1 стр. из 1

В качестве примера еще одной организации, осуществляющей функции профессионального заказчика, мы выбрали компанию «СПЕЦСТРОЙСОЮЗ». Основные задачи компании — это инвестиции, подготовка документации, управление строительством, инжиниринг. Ниша — это создание сети «точечных» объектов транспортной инфраструктуры:  технических центров, паркингов, офисных и торговых центров. Мы беседуем с генеральным директором компании, Ю. С. КОМАРОВЫМ.

–Мы занимаемся вопросами реализации технических центров, паркингов, офисных комплексов. Один из известных объектов — Технический центр «Нью-Йорк Моторс Москва» площадью 4500 кв.м на Волгоградском проспекте — крупнейший центр по обслуживанию автомобилей «Форд» в Восточной Европе. Почему нам интересна эта ниша? Дело в том, что в стране возросло количество автомобилей, в том числе импортных. Развивается дорожная сеть, однако инфраструктура для современных автомобилей — это не только дороги, но и система сервисного обслуживания, парковок, а в этом направлении пока заметен провал. Более того, о проблеме автомобилей часто забывают и сами проектировщики, например, когда в проектах офисных или торговых центров не предусматриваются места парковки автомобилей, из-за чего улицы оказываются закупорены стихийными парковками машин. С учетом роста автомобилизации количество планируемых парковок должно даже превышать современные нормативы. 

Другая проблема Москвы, которую решаем мы по мере возможностей, — это строительство офисных помещений, доступных для малого и среднего бизнеса. В строительстве деловой недвижимости сейчас наблюдается «гигантомания» — возводятся дорогостоящие комплексы, и политика застройщиков не позволяет малым и средним компаниям арендовать или выкупать помещения в собственность. Мы же рассматриваем вопрос создания промышленно-строительных кооперативов из компаний, которые, инвестируя средства в строительство офисных центров, затем получают вполне достойные офисные помещения по разумной цене. Таким образом, мы выполняем функции заказчика, ведем инжиниринг. Еще одна из наших задач — управление недвижимостью.

— Юрий Семенович, одна из тенденций рынка — поиск оптимальных форм организации процесса строительства, а именно — управляемости, снижения издержек, качества. Одни идут по пути вертикальной интеграции, собирая полную производственную цепочку, другие — «раскалываются» по специализациям и уходят в ниши. Также на рынке возникли и профессиональные заказчики. Ключевой аргумент всех трех стратегий — управляемость процесса и контроль качества, которые обес-печиваются подходами. На Ваш взгляд, с чем это связано?

— В настоящее время многое из вопросов качества и даже из архитектурных решений определяется, исходя из интересов строительной организации. Так, строитель постарается избежать «лишней», с его точки зрения, работы, и если дать ему выбор, никаких «излишеств» не допустит, предпочитая освоить средства более простыми методами. Реально же в качестве заинтересованы те, кто вкладывает в объект средства,— государство и частный инвестор. В настоящее время цепочка строительного процесса протягивается даже за его пределы. Так, некоторые участники рынка стремятся к управлению построенными объектами на рынке недвижимости. Как бы ни подбирали единую производственную цепочку, строительная компания не обеспечит контроль качества сама в себе. Хотя бы в одном звене производственной цепочки найдется слабина, что приводит к снижению общих результатов работы. Поэтому и «универсальность», за которую борются крупные строительные компании, приводит к тому, что результат работы всей компании тоже «усредняется» до слабого звена.

Поэтому я  сторонник того, чтобы в каждом звене строительного процесса находились профессиональные компании, досконально знающие, какие задачи перед ними стоят. На мой взгляд, со схемой, когда на рынке присутствует 5–6 крупных игроков, надо расставаться: нужна постоянная динамика рынка, интерес к сфере строительства. К сожалению, сегодня строительство стало одним из высокорентабельных направлений бизнеса, сравнившись по доходности с добычей нефти. Но подобно тому, как месторождение можно эксплуатировать на быстрый износ, и ресурс территорий и спроса на строительство растрачивается так же неразумно, без мыслей о завтрашнем дне. Не получится ли так, что скоро у нас, как в некоторых городах Западной Европы, строить станет невозможно, и строительный бизнес самоликвидируется? «Полянка» невелика...

— А государство, преимущественно «федеральной» ипостаси, стремится облегчить жизнь строительному бизнесу, снижая барьеры входа на рынок. Делаются, например, попытки упростить систему лицензирования. Но практика показывает — от этого растет количество «однодневок», и качество проигрывает. Как заказчик, как полагаете: может быть, напротив, нужно повысить барьер входа?

— Строительный комплекс крупных городов сегодня монополизирован, и это вредит качеству в большей степени, чем приход новых компаний. Если не обеспечить реальной конкуренции, то он превратится даже не в болото, а в болотище. Дело не в лицензиях — многие работы, действительно, лицензироваться не должны, — а в реальных механизмах допуска на рынок: через аукционы, тендеры, торги... А отсутствие конкурентности держит участников рынка в напряжении, потому что выиграть может «темная лошадка». Нужно позволять выходить на рынок в том числе малоизвестным компаниям. Другой вопрос в том, что входить в рынок организации должны на общих условиях, то есть по конкурсу. Каково будет пройти этот отбор, даже имея деньги, но не имея опыта, — вопрос. Но тем не менее, чтобы научиться плавать, нужно войти в воду. Поэтому надо давать возможность дерзнуть.

— Но, как считают многие заказчики и строители, тендер — едва ли не худший способ определения достойных, так как компания — «кот в мешке», причем умеющий демпинговать, а впоследствии проталкивать топ-смету. Может быть, довериться интуиции заказчика, отказавшись от практики конкурсов? Тогда и новичкам было бы легче.

— Тендер — это конкурс, то есть смотр достижений. А будут ли возникать достижения, если компании не будут участвовать в конкурсах? Конечно, иногда удобнее положиться на «свои» компании, зная, какова у них техника, каково   финансовое положение. Но «интуиция» может подвести — люди меняются, меняются требования, и качество работ может упасть. Надо ориентироваться на партнеров, которые лучше работают, и, повторю, давать шансы новичкам. Тем более что в конечном итоге окажется: на рынке останутся лишь крупные партнеры «естественных монополистов» — РАО ЕЭС, РЖД, метрополитена... Что касается проблем демпинга, то необходимо совершенствовать строительные нормативы, и при отсутствии «лазеек» в проектной документации крупная компания на демпинг не пойдет — последующий пересмотр договоренностей отрицательно отразится на ее имидже.

Проблема современного тендера в том, что иногда он так «закручен» заказчиком, что не понять, чем же именно определяется выбор подрядчика, а роль статиста в спектакле подрывает доверие к конкурсам. Важно, чтобы выбор проводился с понятными для всех правилами. Если я хочу доказать, что спортсмен не пробежит стометровку, а секундомер у меня, — справится ли он с нормативом? Никогда, если я не буду засекать время честно. И вопрос тендера в том, в каких руках находится секундомер. 

— Каковы же важнейшие критерии качества строительной компании?

— Хотя критериев много, думаю, что главный — кадровая составляющая, особенно руководящее звено. Именно уровень руководства является определяющим, можно ли верить партнеру. Если фирма работает в социалистическим темпе, тогда ошибка в выборе неминуема. Вернемся к тендерам: компании подают в комиссию безликие бумаги. С кем общаешься — не видишь: ни директоров, ни специалистов. Не знаешь и как отработаны проекты, каковы нарекания и рекомендации, каковы «проколы» и замечания к компании. Важно учитывать отношение к работе: например, в каком виде компания содержит свою площадку, убирает ли за собою мусор. Все это пока остается за рамками конкурса, и преобладает критерий цены и сроков. Впрочем, нужно учитывать, что большинство подрядных компаний известны заказчикам по опыту, и не случайно целые группы субподрядчиков переходят с объекта на объект.

— Сейчас в строительных компаниях, особенно с изменением собственников, возник феномен «профессионального управленца», знакомого с управлением, но не  всегда знакомого с технологическим процессом. Как полагаете, удержатся ли такие фигуры?

— Организацию, которая выполняет основные работы, должен возглавлять профессиональный строитель, обладающий навыками управленца. Потому что его функция — руководство проекта, удержание в памяти всех его аспектов: очередности и сроков передачи фронтов, контроля качества, понимания, в какую погоду что можно делать и т.п. Именно по этому принципу построены западные компании, с которыми нам пришлось работать, в частности, на строительстве комплексов «Рамстор», где мы выступали в качестве технического заказчика. Менеджер компании был руководителем проекта, и все субподрядчики находились под его контролем.

— Где же в таком случае место Вашей компании, если на рынке есть профессиональные подрядчики «полного цикла»? Финансами рынок переполнен, проектировщиков тоже хватает...

— Наша задача — контролировать и то, и другое, и третье. Сопровождать проект от заказа, курировать его прохождение через экспертизу, вести обеспечение финансирования, осуществлять надзор за строительством и управлять объектом после строительства. Изюминка «СПЕЦСТРОЙСОЮЗа» именно в этом профессиональном контроле за всем циклом производства. При этом мы сознательно не создаем собственную генподрядную организацию, понимая, какие проблемы по входу в рынок стоят перед строителями: это и кадры, и профессиональные связи с властью, и опыт.

— Учитывая тяготение компании к транспортным задачам, будет ли по силам в перспективе девелоперский подход — комплексное развитие территорий вокруг транспортных «лучей» в Подмосковье? 

— Может быть, будет по силам, а может быть, даже интереса не испытаем. Прогнозировать наши задачи нужно, опираясь на факты развития экономики страны. Дело — за разрешением вопросов, ответы на которые должно найти государство.

Объекты:

 -  Технический центр «Нью-Йорк Моторс Москва» площадью 4 500 кв. м
 -  Двухэтажный гараж-стоянка по адресу: Москва, ул.Кастанаевская, 58, к. 2
 -  Двухэтажный гараж-стоянка по адресу: Москва, ул. Удальцова, 85, с. 2
 -  Гараж-стоянка по адресу:  Москва, ул. Кастанаевская, вл. 56
 -  Многоэтажный гараж-стоянка с административно-бытовыми помещениями по адресу:
 Москва, Научный проезд, 13
 -  Многоярусный гараж-стоянка с двухэтажной административной надстройкой по адресу:
 Москва, Севастопольский пр-т, 11 Г
 -  Паркинг, автостоянки и развязка дорог на ул. Шереметьевской и ул. Ярцевской
(территория МТЦ «Рамстор», Москва, ул. Ярцевская, 19)

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!