1 стр. из 1

8 сентября в ИА «Агентство Бизнес Новостей» состоялся «круглый стол» по теме: «Что ожидает рынок недвижимости?». В работе принимали участие представители администрации города и Комитета по строительству, руководители ведущих строительных компаний; они обсудили ряд актуальных вопросов, связанных с ситуацией в сфере недвижимости Санкт-Петербурга.

За последние полгода на рынке наблюдалось изменение ценовой динамики и спроса. Ажиотажный рост цен на недвижимость в течение осени и зимы приостановился с первыми днями весны. Темпы увеличения среднерыночной цены постепенно снижались, это привело к тому, что в июне была зафиксирована даже небольшая отрицательная динамика.

Сложившуюся ситуацию с ценами на жилье и будущее рынка недвижимости первым прокомментировал Горячкин Павел Владимирович, генеральный директор Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве. По его словам, говорить об обратной динамике пока преждевременно, потому что цены на недвижимость, безусловно, будут повышаться. Рост цен, конечно, не будет столь интенсивный, как в 2003 г., и в среднем за 2004 г. по Санкт-Петербургу ожидается порядка 30%.

В падении цен на жилье сегодня не заинтересовано ни правительство Санкт-Петербурга, ни застройщики, кроме покупателей квартир, которые, конечно, хотели бы, чтобы цена на недвижимость была ниже. Чем выше продажная цена недвижимости, тем больше появляется возможностей для инвестирования средств и реализации тех или иных проектов.

Павел Владимирович отметил также, что на сегодняшний день реальная себестоимость квадратного метра в домах экономкласса, ориентированная на среднего потребителя, составляет $620–750 и сложившееся в обществе мнение о том, что разница между себестоимостью и продажной стоимостью жилья несоразмерна, не обоснованы. Даже учитывая, что застройщики, как правило, не строят по одному дому, а ведут непрерывное строительство, сумма, в которую им обойдется один квадратный метр, варьируется от $550 до $650. По его мнению, разница между затратной частью на строительство и продажной стоимостью жилья находится в разумных пределах. На Западе она, как правило, составляет 8–12%, что позволяет получать прибыль и осуществлять воспроизводство. Мы же еще должны учитывать инфляцию. Кроме того, в процессе строительства жилого дома застройщик взаимодействует с порядка сорока государственными, полугосударственными структурами, которые осуществляют различные надзорные функции, цены на услуги которых в большинстве своем до сих пор не отрегулированы.

Еременко Илья Анатольевич, генеральный директор Центра развития проектов «Петербургская недвижимость» также отметил, что при всех отчислениях, которые ложатся на плечи застройщика, при постоянном росте цен на строительные материалы невозможно снижение себестоимости жилья, и как следствие, ее рыночной цены.

На современное состояние рынка недвижимости и динамику цен повлиял ряд факторов. Прежде всего сезонный, ведь лето — пора отпусков. Те же потенциальные покупатели квартир, которые остались в городе, испугались банковского кризиса и решили «придержать» какое-то время свои деньги, либо вложить их в покупку импортных автомобилей и техники. Еще одним фактором, повлиявшим на отсутствие спроса на недвижимость, явилось ожидание ввода в действие программы ипотечного кредитования. Но при этом необходимо понимать, что квартира, приобретенная с помощью ипотеки, не может быть дешевой: во-первых, кредит будет выдаваться под определенный процент, который придется выплачивать сверх рыночной стоимости жилья, во-вторых, на рынок хлынет поток покупателей, желающих приобрести квартиру более доступным способом, что во много раз поднимет спрос и, следовательно, цену.

Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что на настоящий момент город исчерпал лимит земель, которые можно использовать под застройку, то есть участки с подготовленной инженерной инфраструктурой, расположенные в привлекательных для жизни районах города. А негативное отношение горожан к уплотнительной застройке всем известно. Но ведь не всегда уплотнительная застройка — это плохо. Есть ситуации, когда свободными землями являются пустыри или незадействованные территории с подготовленной инженерной инфраструктурой, есть постоянно растущий спрос на жилье, эти земли необходимы для развития строительного бизнеса. В противном случае освоение новых земель непременно сопряжено с определенными трудностями и дополнительными затратами для застройщика.

Во избежание сверхнормативных затрат строительные компании возлагают большие надежды на квартальную застройку. За счет концентрации средств техники и рабочих на одной строительной площадке квартальная застройка поможет сократить расходы и понизить себестоимость строящегося жилья. Но застройка целого квартала обязывает застройщика приводить в достойное состояние всю территорию, относящуюся к данному кварталу, то есть в этом случае строительные компании берут на себя часть функций некоторых городских структур, что также потребует от них дополнительных вложений.

От имени городского правительства выступил Вихтюк Олег Викторович, начальник Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими корпорациями. По его мнению, цены на недвижимость будут повышаться еще и потому, что продолжают расти миграционные процессы. Значительно больше, нежели в прошлые годы, квартиры в Санкт-Петербурге стали приобретать жители других регионов Российской Федерации. Это связано с тем, что после проведения трехсотлетия города интерес к нему как к культурно-историческому, научному и учебному центру значительно возрос. Некоторые инвесторы, приобретающие недвижимость в Москве, сегодня вкладывают свои деньги и в наш город.

Олег Викторович сообщил, что в скором времени город будет выступать в качестве заказчика строительства, и обещал постепенное развитие строительной отрасли на 2–3 млн. ежегодного ввода жилья. Кроме того, уже подписан договор с петербургскими банками о совместной работе в рамках федеральной и городской программ ипотечного кредитования. По словам Олега Викторовича, первые квартиры по данной программе уже приобретены. В дальнейшем городское правительство рассчитывает не покупать квартиры, а строить их за счет городского бюджета.

Также он отметил, что в ближайшие годы возрастет доля жилья, которое будет реконструироваться. Для ликвидации ветхого аварийного фонда постепенно будут расселяться коммунальные квартиры. Сложившийся на сегодняшний день уровень цен позволяет несколько по-другому взглянуть на эту проблему. В центральной, исторической части города стоимость квадратного метра в полтора-два раза выше, нежели на окраинах, где сегодня ведется новое строительство. Благодаря этому у инвестиционных и строительных компаний появляется возможность приобретать объекты в центральной части города, предлагая жильцам квартиры большей площади, но в других районах, тем самым ликвидируя ветхий аварийный фонд и получая прибыль.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!