1 стр. из 1

Рынок ипотеки сегодня развивается очень активно. Однако эта система кредитования, помимо плюсов, имеет немало слабых сторон, и клиент, решивший ею воспользоваться, сталкивается с огромными трудностями. В связи с этим 25 августа гильдия риелторов Санкт-Петербурга провела круглый стол "Практика развития ипотечного кредитования в Петербурге". На нем были рассмотрены перспективы развития рынка ипотеки, взаимодействие его участников, основные изменения в законодательстве РФ, озвучены основные препятствия, мешающие выдаче кредитов физическим лицам.

За последние два года на рынке ипотечного кредитования наблюдались очевидные сдвиги, и его участники поняли, что, для того чтобы идти вперед, между ними должны быть сотрудничество и взаимная поддержка.

Первым слово взял Роман Шкапов, руководитель Департамента ипотечного кредитования АН "Бекар". Он отметил, что участие риелтора при получении гражданином ипотечного кредита очевидно: на сегодняшний день 92% обращений в агентство недвижимости - это обмен. Чаще всего по этому вопросу приходят граждане, у которых есть комната, они хотят ее продать и сделать первый взнос. Такие люди не могут сразу обратиться в банк, минуя агентство недвижимости, поскольку сотрудников банка интересует реальная сумма денег, которой располагает клиент, обратившийся за кредитом. Работа риелтора заключается в том, чтобы продать имеющуюся комнату, помочь получить кредит и подыскать для клиента квартиру. Благодаря системе ипотеки, оживляется рынок недвижимости в целом, так как на продажу выставляются дополнительные объекты.

Система тесных взаимоотношений всех участников рынка ипотечного кредитования необходима. Сегодня активно идет налаживание контактов и путей сотрудничества между банками и агентствами недвижимости. Например, "Городской ипотечный банк" и АН "Бекар" выработали достаточно удобную схему взаимоотношений. Риелторы предварительно направляют в банк заявку с данными о клиенте, банк рассматривает ее и принимает решение: предоставлять ли в данном случае кредит. Такая форма работы логична, очень удобна. Она позволяет не тратить впустую время всех заинтересованных сторон в случаях однозначного отказа в выдаче кредита.

Несомненно, что и банкам гораздо удобнее получить подготовленного клиента. Раньше граждане обращались к ним в индивидуальном порядке и после выдачи кредита самостоятельно занимались подбором жилья. Но со временем банки, не являясь специалистами в области недвижимости, поняли, что без риелторов им не обойтись, и стали привлекать агентства недвижимости. Константин Мурашкин, руководитель сектора ипотечного кредитования филиала "Северная Столица" в Санкт-Петербурге ЗАО "Райффайзензенбанк Австрия", подтвердил, что взаимодействие с риелторами для банков необходимо. Помимо продажи и подбора жилья агенты по недвижимости выполняют функции ипотечного брокера, то есть привлекают дополнительное число клиентов, соответствующих требованиям банка. Следовательно, для успешной работы риелторов необходимо обеспечить всей информацией об ипотеке и условиях выдачи кредита. Таким образом, взаимодействие должно осуществляться по двум направлениям: первое - предоставление гражданам первичной информации, второе - обслуживание привлеченных клиентов как самими агентствами недвижимости, так и банками. Если же заемщик сразу обратится за кредитом, ему обязательно порекомендуют уже проверенное, подготовленное к работе с ипотекой агентство.

По мнению генерального директора АН "Динас" Юрия Сергеева, роль риелтора в данной цепи первична. Обращаясь в банк за кредитом, гражданин не может реально оценить сумму, в которой он нуждается для того, чтобы прибрести желаемый объект недвижимости. Являясь первичным звеном в ипотечной цепи, риелтор способен объяснить клиенту, на что ему следует рассчитывать, и даже в некоторых случаях отговорить человека, неготового на сегодняшний момент ни морально, ни материально брать кредит и выплачивать ежемесячно в течение 10 лет немалую сумму денег. Ведь в агентства нередко обращаются заемщики с сертификатами, согласно которым подобрать квартиру просто невозможно.

Вместе с тем рост обращений с вопросами об ипотеке растет с каждым днем. Глава представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов отметил, что, кроме формирования уполномоченных или партнерских агентств недвижимости, немаловажная роль должна отводиться донесению до клиента правильной и точной информации. Сейчас, в связи с возрастающим интересом к ипотеке, банки, приобретая определенный опыт в этой сфере, корректируют свою работу с клиентами, разрабатывают определенные схемы и технологии, о которых также необходимо точно и вовремя информировать всех участников этого рынка. При этом нужно задействовать как средства массовой информации на уровне города, субъекта или государства, так и основных участников самого процесса, таких, как специалисты по недвижимости, банки, страховые компании. Среди субъектов ипотечного рынка обмен информацией осуществляется с помощью проведения различных брифингов, круглых столов, ярмарок и пр. В самих банках подготавливаются и проходят особые обучающие программы для специалистов рынка недвижимости и страхования по вопросам госпошлин, залога, налогообложения, семейного права. В таком случае риелтор будет правильно ориентироваться на ипотечном рынке и представлять больший интерес для потенциального клиента.

Что касается доли отказа в кредите, то на сегодняшний день он составляет порядка 30%. Это чаще всего невозможность подтверждения дохода либо вообще отсутствие у гражданина работы. Нередко обращаются состоятельные люди, получающие зарплату "в конверте", официальный оклад которых не превышает 2-4 тысяч рублей. В этом случае в кредите непременно будет отказано. И ни для кого не секрет, что подобный способ выплаты оплаты труда практикуется сегодня достаточно часто. Не каждому клиенту удается убедить свое начальство подтвердить его зарплату - руководство фирм опасается, что бумаги с данными о "неофициальных" доходах уйдут из банка в налоговую инспекцию. Но, несмотря ни на что, люди начинают об этом задумываться и стараются получать как можно больше "белых" денег.

Отсекаются также те клиенты, которые на данный момент не готовы взять в банке кредит и не осознают в полной мере, что в течение долгих лет им придется ежемесячно выплачивать немалую сумму денег. Собственно, именно в том и состоит первичная консультация в агентстве недвижимости, чтобы выяснить, какая сумма требуется гражданину для покупки квартиры и будет ли он способен выплатить ее в течение 10 лет.

Несмотря на то, что в последнее время ипотека активно пошла в рост, на законодательном уровне радикальных изменений не произошло, а ведь именно это - основная проблема в данной сфере. Известно, что уже несколько месяцев Государственная Дума готовит пакет документов и поправок к новому жилищному кодексу. Помимо основных выплат, заемщику приходится нести много дополнительных расходов, таких, как страхование, оплата услуг нотариуса и оценщика, проценты банку за открытие счета и конвертацию средств и др. Еще одна проблема - невозможность кредитования долевого строительства (сейчас можно взять ипотечный кредит для покупки квартиры в строящемся доме только под залог имеющегося жилья, что очень неудобно).

В первом чтении Госдума РФ приняла несколько законопроектов, касающихся ипотеки: отмена НДС при сделке купли-продажи жилья, система налога на прибыль, снижение госпошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке и некоторые другие. Банки также постепенно упрощают процесс получения разрешения кредитного комитета: снижаются процентные ставки, вводятся более удобные формы расчетов. Благодаря актуальным и планируемым изменениям в законодательстве, в ближайшее время будет решена часть проблем ипотеки, однако значительная их часть в ближайшей перспективе решения не имеет. От законов, которые будут приняты, и от того, в каком виде они в итоге будут действовать, в ипотеке зависит очень многое. Банки, к примеру, волнует в первую очередь возможность наиболее простого возврата и реализации заложенного имущества, возврата кредита в том случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет его выплатить. Одной из проблем является отсутствие резервного фонда, куда могли бы выселяться заемщики, не имеющие возможности погасить кредит. В случае непогашения кредита у неплательщика оставалась бы какая-то сумма денег после продажи приобретенной недвижимости с торгов, на которую он мог бы купить в этом резервном фонде какое-то жилье. Однако такой фонд пока не сформирован, и, более того, существует еще масса нерешенных вопросов, касаемых ипотеки, без ответов на которые невозможно дальнейшее продвижение в этом направлении. Несомненно, все субъекты ипотечного рынка заинтересованы в том, чтобы с помощью законодательства эта программа кредитования стала массовой и дешевой. Но в условиях нашей действительности важно все трезво оценивать и понимать, что только принятие в комплексе изменений в нормативно-правовые акты, касающиеся ипотеки, будет способствовать дальнейшему повышению доступности кредитов и увеличению строительства в жилищной сфере.

Причину невозможности сделать ипотеку массовой вице-президент гильдии риелторов Санкт-Петербурга, генеральный директор АН "Центр" Яков Кусевицкий видит в неготовности населения принять такую схему. Решения, принятые как на федеральном, так и на местном уровне, нередко не выверенные, меняются, едва вступив в силу, и население, пережив немало потрясений, не сможет полностью довериться государству и вступить с ним в весьма долгосрочные материально обременительные отношения. Следовательно, для развития ипотеки нужно в первую очередь создавать среду, наиболее простые и прозрачные условия получения ипотечного кредита. Несомненно, объединение банков и риелторов - это правильный путь, необходимо также обучать людей в агентствах недвижимости своевременно и правильно подавать информацию с помощью средств массовой информации. Но без поддержки государства, без выработки у населения доверия к ипотеке ничего не получится, и люди будут продолжать бесконечно собирать по крохам на жилье. Взять кредит на квартиру в банке должно быть так же просто, как книгу в библиотеке, ведь главная конечная цель всей этой программы - улучшение реальной жизни конкретного человека.

Еще одним фактором, тормозящим ипотеку, является долгосрочность кредита. При оформлении краткосрочного займа, скажем, на год, для покупки бытовой техники клиент может просчитать свои возможности на год вперед, да к тому же сумма не так уж велика, в отличие от той, которую придется выплачивать за ипотеку ежемесячно в течение десяти лет. Сегодня далеко не каждый гражданин может быть уверен в своей платежеспособности в столь долгосрочной перспективе, кроме того, за десятилетний срок могут произойти грандиозные перемены, в том числе далеко не в пользу заемщика.

Сегодня также существуют опасения относительно того, что раскручивание механизма ипотеки резко подстегнет рост цен на недвижимость. Сейчас он искусственно приостановлен и клиент сомневается, стоит ли ему брать кредит, потому что не знает, будут цены расти или же падать. При условии обычного роста цен (40% в год) клиент, взяв сегодня кредит в банке под 15% на 10 лет, все равно остается в выигрыше. Из-за приостановленного роста цен население насторожилось: а стоит ли сейчас брать кредит и покупать квартиру - возможно, цены начнут падать.

Строители же понимают, что при осуществлении программы ипотечного кредитования потенциальных клиентов у них будет еще больше, соответственно, это, возможно, скажется на цене квадратного метра у конкретных компаний, потому как в рамках данной программы они будут являться монополистами. Цена может также возрасти из-за повышенного спроса, но принципиального роста цен на рынке недвижимости не ожидается.

В ходе обсуждения все участники рынка ипотеки сошлись во мнении, что ипотека - очень тонкий, сложный механизм и для быстрого и успешного ее развития необходимо в первую очередь создать равные и абсолютно прозрачные условия для всех ее предполагаемых участников. Следует разработать максимально выгодные программы кредитования населения, наладить совместную работу банков, агентств недвижимости, нотариальных контор, страховых и строительных компаний, удалить с рынка все так называемые "компании-пирамиды", которые обманывают граждан и подрывают доверие к ипотеке, и, несомненно, создать правовую базу, которая будет защищать на законодательном уровне заемщиков и всех субъектов, работающих на рынке ипотеки.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!