1 стр. из 1

Сегодня на фоне довольно слабо развитого механизма ипотечного кредитования появилась потребность в финансовом инструменте, который обеспечивал бы инвестору максимальную защищенность, отсутствующую при долевом строительстве и который бы гармонично сочетал в себе интересы строителей и инвесторов, а банку открыл дорогу на высоколиквидный и высокодоходный строительный рынок. Таким инструментом привлечения средств для финансирования строительства сегодня можно назвать облигации жилищных
займов (ОЖЗ).

Разница между облигационным жилищным займом и долевым строительством заключается в том, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств путем выпуска облигационного займа и продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье.

Застройщик может выпустить облигации только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья.

У облигации жилищного займа рублевый номинал. Одна облигация соответствует 1 кв. м строящегося жилья. Облигации выпускаются в виде бездокументарных ценных именных бумаг. Покупка облигаций жилищного займа физическим лицом осуществляется по договору купли-продажи с выдачей владельцу облигаций выписки со счета ДЕПО.

Существующий опыт работы с облигациями уже продемонстрировал их особую эффективность при строительстве типового жилья включая жилье повышенной комфортности. В случае, когда инвестор предпочитает выкупать квартиру в строящемся на средства займа объекте постепенно, по согласованному с банком графику, то с ним заключается договор купли-продажи с отсрочкой платежей в соответствии с графиком. Договор гарантирует резервирование облигаций в количестве, необходимом инвестору для приобретения выбранной квартиры.

При аккумулировании инвестором пакета облигаций, достаточного для приобретения квартиры, эмитент принимает на себя обязательство погашения их конкретной квартирой.

Погашение облигаций квартирой происходит только в том случае, если количество приобретенных облигаций соответствует общей площади конкретного жилого помещения. Погашение может осуществляться и денежными средствами. Возможность выбора при принятии решения делает облигации привлекательными как для частного инвестора, желающего приобрести жилье, так и для финансового института, осуществляющего вложение средств с целью получения дохода.

Схема финансирования строительства с использованием облигаций жилищного займа позволяет практически полностью избежать отрицательных моментов, возникающих в процессе схемы долевого строительства.
Как и любая ценная бумага, облигация не может быть выпущена без наличия поручителя - третьего юридического лица, гарантирующего ее надежность. То есть, если фирма не в состоянии полностью выполнить свои обязательства, в действие вступает поручитель, который принимает на себя все риски.

Требования, предъявляемые к фирмам ФКЦБ (Федеральная комиссия по ценным бумагам), достаточно жесткие. В любом случае, вести работу по облигациям жилищного займа может только растущая фирма, которая стремится расширить свое присутствие на рынке. А главное требование к такой фирме - максимальная открытость всей деятельности, прежде всего финансовой. За счет своей открытости фирмы приобретают конкурентные преимущества. И соответственно их привлекательность для инвестора тоже увеличивается. Человек, который приходит в банк купить облигации, может ознакомиться с проспектом эмиссии - документом, в котором содержится информация о фирме, ее владельцах, учредителях, вся финансовая отчетность, причем все это проверено и заверено внешним аудитом.

На первом этапе банк осуществляет просчет показателей надежности компании-застройщика и рентабельности будущего инвестиционного проекта по строительству дома. При положительном результате с застройщиком определяются параметры выпуска ОЖЗ, подготавливается и регистрируется в ФКЦБ проспект эмиссии. На следующем этапе банк берет на себя функцию агента по первичному размещению ОЖЗ и его вторичному обращению.

Банк как профессиональный участник рынка ценных бумаг, имеющий соответствующие лицензии, ведет учет ОЖЗ на счетах ДЕПО. В случае решения покупателя ОЖЗ выйти из программы до окончания погашения облигаций банк всегда оказывает таким людям помощь в реализации имеющихся у них ценных бумаг. Таким образом, банк активно участвует на всех этапах работы с ОЖЗ.

Преимущества, представляемые облигациями застройщикам-эмитентам:
 -  Выпуск и публичное размещение ценных бумаг с соблюдением всех требований законодательства по рынку ценных бумаг увеличивает привлекательность застройщика перед инвесторами (как крупными, так и частными) в силу открытости информации о самом застройщике и проекте;
 -  Корпоративные облигации позволяют привлечь инвестиции на начальном этапе строительства;
 -  Сокращается объем расчетов жильем с контрагентами, следовательно, сокращается ценовой демпинг на объекте;
 -  Благодаря сотрудничеству с известным надежным банком, эмитент получает дополнительные возможности привлечения новых клиентов, юридических и физических лиц;
 -  Использование механизма облигаций жилищных займов выравнивает и оптимизирует денежные потоки в процессе строительства, что способствует соблюдению установленных сроков строительства и повышает конкурентоспособность объекта.
 
За последние два года, по данным Международного банка Санкт-Петербурга в нашем городе было размещено 6 облигационных жилищных займов на общую сумму 60 млн. руб. Первые четыре выпуска, за счет которых построено 6500 м жилья, уже погашены. Собственниками квартир стали более 100 семей.

Таким образом, предыдущий опыт доказал преимущества и эффективность выпуска и размещения облигаций жилищного займа как нового финансового инструмента, способствующего привлечению инвестиций и улучшению имиджа эмитента.

Редакция выражает благодарность начальнику управления корпоративных займов Международного банка Санкт-Петербурга ПЕКАРСКОЙ Юлии Давыдовне за помощь в подготовке материала.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!