1 стр. из 1

C 5 по 9 июня 2004 г. в Москве состоялся VII Национальный Конгресс по недвижимости. Организатором этого мероприятия традиционно выступила Российская гильдия риэлтеров (РГР), юбилейный Х съезд которой проходил одновременно.

Еще до своего начала Конгресс привлек к себе большое внимание и вызвал значительный интерес. И это не удивительно. Ведь главной темой форума стало предстоящее изменение федерального законодательства, регулирующего жилищный рынок. Речь идет о пакете из 27 законопроектов, которые кардинально меняют положение в этой сфере, выстраивая новые принципы отношений заинтересованных сторон. Этот блок документов можно условно поделить на пять основных групп, которые касаются формирования платежеспособного спроса, совершенствования предложения на рынке жилья, создания условий для более быстрого оборота средств, взаимоотношения властей и строительного бизнеса, а также налогообложения.

Означенному пакету законопроектов была посвящена и прошедшая накануне форума пресс-конференция, в которой приняли участие вице-спикер Государственной Думы Георгий Боос и директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго Сергей Круглик.

Темпы роста цен на российском рынке жилья превышают последнее время 3% в месяц. В нескольких губернских столицах ежемесячные темпы удорожания превышают 12%! Стройкомплекс страны при этом сохраняет свою дееспособность и обладает резервами по увеличению объемов строительства. В ближайшие 2 года за счет более полного и рационального использования мощностей можно ожидать увеличения ввода жилья на 15–20%. Поэтому к 2007 г. возможна стабилизации цен на более высоком, чем сегодня, уровне. Ожидается, что к 2010 г. стройкомплекс России сможет возводить порядка 70–80 млн. кв. м в год (в лучшие годы СССР строило 76 млн.).

В то же время, по данным Сергея Круглика, в стране насчитывается более 87 млн. кв. м аварийного жилья. А общие объемы строительства пока составляют около 30 млн. Соответственно, три года нужно работать фактически только на замену аварийного фонда.

Как говорится в ежегодном послании Президента России Владимира Путина, одной из самых актуальных задач на сегодня является обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей. К 2010 г. минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) должны иметь возможность за счет собственных накоплений или с помощью кредитов приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. А для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным.

На сегодняшний же день, согласно маркетинговым исследованиям, заказанным РГР, сегодня купить жилье самостоятельно может не более 8% россиян. Еще 2–3% имеют возможность его приобрести, используя различные существующие схемы кредитования. Правда, по данным президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, жилье сегодня доступно 13% населения, что, впрочем, принципиально картину не меняет. Таким образом, перед всеми заинтересованными структурами страны — как государственными, так и коммерческими — поставлена масштабная задача, в решении которой заинтересованы весьма широкие слои населения, поскольку пресловутый «квартирный вопрос» полностью сохраняет свою злободневность.

Вот почему VII Национальный Конгресс по недвижимости еще до начала работы стал одним из главных событий года в этом секторе экономики. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Гусев утверждает: «Начался массовый поток инвестиций на рынок недвижимости. Как работать брокерам, девелоперам, управляющим недвижимостью, страховщикам, оценщикам в новых условиях? Другая важнейшая тема: пакет законодательных предложений по развитию рынка доступного жилья, который готовит команда под руководством помощника Президента РФ г-на Шувалова. В этом смысле ситуация тоже абсолютно новая: впервые за все годы существования рынка решение проблем рынка жилья лоббируются не снизу, заинтересованными профессионалами, а продвигаются сверху, с президентского уровня».

Ему вторит другой вице-президент РГР Константин Апрелев: «Важнейшая тема обсуждения: ипотека как будущее нашего рынка, как инструмент долгосрочного финансирования. Ее широкое применение внесет существенные изменения в нашу работу. Кроме того, повлиять на развитие этой сферы могут и два других серьезных фактора: правовое зонирование и внедрение муниципального залога на недвижимость».

Выступивший на пленарном заседании Конгресса председатель Экспертного управления при администрации Президента РФ Александр Дворкович заметил, что у некоторых создалось неадекватное предположение о самодостаточности бизнеса в сфере недвижимости. Между тем, обеспечение населения доступным жильем является одним из национальных приоритетов, и решить эту задачу можно только в тесном взаимодействии с государственными органами. Президент России Владимир Путин сформулировал основные действия, которые необходимо предпринять в этой области. По его словам, нужны прежде всего финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Для этого необходимы ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, сохранятся и другие формы финансирования: участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах и пр. На решение этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Далее, необходимо разрушить монополии на строительных рынках, принятие региональными властями четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры. Принципиальным вопросом являются также гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям схемам.

С пространным докладом выступил на пленарном заседании президент Российской гильдии риэлтеров Игорь Горский. Подробно рассказав о деятельности возглавляемой им организации, он остановился на главных задачах в сфере недвижимости, которые нужно сегодня разрешить. По мнению докладчика, «вопрос об ипотеке является одним из самых перспективных в плане развития рынка недвижимости в России». Мировой опыт показывает, что ипотека — наиболее оптимальный путь одновременного задействования механизма привлечения средств граждан, банковского капитала, государственных гарантий и использования всех ресурсов строительной индустрии. Но в России ее развитие пока идет очень медленно. Доля ипотеки в обороте недвижимости по Москве в настоящее время не превышает 3% от всего объема сделок. По России в целом этот показатель еще ниже. Нашим гражданам трудно получить ипотечный кредит в банке из-за отсутствия кредитной истории, нестабильности общей экономической ситуации, высоком банковском проценте и ряда других причин. Конечная стоимость квартиры, приобретаемой по ипотечному кредиту, может возрасти в 1,5 раза, и более. Между тем, на правительственном уровне поставлена задача до 2010 г. увеличить эту цифру по стране в 10 раз, что в общем реально, но осуществить этот рывок будет непросто.

Затем Игорь Горский остановился на участии РГР в совершенствовании законодательства в сфере недвижимости. Он подчеркнул, что РГР давно и плодотворно ведет такую работу и находит отклик в государственных органах, в частности он сказал: «Законодатели учли ряд наших предложений по внесению изменений и дополнений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За последние два года мы получили благодарственные письма от Минимущества и Минэкономики России за наши предложения». Сейчас представители РГР принимают активное участие в работе созданной в Государственной Думе РФ рабочей группы, подготовившей 28 новых основополагающих нормативных документов по совершенствованию законодательства в сфере недвижимости.

Наиболее разработанным документом, по мнению докладчика, является новая редакция Жилищного Кодекса РФ, которую давно ждут все специалисты, работающие на рынке недвижимости, и граждане. Фактически идет формирование новой жилищной политики, основанной на гражданско-правовых отношениях и направленной на укрепление правового пространства в сфере жилья, преодоление остатков административных барьеров. «Мы считаем, — подчеркнул Игорь Горский, — что данных подход следует распространить на весь рынок недвижимости. Необходимо оборот коммерческой недвижимости перевести на рыночные рельсы».

Значительный интерес собравшихся вызвал доклад президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой. Он был посвящен сегодняшнему положению на российском рынке жилья и созданию условий для обеспечения платежеспособного спроса на нем, в том числе путем развития ипотечных процессов. В докладе приведены данные исследований возглавляемого ею фонда, в соответствии с которыми более 50% граждан, стремящихся к улучшению своих жилищных условий, в качестве наиболее предпочтительного варианта назвали именно ипотечный кредит. Это, безусловно, свидетельствует о большой перспективности этого направления в России. Вообще, по мнению Надежды Косаревой, чтобы на перспективу обеспечить платежеспособный спрос на жилье, необходимо уже сегодня активно развивать ипотеку и другие формы жилищного финансирования населения: жилищно-накопительные программы, кредитование долевого строительства.

Активно обсуждали участники Конгресса по недвижимости и изменения, происходящие в российском законодательстве. С точки зрения кредиторов, ключевую роль должно играть усиление залоговых прав. С этой целью отменяется норма, на основании которой члены семьи собственника имеют право проживать в жилье, не являющемся их собственностью. Таким образом, будет снята самая острая проблема, связанная с юридической чистотой жилья.

К числу существенных изменений относится также отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Установленная государством стоимость этой услуги достигает 1,5% от официальной суммы сделки. Однако это послабление компенсируется новым налогом на объекты жилой недвижимости: квартиры, дачи и земельные участки под ними. Кроме того, предлагается распространить имущественный вычет по подоходному налогу на процент по займу. Снижение ставки подоходного налога на материальную выгоду с 35% до 13%. К числу серьезных изменений налогового законодательства относится также и отмена налога на добавленную стоимость (НДС) при реализации жилья. Эта мера больше касается строителей. Дело в том, что при уступке прав на стадии строительства НДС (как при продаже готового жилья) юридическими лицами не выплачивается. Это позволит применять более прозрачные схемы при реализации жилья на первичном рынке, а на вторичном риэлтеры смогут заниматься брокерскими операциями и покупать жилье для поддержания ликвидности.

Помимо обширной культурно-досуговой программы, в этом году в рамках Конгресса прошло множество сопутствующих мероприятий. Активно работали 20 (!) секций по самым разным вопросам, связанным с рынком недвижимости, состоялись конференции, круглые столы и форумы. Прошло два съезда — Х съезд Российской гильдии риэлтеров и съезд Московской Ассоциации гильдии риэлтеров. Состоялись собрания членов FIABCI (Международная Федерация недвижимости) и членов ВКР. Впервые в программу Конгресса вошел форум управляющих недвижимостью России и США. Американские специалисты из института CCIM провели также семинар по подготовке специалистов в сфере коммерческой недвижимости.

Помимо этого были подведены итоги проводимого с 1998 г. Национального конкурса «Профессиональное признание». Приятно, что среди победителей много представителей Санкт-Петербурга. Награды получили (по номинациям): Лучшая брокерская фирма на рынке жилья — компания «Миэль-Недвижимость» (Москва), номинанты — ООО «Агентство недвижимости «Лендлорд» (Ростов-на-Дону), ООО «Александр-Недвижимость» (Санкт-Петербург); Лучшая брокерская фирма на рынке аренды жилья — ООО «Бест» (Москва), номенанты — ООО «Теремок» (Московская область), ООО «Агентство недвижимости «Лендлорд» (Ростов-на-Дону); Лучшая брокерская фирма на рынке жилищных программ и ипотечных сделок — ООО «Панацея» (Кемерово), номенанты — ООО «Адвекс-Росстро» Центральное агентство» (Санкт-Петербург), компания «Миэль-Недвижимость» (Москва); Лучшая управляющая компания — ЗАО «Менеджмент компания «ПСБ» (Санкт-Петербург), номенанты — ЗАО «Город» (Москва), ООО «АВС-офис» (Новосибирск); Лучшая оценочная компания — ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» (Нижний Новгород), номенанты — ЗАО «Уральский институт оценки и маркетинга» (Челябинск), ООО «Центр оценки «Аверс» (Санкт-Петербург); Лучший реализованный девелоперский проект — группа компаний «Экоофис» за бизнес-парк «Дербеневский» (Москва), номенанты — компания «Миэль-Недвижимость» за коттеджный поселок «Барвиха 2» (Москва), ЗАО «Корпорация «С-Холдинг» за жилой комплекс «Синяя птица-2» (Москва); Лучшее профессиональное объединение РГР — НП «Уральская Палата Недвижимости» (Екатеринбург), номенанты — НО «Московская Ассоциация гильдии риэлтеров» (Москва), НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (Санкт-Петербург), Новосибирская Ассоциация риэлтеров (Новосибирск); Лучшее СМИ по освещению рынка недвижимости — журнал «Мир и Дом Business» (Москва), номенанты — еженедельное обозрение «Новости рынка недвижимости (Самара), журнал Commercial Real Estate (Москва); Лучший журналист по освещению рынка недвижимости — Урбан Филипп Рудольфович, «Мир и дом — Санкт-Петербург», номенанты — Воронин Игорь Петрович, ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Русина Надежда Владимировна «Директор-инфо» (Москва).

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!