1 стр. из 1

Тема ипотечного кредитования в последнее время привлекает все более пристальное внимание и властных структур, и кредитных, строительных и других организаций, и жителей Санкт-Петербурга. Это неудивительно. Ведь ипотека - это и реальный путь разрешения пресловутого "квартирного вопроса" - проблемы серьезной и социально значимой. Это и метод привлечения новых средств в строительную отрасль. Это и способ стимулирования общеэкономических процессов. О проблемах, связанных с формированием ипотеки в России, рассказывает Владимир ЖЕЛИОСТОВ, управляющий филиала "Строительный" Промышленно-строительного банка.

Ипотечное кредитование в России, безусловно, будет развиваться. Это неизбежно, это нормальная практика, что и демонстрирует наглядно мировой опыт. В то же время, не думаю, что процесс этот будет легким и беспроблемным. Существует множество сложностей и препятствий, которые предстоит преодолеть, прежде чем ипотека по-настоящему эффективно заработает. Это проблемы и психологического, и юридического, и экономического характера.

Надо отдать должное петербургской администрации (как нынешней, так и прежней), для развития строительной отрасли в целом, и ипотечных процессов в частности, в городе делается немало.
Максимальная мощность строительного комплекса в плане жилищного строительства в советское время - 1,7-1,8 млн. кв. м общей площади в год ("рапорты" о более, чем 2 млн. кв. м сданного жилья - это, конечно, недобросовестные преувеличения). Сегодня строители Санкт-Петербурга вновь достигли этого рубежа. Но существуют серьезные вопросы.

Во-первых, возможно ли сохранять такие темпы? В городе имеются значительные сложности с инженерной инфраструктурой - теплом, канализацией, водоснабжением. Надо сказать, что эти проблемы хоть и с трудом, но разрешаются соответствующими структурами.

А во-вторых, кто будет построенное жилье покупать? Пока имеется стабильный, обеспеченный деньгами спрос на жилье. Но постоянным такое положение оставаться не может. Большинство имеющих финансовые возможности для приобретения квартир уже сделают это, и спрос начнет падать. Вот тогда-то на первый план и выступит система ипотечного кредитования, которая позволит привлечь новые средства и даст многим людям возможность решить "квартирный вопрос". А для того, чтобы эта концепция заработала, нужно решить ряд серьезных задач.

Например, в нашей Конституции зафиксировано право человека на жилье. Суть вопроса в следующем: когда человек получает право жить в квартире? Если он полностью рассчитался за жилье - никаких проблем не возникает. Но если он занимал деньги и не способен их выплатить? Залог в виде квартиры, в которой прописан он сам и его семья, не может являться серьезным обеспечением кредита именно потому, что по Конституции никто не имеет права этого несостоятельного должника из нее выселить. Таким образом, риски банковской структуры в этом вопросе никак не защищены, и банки не заинтересованы в предоставлении кредита. Поэтому сейчас создаются различные альтернативные схемы. В частности - жилищно-строительные кооперативы, законодательная база по которым разработана более четко, и до полной выплаты денег пайщиком квартира остается в собственности ЖСК. Есть варианты, по которым кредитование осуществляет застройщики. Но и они на это идут неохотно, поскольку это явно не входит в их непосредственные функции. Банковские же структуры пока распространяют свою деятельность по кредитованию, в основном, на вторичный рынок жилья. Это обусловлено тем, что масса юридических вопросов здесь решена. Квартира имеется, она зарегистрирована должным образом как имущественный комплекс, то есть имеется в наличии объект собственности. Это значительно упрощает работу.

Нерешенность означенных проблем приводит к тому, что на первичном рынке жилья практически безраздельно господствует система так называемого долевого участия. Определенный период (1,5-2 года) идут проектные и изыскательские работы, получаются разрешения, согласуется документация и т. д., и, параллельно, застройщики привлекают деньги дольщиков для ведения дальнейшего строительства. Парадокс в том, что в этот период имущества, за которое берутся деньги, в природе еще не существует. Но есть проблемы и в дальнейшем: если дольщик полностью расплатился за свое жилье - хорошо, а если нет? Кто должен оплачивать налоги, эксплуатационные расходы и пр. до момента окончательного расчета? Вопросы остаются.

Еще одна масштабная проблема - определение дохода заемщика. В России используется в основном американская модель ипотеки. Ее основа заключается в том, что кредит может выдаваться исходя из уровня доходов человека, которые должны быть достаточны, чтобы позволить ему возвращать деньги с процентами. В России на настоящий момент доходы семей весьма нестабильны, а значительная их часть находится в так называемой "серой" зоне, то есть не фиксируется налоговыми органами. Этот фактор значительно сужает социальную базу ипотеки.

Постепенно ситуация сдвигается с мертвой точки. В администрации Санкт-Петербурга прорабатываются различные вопросы, и есть понимание необходимости запуска механизма ипотеки. Определенную роль в этом должно сыграть недавно созданное Городское ипотечное агентство. И в банковских структурах, в русле общей тенденции, направленной на увеличение предоставления услуг гражданам (а не только коммерческим структурам), растет заинтересованность к этому вопросу.

Думаю, что время активного развития ипотеки уже подходит. В свое время мне приходилось анализировать финансовые возможности различных групп населения применительно к покупке недвижимости. Картина примерно такая. Порядка 5-6% горожан имеет в своем распоряжении достаточно средств, чтобы приобрести жилье, не пользуясь кредитами. Около 30-35% жителей вряд ли смогут купить квартиры даже при помощи ипотеки - это социально-незащищенные группы населения - пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, частично учителя и врачи и др. Вопрос улучшения их жилищных условий должен решаться городскими властями, в рамках разного рода социальных программ. А вот все остальные - то есть порядка 60% петербуржцев - это потенциальные участники ипотеки. Такой процент однозначно говорит о том, что по мере проработки юридических и экономических нюансов, связанных с кредитованием, все больше и больше людей включатся в этот процесс.

Существует, конечно, и чисто психологическая проблема - россияне не привыкли жить "в долг", для многих это странно и непонятно. Но с течением времени, когда ипотека по-настоящему заработает, и люди убедятся в ее эффективности и надежности, этот вопрос разрешится сам собой.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!