1 стр. из 1

Строительство - только начальный этап существования дома. Основной период его "жизни" приходится на время эксплуатации. Как сделать ее максимально эффективной и удобной для жильцов?

Об этом и другом мы беседуем c членом Совета некоммерческого партнерства "Городское объединение домовладельцев", специалистом по созданию и управлению домами товариществ собственников жилья Евгением ЛУКОШКИНЫМ.

- Евгений Васильевич, что такое товарищество собственников жилья? Какие преимущества оно дает тем лицам, которые в него входят?

- ТСЖ - это некоммерческое объединение граждан, владеющих квартирами в одном здании. У людей, приобретших жилье в собственность, возникает как право, так и обязанность заниматься эксплуатацией своего дома. Для эффективного решения этой задачи и создается товарищество. Объект недвижимости с прилегающими территориями, управляемый ТСЖ, называется кондоминиумом. В него, помимо самого здания, могут входить близлежащие водоемы, лесопарки, зоны для отдыха и игр детей, участки под устройство автостоянок и пр.

Можно выделить целый ряд несомненных преимуществ ТСЖ. Во-первых, все входящие в объединение могут участвовать в управлении своим домом. Все основные вопросы, касающиеся здания в целом, решаются на общем собрании жильцов, на котором каждый владелец квартиры имеет право высказать свое мнение и принять участие в голосовании. Во-вторых, у товарищества есть возможность свободного выбора эксплуатирующих организаций, обеспечивающих нормальное функционирование объекта (у жильцов муниципального фонда такого права нет; решение принимают соответствующие государственные органы). Помимо районных жилищных агентств (РЖА), на рынке в последнее время появляется все больше различных структур, предлагающих свои услуги в этой сфере. В-третьих, ТСЖ имеет практическую возможность проводить свободную ценовую политику в отношении эксплуатационных служб. Схема оплаты не нормирована, и товарищество может заключать договора с теми, кто предлагает свои услуги на наиболее выгодных условиях. Это дает различные возможности в зависимости от пожеланий самих жильцов. Возможно получение того же качества обслуживания за меньшие деньги или значительно лучшего сервиса за ту же оплату. В-четвертых, к преимуществам нужно отнести удобство и значительное ускорение решения так или иначе возникающих бытовых проблем - по сантехнике, электрике и пр. В качестве пятого фактора могу назвать и такой: граждане, осознающие себя собственниками, знающие, какие деньги и за что они платят, совсем по-другому относятся к жилью и расходованию средств на него. Ну и, в конечном счете, грамотная эксплуатация приводит к тому, что квартира в данном доме начинает дорожать и превышает по стоимости аналогичную в объекте, не имеющем эффективного управления. Думается, что это тоже немаловажный "плюс".

- Как происходит процесс создания товарищества после завершения строительства здания?

- Отвечая на этот вопрос, я буду отталкиваться от своего личного опыта, поскольку, в принципе, ситуации бывают различные. Итак, закончилось строительство здания.
В соответствии с законом, районная администрация предлагает застройщику не передавать дом в РЖА, а создать ТСЖ. Строительная компания утверждает устав товарищества (это предусмотрено действующими правовыми нормами) и выбирает управляющего для организации жизнедеятельности дома во время переходного периода, в течение которого здание превращается из строительного объекта в жилой. Это должен быть человек, обладающий необходимыми знаниями, навыками и опытом работы. Чтобы найти его, можно, например, обратиться в наше некоммерческое партнерство "Городское объединение домовладельцев" или в другие аналогичные структуры.

Практика показывает, что первое время (до 2 лет) люди, приобретшие квартиры, еще не готовы решать общедомовые вопросы. Всех сначала больше волнует обустройство собственного жилья. Лишь "утряся" личные проблемы, люди начинают интересоваться зданием в целом и прилегающей территорией. Такая активность и дает со временем возможность ТСЖ заработать в качестве общественно-управительного органа. Но ведь и до этого момента необходимо решить немало серьезных проблем. Этим и занимается управляющий. В его задачи входит: в соответствии с законом принять дом, проследить, чтобы строители устранили все неисправности и недоделки, добиться сдачи всех инженерных и коммуникационных систем, получить необходимые гарантийные документы, заключить договора с соответствующими службами на эксплуатацию здания, вести работу с жильцами, разъясняя их права и обязанности в качестве владельцев своих квартир и пр.

По истечении переходного периода, во время которого граждане должны закончить оформление прав собственности на свое жилье, управляющий организует общее собрание жильцов, на котором доводит до общего сведения всю информацию, касающуюся обслуживания дома. Вот уже начиная с этого момента владельцы квартир активно включаются в управление своей собственностью.

- Вы упомянули о недоделках в новых домах. Насколько эта проблема распространена?

- Этот вопрос особенно остро стоял в первой половине 90-х гг. Тогда было немало застройщиков, которые достаточно открыто нарушали различные стандарты и нормативы при строительстве. И добиться ликвидации неисправностей в то время было крайне сложной задачей. Сегодня здесь произошли серьезные перемены в лучшую сторону. Рыночные отношения и конкуренция в среде застройщиков вынудили их бороться за свой имидж и более тщательно отслеживать качество выполнения работ. Значительно уменьшились и проблемы с устранением различных недоделок. Теперь застройщики сами идут навстречу в этих вопросах нанятым ими управляющим.

- Распространено мнение, что ТСЖ как объединение жильцов-неспециалистов, не является эффективным инструментом для управления зданием. Что Вы думаете по этому поводу?

- Существование такого мнения обусловлено тем, что граждане, входящие в товарищество собственников жилья, зачастую не совсем правильно понимают свои права. Мое твердое убеждение заключается в том, что внутри ТСЖ должно быть четкое разделение функций. Правление, состоящее непосредственно из жильцов, должно принимать принципиальные решения, касающиеся жизни всего дома, и контролировать их исполнение. А для того, чтобы эти решения правильно, грамотно и эффективно претворялись в реальность, товарищество должно нанять профессионала-управляющего, имеющего значительный опыт, знающего специфику работы и сознающего свою ответственность, в том числе и в рамках Гражданского Кодекса РФ. Сложности и некомпетентность проявляются там, где домом берутся управлять непрофессионалы. Это - серьезная проблема, которая может скомпрометировать саму идею ТСЖ.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!