1 стр. из 1

Российский рынок коммерческой недвижимости развивается определенными скачками и постепенно из хаотично живущего организма превращается в организованную среду. Одна из актуальных потребностей современного рынка - профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости. И в этом направлении очевидна следующая тенденция: на смену агентствам недвижимости на рынок корпоративной коммерческой недвижимости приходят управляющие компании. Этот процесс неизбежен. Рассмотрим почему.

После развала экономики, базирующейся на административно-командном распределении, Россия стала постигать азы рыночных отношений, попав тем самым в состояние фазы "переходного периода" с наличием присущих ему ярко выраженных процессов развития.

Эти процессы, протекающие с разной скоростью в разных регионах и в разных секторах экономики, в свою очередь являются зеркалом динамики развития общественных отношений в соответствующих областях.

Например, если взять область коммерческой торговой недвижимости, то за последние десять лет нам удалось наблюдать следующие этапы развития:
-  торговля по телефону, на ящиках, в подвалах, в отгороженных парадных, вестибюлях кинотеатров, на стихийных рынках и в незамысловатых ларьках;
-  торговля на специально оборудованных площадках, в павильонах и торговых зонах, состоящих из ларьков, в универсамах, переоборудованных под рынки, в небольших магазинах и т.д.;
-  торговля в примитивно оборудованных помещениях по типу Cash&Carry, в торговых комплексах с мелко нарезанными торговыми клетушками, в магазинах с достаточно большими торговыми залами и хорошим уровнем отделки, в бутиках;
-  возникновение сетевых магазинов;
-  возникновение крупных торговых комплексов, супермаркетов и гипермаркетов, объединяющих под одной крышей торговую и развлекательную функцию, работающих в основном с крупными сетевыми брэндами.

Очевидно, что данный пример наглядно иллюстрирует вытеснение мелкого частного капитала корпоративным. Следовательно, в торговой области мелкий собственник уходит со сцены, а на смену ему приходят крупные коммерческие структуры, имеющие значительный штат профессионалов, в том числе и в сфере работы с недвижимым имуществом.

Можно смело утверждать, что подобные процессы развития происходят практически во всех производственных и логистических областях, а также в сфере услуг. Другое дело, что динамика этих процессов различна и зависит от уровня рентабельности и оборачиваемости, который в свою очередь является фактором привлекательности для капитала.

Что еще характеризует приведенный пример? Развитие формата торговли, несомненно, является отражением роста благосостояния и покупательской способности населения. Повышаются требования к качеству и количеству товара, к его подаче, особенно в условиях жесткой конкуренции производителей. Все большее значение придается методикам продаж. Можно смело говорить, что на этом этапе развития идет борьба технологий и борьба за потребительские группы. Это в свою очередь свидетельствует о том, что идет сегментирование и структурирование спроса.

Возвращаясь к основной теме статьи, выскажем следующие соображения.

Что такое агентство недвижимости в классической форме? Это фирма, предоставляющая агентам, каждый из которых является по сути частным предпринимателем, условия для индивидуальной работы (продажи своих услуг), а именно: информационную базу, централизованную рекламу, средства оргтехники, юридическое сопровождение и т. п.

Что такое управляющая компания? Это фирма, которая делает бизнес на предоставлении комплекса услуг - консультирования, инвестирования, агентирования и эксплуатации. При этом управляющая компания преследует не цель свершения сделки купли-продажи или заключения договора аренды любой ценой для получения комиссионного вознаграждения, а участие в процессе развития объекта недвижимости и в распределении результатов этой работы. Налицо явный рост качества и количества предлагаемого товара, а в нашем случае - риэлтерских услуг.

При этом, как и в ранее приведенном примере, конкуренция между управляющими компаниями по сути является борьбой технологий, так как оказываемые ими услуги являются ничем иным, как технологиями управления.

Технологии управления недвижимостью - это отдельный разговор, но можно смело принять за факт, что на первое место в этом случае выходит безусловный профессионализм управляющей команды, которую объединяет, а не рознит, интерес работы с клиентом.

Подчеркиваем: агентство продает информацию, сопровожденную некоторой агентской суетой, в основном призванной защитить свои интересы. Управляющая компания, интересы которой совпадают с интересами выгодоприобретателя, в первую очередь стремится продать бизнес-процесс, т. е. процесс извлечения прибыли в результате коммерческой эксплуатации основных фондов, которыми являются корпоративные объекты недвижимости. Это верно как для арендных отношений, так и для купли-продажи.

О том, какие существуют виды управляющих компаний, каковы технологии управления, какова роль управляющих компаний в сделках при сдаче в аренду и при продаже объектов недвижимости, имеет смысл рассказать отдельно.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!