1 стр. из 1

Большое значение в комплексе норм, обеспечивающих сочетание публичных и частных интересов при осуществлении строительной деятельности, принадлежит ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей правовые последствия так называемой «самовольной постройки», о которых и пойдет речь. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. «Техническая» сторона данной нормы базируется в основном на ранее содержавшемся в законодательстве определении (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.), трактовавшем «самовольную постройку» как возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР № 2 от 19 марта 1975 г. «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома», в редакции от 21 декабря 1993 г.). Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности»). Только при наличии соответствующих землеустроительных документов выдается и архитектурно-планировочное здание (комплекс требований и условий проектирования строительства объекта). Особо необходимо отметить, что в действующем законодательстве о градостроительстве самовольная постройка определяется более емко, а именно — как строительство объекта (архитектурного, недвижимости) без разрешения на строительство (ст. 24 Федерального закона «Об архитектурной деятельности», ст. 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях). Разрешение на строительство — основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т. е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г.//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81). Сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168, 169 ГК РФ). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25) Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). В процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). В необходимых случаях суд оказывает сторонам содействие в собирании соответствующих доказательств (ст. 50 ГПК РФ). Следует учитывать, что по общему правилу вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. Так, например, согласно законодательству о местном самоуправлении к полномочиям органов местного самоуправления отнесено решение вопроса о предоставлении земельных участков заинтересованным лицам. Вместе с тем в тех случаях, когда действующее земельное законодательство устанавливает материально-правовые основания, согласно которым граждане и юридические лица имеют право на приобретение соответствующего участка, оно (при нарушении) подлежит защите в судебном порядке. В частности, судам подведомственны требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе и для строительства индивидуального жилого дома. Об этом говорится в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 от 22 апреля 1992 г. «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе». Соответствующее дело может быть возбуждено заинтересованным лицом как в порядке искового производства, так и — в отдельных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств — при обжаловании действий и решений, нарушающих права и свободы граждан. Надо сказать, что Верховный Суд Российской Федерации ориентирует заинтересованных лиц именно на исковую форму защиты своих прав (п. 7 названного постановления № 6 от 22 апреля 1992 г.). Примечательно, что до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации судам не были подведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенное строение, что, однако, не исключало предъявления заинтересованными лицами разнообразных «смежных» требований, связанных, как правило, с неблагоприятными последствиями подобного строительства — о признании права на материалы, полученные при сносе дома, о вселении на ранее занимаемую площадь и т. д. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 222 ГК «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку». Ранее действовавшее законодательство в случаях, когда отступление от проекта строительства не являлось существенным и (или) нарушение строительных норм и правил не было грубым, также допускало возможность для суда с учетом всех других конкретных обстоятельств дела принять решение, на основании которого осуществлялась правовая регистрация построенного дома. Аналогичный порядок действовал и при устранении застройщиком допущенных нарушений в установленные судом сроки. В настоящее время Гражданский кодекс прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение — предоставление застройщику соответствующего земельного участка. В тех случаях, когда строительство осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил (что также приравнивается к «самовольности»), вопрос сноса (разборки) следует решать с учетом возможности устранения выявленных нарушений, оформления надлежащих разрешений, мнения уполномоченных государственных (муниципальных) органов. Для решения вопроса о том, является ли нарушение норм и правил существенным, может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза. Выясняя, будет ли предоставлен застройщику участок, необходимо привлекать к участию в деле структуры, к компетенции которых закон относит решение соответствующих вопросов (органы местного самоуправления и т. д.). При возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, следует учитывать, что уполномоченный орган может как решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц, так и сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение (Обзор судебной практики по гражданским делам//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. № 10). Законодательству известна и обратная ситуация: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом). Право на земельный участок должно быть надлежащим образом оформлено и документально подтверждено государственным актом на право собственности на землю, свидетельством, государственным актом на право пожизненного наследуемого владения, свидетельством о государственной регистрации соответствующего права (для регионов, где созданы специализированные учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и т. п.). По вступлении в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации. Но нужно учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за лицом, осуществившем строительство, ни за собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В заключение следует отметить, что указанные дела рассматриваются в суде по месту возведения соответствующего строения.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!