринять арендатору в будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора аренды; - срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли. Однако в некоторых случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, городская администрация может взять на себя обязательства по организации части капиталовложений; - при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, городская администрация вправе вводить минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые являются обязательными для арендатора. В качестве таких требований могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объекта и т. д.; - при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора. Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях. При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные юридические формы передачи объектов в управление (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т. д.). При передаче объектов в управление должны соблюдаться следующие принципы: - принцип приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления; - принцип целеполагания. Обязательным требованием при отборе управляющих является наличие бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения. Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью является размер и стабильность получения государством дохода; - принцип соответствия полномочий. Необходимо четко определить пределы полномочий управляющих в зависимости от категории управляющих и характера объекта управления, а также порядок взаимодействия управляющих и государственных органов при принятии последними решений, выходящих за пределы полномочий управляющего. Отчуждению, как правило, подлежат объекты, требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений, не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов и не планируемые к финансированию за счет бюджетных средств. Отчуждение осуществляется на инвестиционных торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки. Внесение объектов и/или прав пользования ими в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ; выпуск ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. При отчуждении объектов недвижимости и внесении объектов недвижимости в уставный капитал должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов Санкт-Петербурга в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают: - использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов; - установление специального права Санкт-Петербурга как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу «золотой акции»). (окончание в следующем номере)

«« назад

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!