1 стр. из 1

По определению, "интеллектуальным" называется здание, все системы которого работают в комплексе, взаимодействуя друг с другом, и управляются единой системой из одного центра. Это новое явление с каждым днем завоевывает все большую популярность и распространенность не только на Западе, но и в России.

"Интеллектуальное здание" - это новый этап в развитии коммерческой и, в особенности, жилой недвижимости. "Умный дом" должен решать четыре основные задачи:
-  поддержание комфортной среды обитания (оптимальный температурный режим и влажность воздуха, высокие качественно-экологические характеристики, чистая вода, эргономичное освещение, удобство в управлении бытовой техникой);
-  обеспечение личной безопасности и сохранности имущества (охранные системы, контроль доступа в здание, пожарная безопасность, предотвращение и оперативная ликвидация аварийных ситуаций, экологическая безопасность, охрана конфиденциальной личной и коммерческой информации);
-  экономия водных и энергетических ресурсов (тепло, газ, электроэнергия);
-  создание эффективных телекоммуникационных связей с внешним миром (спутниковое и кабельное телевидение, цифровая телефонная связь, выделенные каналы Интернет) и внутри здания ( информационно-компьютерные сети).

КОМФОРТ

Системы отопления могут быть выполнены в классическом стиле: металлопластиковые радиаторы (конвекторы) и надежные и долговечные (до 50 лет) металлопластиковые трубы; либо в виде теплых полов (с электрическим или водяным обогревом). Последние имеют ряд существенных преимуществ, в частности, более равномерное распределение тепла внутри помещений с понижением температуры воздуха от пола к потолку (наиболее комфортный и эргономичный вариант). В то же время теплые полы вносят ограничения по типу напольных покрытий (например, использованию паркета из натуральных пород дерева).

В любом случае "умный дом" предполагает автоматическое поддержание заданной температуры воздуха. При этом обычно предусматривается два основных режима - "день" и "ночь". Во втором случае, естественно, устанавливаются более низкие параметры. Возможно задание различной температуры в разных помещениях.

При длительном отсутствии людей целесообразно задать "консервативный" режим отопления: +14-16 оС. Он может устанавливаться автоматически, когда квартира сдается на охрану. Незадолго до возвращения домой система отопления может с дистанционного пульта управления переключаться на обычный режим. Для быстрого достижения необходимой температуры целесообразно предусмотреть форсированный вариант нагрева помещений.

Стоимость комфортных систем отопления дороже обычных на $30-50 в расчете на кв. м общей площади, что составляет не более 5% цены элитного жилья. В условиях нестабильности и непредсказуемости работы городских служб теплоснабжения устойчивое тепло в "умном доме" может быть обеспечено только за счет автономной котельной.

"Умный дом" должен обеспечить своим обитателям чистую, экологически безопасную воду. Мировой опыт показывает, что затраты на это могут достигать 5-7% стоимости жилья. Существенная экономия будет достигнута при использовании высокопроизводительных централизованных систем очистки воды. Кроме того, только они способны обеспечить высокое качество и удаление не только от механических, но и химических загрязнений. Дополнительно в квартирах могут быть установлены фильтры для доочистки питьевой воды.

Идея эффективной централизованной водоподготовки воплощается в проекте RBI "Новая звезда". Система в полной мере учитывает результаты анализа качества воды в месте подключения к водопроводной сети. В доме предусмотрен трехступенчатый вариант: фильтры грубой и тонкой очистки, ультрафиолетовая обработка. При этом в воде сохраняются все нужные для человека микроэлементы.

Система кондиционирования обычно ассоциируется с поддержанием прохладного микроклимата в жаркие летние дни. В "интеллектуальном здании" она выполняет более широкие функции. Ее задача - обеспечить высокое качество воздуха (это не только необходимый уровень влажности, но и минимизация содержания окиси углерода, достаточное количество кислорода, очистка от загрязнений, озонирование и др.). Здесь есть два варианта. Первый - более простой и менее затратный - заключается в создании принудительно вытяжной вентиляции с различными режимами ("дневной", "ночной" и "консервативный"). Стоимость таких систем составляет $30-50 в расчете на кв. м общей жилой площади. Однако, возможно и более совершенное решение: многокомпонентный контроль качества воздуха с поддержанием задаваемых комфортных и здоровых условий. Причем "умные" системы, с учетом эксплуатационных затрат, могут быть ненамного дороже ординарных. Эффективным решением этой проблемы кондиционирования может быть ее централизация, что позволяет реализовать более экономичные, надежные и экологичные варианты.

В "умном доме" системы кондиционирования и отопления должны работать согласованно, чтобы заданная температура помещения достигалась с минимальными затратами. При этом "ответственной" за поддержание температурного режима может быть более экономичная отопительная система.

Кондиционирование воздуха целесообразно дополнить системой оповещения о потенциально опасных "форс-мажорных" экологических ситуациях.

Важной составляющей комфорта является эффективное и удобное освещение квартиры. Хозяевам "умного дома" достаточно задать необходимый режим, об остальном позаботится система управления освещением. Причем с оптимальным сочетанием дневного и искусственного света, обеспечивающим максимальный комфорт, эргономичность и экономию электроэнергии. При появлении людей в помещениях включается нейтральный, фоновый режим освещения; после выхода он автоматически отключается. Возможен более простой вариант управления при помощи пульта дистанционного управления. Весьма удобен и "ночной переключатель", расположенный рядом с постелью и контролирующий все освещение в квартире. С наступлением темноты или при появлении посетителей система управления включит наружное освещение.

"Умный дом" предполагает дистанционное управление основными бытовыми приборами. Все розетки должны быть снабжены таймерами, отключающими питание в заданный момент. Неработающие розетки должны быть обесточены, что повышает уровень бытовой безопасности, в особенности для детей, и снижает воздействие электромагнитных полей.

БЕЗОПАСНОСТЬ

Оснащение здания системой безопасности сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности и потребительских свойств, а следовательно, и его продажной стоимости. Разумеется, такая работа требует определенных затрат, однако их размеры значительно меньше той прибыли, которую впоследствии сможет получить инвестор или застройщик. Обеспечение безопасности жилых домов может осуществляться на нескольких уровнях. Выбор того или иного из них зависит от ориентации на определенную имущественную категорию населения.

УРОВНИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ БЕЗОПАСНОСТИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Домофон сегодня становится столь же неотъемлемым атрибутом дома, как телефон, плита или телевизионная антенна. Прошли те времена, когда жильцов устраивали кодовые замки; теперь они хотят видеть в двери подъезда домофон, да и сама дверь пусть  будет металлической.

Видеодомофон устанавливается в случаях, когда жильцы желают не только слышать, но и видеть посетителя. Установка такой техники - работа значительно более квалифицированная, требующая участия специализированной компании-инсталлятора.

При всей простоте и дешевизне этих устройств - их внедрение повысит себестоимость квартиры на $40 (домофон) или $200 (видеодомофон) - уровень безопасности, обеспечиваемый ими, значительно возрастает.

Охранное ТВ - система видеонаблюдения за лестничными клетками и окружающей территорией - подразумевает наличие службы консьержев, которая в любой момент может вызвать тревожную группу охранного предприятия. На каждой лестничной клетке устанавливаются видеокамеры, сигналы от которых выводятся на мониторы, расположенные на пульте консьержа. Скромные дополнительные затраты позволяют организовать также круглосуточную запись видеоинформации, чтобы иметь возможность для легкого разбора возможных инцидентов. Эти системы могут обладать невысоким уровнем разрешения и относительно низкой (от $200 на квартиру). Если ставится задача опознать человека, используется оборудование более высокого качества (от $450 на квартиру).

Система контроля и управления доступом.

Элитное здание предполагает наличие автостоянки и подземного гаража. Жильцы заинтересованы в том, чтобы посторонние автомобили не проникали на придомовую территорию, поэтому они охотно идут на то, чтобы на въезде была установлена соответствующая система. При наличии автостоянки на 100 машин, каждое место парковки требует дополнительных затрат от $120. Используются СКУД и для жильцов, причем система может быть многорубежной. Первый рубеж - аналог проходной и въезда на предприятие. Второй - вход в подъезд. Третий (для суперэлитного жилья) - это лифт, который просто не повезет человека на тот этаж, допуск на который не прописан в его электронном ключе. Последний рубеж - дверь в квартиру. Все перемещения через все рубежи фиксируются и могут быть восстановлены при разборе чрезвычайной ситуации. Стоимость такой системы может составлять от $250 (в обычной реализации) до $600 (с использованием индивидуально подобранных, высоконадежных импортных комплектующих - запирающих устройств и считывателей) на квартиру.

Системы пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления.

Зачастую нормативная база не предусматривает необходимость оборудования ими помещений. В то же время их наличие значительно повышает степень безопасности жилья и его привлекательность для покупателей. Это серьезная система, и она требует значительных расходов ($400-800 на квартиру), тем не менее большее число обладателей элитных жилищ хотят чувствовать максимальную защищенность от такой угрозы, как пожар.

Системы газоанализа.

Безопасное проживание требует наличия системы мониторинга состава воздуха. Особенно это актуально на кухнях с газовыми плитами и в гаражных помещениях. Такие системы незначительно увеличат себестоимость жилья ($200 на квартиру), но значительно повысят его привлекательность для состоятельных людей.

Разумеется, применение любой из этих систем должно быть обоснованным с точки зрения экономической целесообразности. Каждая группа населения готова и способна платить за определенный уровень безопасности.

Не последнюю роль для стоимости системы безопасности здания играет возможность ее интеграции с другими слаботочными и инженерными системами. Такая работа под силу только специализированной компании - системному интегратору в данной области, которая имеет возможность минимизировать затраты за счет оптимального совместного использования разных систем.

"Продвинутые" системы безопасности должны строиться на надежном и высококачественном оборудовании (срок службы до 40 лет). Экономия на первоначальных затратах впоследствии обернется дополнительными эксплуатационными расходами и необходимостью достаточно частых и обременительных ремонтных работ капитального характера. Более того, дешевое оборудование требует замены каждые 5-7 лет, что вносит существенную дезорганизацию в работу систем безопасности.

РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ

Экономия воды и энергетических ресурсов - это одна из главных задач "умного дома". Она достигается за счет гибких систем отопления и вентиляции, дающих ровно столько тепла и свежего воздуха, сколько требуется его обитателям; за счет использования экономичного и эргономичного санитарно-технического оборудования; за счет эффективного управления системами наружного и внутреннего освещения; за счет централизации процессов кондиционирования воздуха и водоподготовки; за счет тотального учета расхода воды и теплоносителей.

На Западе повышенные капитальные затраты, связанные с интеллектуализацией недвижимости, в значительной мере окупаются экономией на эксплуатационных расходах. Конечно, это связано с высокой стоимостью воды и энергоресурсов. В нашей стране ресурсосберегающий фактор пока не играет такой заметной роли из-за социально низких цен на воду и энергоносители. Вместе с тем с развитием жилищно-коммунальной реформы и приближением цен на энергоресурсы к их реальной стоимости, ресурсосбережение и в России может стать существенным экономическим фактором.

Для начала можно было бы предложить двухтарифные системы оплаты водо- и энергопотребления. Социальные цены - в пределах определенной нормы потребления и реальные, экономически обусловленные цены - за ее пределами.

ТЕЛЕКОММУНИКАЦИИ

Телекоммуникации в "умном доме" должны обеспечивать надежную, эффективную и комфортную связь с внешним миром. Это широкополосный, выделенный канал Интернет с высокой скоростью передачи информации. Это цифровая телефонная связь - надежная, устойчивая, высокоскоростная и с возможностью прямого выхода в сеть Интернет. Наконец,  это кабельное телевидение - помехоустойчивое, с высоким качеством изображения и множеством телевизионных программ.

Не следует забывать и о более простых бытовых коммуникациях  таких как дистанционное управление различными бытовыми приборами, а также системами отопления, кондиционирования и пр.

Приоритетность задач "умного" дома, безусловно, зависит от функционального назначения недвижимости. Главная цель для производственных зданий - обеспечение пожарной безопасности, охрана имущества, обеспечение условий высокопроизводительного и здорового труда. Для офисных зданий - продвинутые телекоммуникации, компьютерные сети, эргономичные условия труда персонала, охрана информационной тайны. Что касается жилой недвижимости, то здесь главное - комфортные условия жизни и личная безопасность.

Подготовлено по материалам конференции "Строительство интеллектуализированных зданий".

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!