1 стр. из 1

В рыночной экономике договорные (или, как их называют на Западе, «контрактные») отношения между субъектами рынка имеют исключительно важное значение. В настоящее время Россия переживает этап перехода от командно-административной системы к рыночной экономике. Это накладывает серьезный отпечаток на все стороны хозяйственной жизни. Прежде договора, заключаемые на подряд, поставки и услуги, носили исключительно формальный характер и фиксировали в неких документах то, что было заранее предписано планом. А так как им были четко определены источники инвестиций, заказчики, генеральные подрядчики и субподрядчики, изготовители строительных материалов, а также пользователи конечных продуктов строительства, то товарно-денежные отношения практически не действовали. В связи с этим не имели значения и договора различного вида. Взаимные санкции за невыполнение обязательств предъявлялись весьма редко, действовала практика взаимного «амнистирования» в атмосфере всеобщей экономической безответственности. С переходом к рыночной экономике, являющейся антиподом командной системы, все изменилось коренным образом. В особенности это касается инвестиционно-строительной сферы, которая одной из первых почувствовала влияние новых условий. Особый интерес участников семинара вызвал доклад Л. Каплана. В своем выступлении он отметил, что в процессе рыночных преобразований в Санкт-Петербурге сложилась определенная система взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы. Существенной особенностью сегодняшней ситуации является нередкое совмещение в самых разных сочетаниях функций различных участников рынка. Так, инвестор может выступать в роли заказчика (застройщика), а также может быть одновременно генподрядчиком и даже эксплуатирующим хозяйством. Специализированные компании работают как на субподряде, так и по прямым договорам с инвесторами или заказчиками. Предприятия промышленности строительных материалов могут быть и поставщиками своей продукции. В то же время на рынке действуют компании, занимающиеся только поставками или комплектацией материально-технических ресурсов. Практически любое новое строительство или реконструкция требуют соответствующего распоряжения Администрации Санкт-Петербурга, так как земля и большинство зданий находятся в собственности города. Порядок предоставления документов для получения (а точнее — долгосрочной аренды) участков под застройку на определенных инвестиционных условиях определен регламентом, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга (последняя редакция — от 12 сентября 2000 года). Разрешительным документом для заключения договора инвестирования является распоряжение губернатора по каждому конкретному объекту, в котором КУГИ поручается заключить договор в соответствии с решением инвестиционно-тендерной комиссии. При строительстве новых объектов заключается «Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях», при реконструкции зданий и сооружений — «Договор об инвестиционной деятельности» с приложением «Договора об аренде земельного участка». Среди основных положений первого из указанных документов директор Союзпетростроя назвал следующие. Договор включает в себя общую характеристику инвестиционного проекта — его описание, стоимость права реализации (включая сумму денежных средств, передаваемых на развитие городской инфраструктуры) и стоимость строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга после реализации проекта. Практика показывает, что 50% отчислений на инфраструктуру осуществляется в денежной форме, а 50% — в виде имущества. В обязательном порядке указывается график реализации проекта, разбитый на три этапа: подготовительный, период строительства и приемка объекта в эксплуатацию. Отдельным пунктом в договоре описаны права и обязанности сторон. В частности, арендодатель обязан передать арендатору участок в течение 14 дней с момента подписания соглашения, представить документы на государственную регистрацию, а после завершения строительства подписать протокол о реализации инвестиционного проекта. Арендатор, со своей стороны, обязуется использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями договора, иметь до начала работ всю необходимую разрешительную и проектную документацию, застраховать строительно-монтажные риски, исполнять обязательства перед «дольщиками» в соответствии с заключенными с ними договорами и действующим законодательством и представить всю необходимую для оформления протокола о реализации инвестиционного проекта документацию. Кроме этого, арендатор не в праве передавать права по договору третьим лицам (как в полном объеме, так и в части) без согласия арендодателя. Договором предусматривается конкретная ответственность сторон за причиненные убытки, в том числе за упущенную выгоду в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора. — Договоры подряда всегда конкретны. А поскольку это так, то их содержание для конкретных проектов разнообразно. Одинаковых подрядов и договоров не может быть принципиально — это дело участвующих сторон. Поэтому, если при административно-командной системе существовали строгие правила заключения этого вида соглашений, регламентированные соответствующими нормативными документами, в рыночной экономике такого директивного документа просто не может быть, — сказал Лев Моисеевич. Тем не менее, определенные правила, в рамках которых должен действовать застройщик при заключении договоров подряда (особенно если это касается так называемого государственного заказа, финансируемого из бюджетов разного уровня), безусловно существуют. Прежде всего должен быть четко определен предмет договора — строительство, реконструкция или капитальный ремонт в установленный контрактом срок. Если соглашение не предусматривает дополнительных условий, работа выполняется силами подрядчика. При этом риск случайной гибели материалов, оборудования или всего объекта строительства до его приемки несет подрядчик. Договором строительного подряда должны быть определены состав, сроки корректировки и содержание технической документации, предусматривающей объем, содержание и смету работ. В частности, заказчик вправе вносить изменения, если они принципиально не меняют характера проекта и не превышают 10% от общей стоимости строительства. Заказчик имеет право осуществлять контроль за качеством, ходом и соблюдением графиков строительства, но не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, со своей стороны, обеспечивает достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность его эксплуатации в соответствии с договором подряда на протяжении всего гарантийного срока. Претензии, связанные с выявленными недостатками, могут быть предъявлены заказчиком в том случае, если они были обнаружены в срок, не превышающий пяти лет со дня передачи результата работ. Подчеркнем, что если договор заключается на основе конкурсных торгов, то в состав документации включаются условия контракта (описание работ, сведения об их объеме, месте и сроках проведения). Это значит, что основные положения договора подряда присутствуют как в тендерной документации, так и в заявке победителя конкурса, содержащей все коммерческие предложения подрядчика. — На сегодняшний день для осуществления строительства, реконструкции или ремонта объекта за счет бюджетных средств необходимо проведение процедуры конкурса. Также она обязательна при работе с привлечением кредитов Мирового банка, Европейского банка реконструкции и развития, — прокомментировал Каплан. —С каждым годом все более привычной для нас становится практика проведения тендеров на подряд у частных инвесторов. Таким образом, при конкурсном получении подрядов договор становится неотъемлемой частью тендерной документации. Не секрет, что уже не первый год размер бюджетного финансирования жилищного строительства в нашем городе не превышает 5% от общего объема. В связи с этим новые дома в Санкт-Петербурге возводятся за счет частных капиталовложений. В роли инвесторов выступают как сами инвестиционно-строительные компании, привлекающие юридических лиц (изготовителей и поставщиков строительных материалов, конструкций и оборудования), так и обычные граждане, впоследствии становящиеся владельцами квартир. С обстоятельным докладом о договорах «долевого участия» в инвестировании объектов жилищного строительства выступил А. Люкшин. Он подчеркнул, что соглашения между инвесторами имеют важное практическое значение. Однако в отличие от договора подряда, содержание которого подробно регламентировано в Гражданском кодексе РФ, договоры с участием инвесторов не нашли детального описания в законодательстве. В Федеральном законе № 39-Ф3 от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» указано лишь, что отношения инвесторов с другими участниками проекта регулируются договором между ними. Сущность же его в законе не раскрыта. — В России существует множество различных по наименованию договоров с участием инвесторов. Наиболее распространенными являются «Договор о долевом участии в финансировании строительства», «О долевом инвестировании», «О совместной деятельности в строительстве дома», «Инвестиционный контракт на строительство объекта». Однако, как известно, название договора не определяет его сути. Для правильной квалификации требуется исследовать его содержание: предмет договора, основные права и обязанности сторон. Правовой анализ показывает, что, несмотря на разные названия, все указанные документы однотипны по содержанию. Их сущность сводится к тому, что физические или юридические лица, именующиеся, как правило, инвесторами, передают денежные средства (автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в пользу другого юридического лица (инвестиционной компании). Последнее за счет полученных ресурсов берет на себя обязательство обеспечить строительство определенного объекта и по завершении реализации проекта передать инвесторам право собственности на его часть в соответствии с имущественной долей, — сказал докладчик. На сегодняшний день среди юристов отсутствует единство взглядов на договоры с участием инвесторов. Достаточно многочисленная группа полагает, что подобные документы следует квалифицировать как договоры простого товарищества. На это указывает тот факт, что стороны объединяют вклады и имеют общую хозяйственную цель. Однако нельзя закрывать глаза на то, что на практике инвестиционная компания заключает договоры с каждым инвестором отдельно. Получается, что ни один из инвесторов не знает о содержании соглашения этой же инвестиционной компании с другим инвестором. Кроме того, большинство подобных договоров не предусматривает участия сторон ни в управлении общими делами сообщества, ни в заключении контрактов с третьими лицами (а это необходимые условия договора простого товарищества). Еще одна группа специалистов называет договор с участием инвесторов инвестиционным договором, определяющим взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации проекта, в распределении доходов и т. д. Некоторые юристы убеждены в том, что правоотношения между инвестором и инвестиционной компанией регулируются главой 39 Гражданского кодекса РФ и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг: по заданию заказчика-гражданина исполнительная компания обязуется осуществить определенную деятельность, а заказчик — оплатить ее. Практикующие юристы иногда высказывают мнение о том, что данные договоры следует признавать предварительными договорами, заключенными в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. При таком толковании правоотношения сторон квалифицируются следующим образом. Инвестиционная компания обязуется в определенный срок передать инвестору право собственности на часть объекта недвижимости, а инвестор — оплатить инвестиционной компании цену приобретаемой недвижимости. В договорах такого рода инвестиционная компания является застройщиком в целом (т. е. обладает правом на земельный участок и разрешением на строительство) и после принятия объекта от подрядчика и введения его в эксплуатацию становится первичным собственником. Только после этого на основании дополнительно заключаемых договоров купли-продажи инвестиционная компания отчуждает весь или часть объекта в пользу инвесторов, полностью уплативших назначенную сумму. По мнению Люкшина, подобные договоры разумнее расценивать как договоры особого рода, которые в Гражданском кодексе РФ пока не поименованы. Правомерность их существования основывается на статье 421 Гражданского кодекса РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Такая квалификация имеет, как минимум, два важных последствия. Первое заключается в том, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор. Это означает, что сторонам (а в особенности — инвесторам, идущим на наибольший риск) необходимо позаботиться обо всех деталях своего соглашения. Второе важное последствие заключается в том, что в случае возникновения споров между инвесторами и инвестируемой компанией к их отношениям будут применяться нормы, регулирующие общие вопросы гражданско-правовых договоров. Представляется, что подобное толкование инвестиционного договора, помимо известных преимуществ, имеет существенный практический недостаток. Дело в том, что, поскольку основным источником регулирования взаимоотношений сторон является договор, на них возлагается огромная ответственность за выбор тех или иных его условий. Очевидно, что не все инвесторы смогут самостоятельно разобраться в этих условиях и далеко не каждый имеет возможность обратиться за помощью к юристу или адвокату. В итоге в большинстве случаев инвесторы слепо соглашаются на предложения различного рода компаний, агитирующих «поучаствовать» своими средствами в строительстве, например, жилого дома, соблазняя их перспективой в ближайшем будущем получить новые квартиры. Как и большинство мероприятий, проводимых Санкт-Петербургским союзом строительных компаний, семинар прошел в прекрасной рабочей обстановке. Гости и участники отметили, что благодаря энергии и опыту директора Союзпетростроя им удалось охватить весь спектр вопросов, касающихся договорных отношений в инвестиционно-строительной сфере нашего города.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!