1 стр. из 1

В середине октября в пресс-центре информагентства «Интерфакс» состоялась пресс-конференция председателя Комитета по строительству Евгений Яцышина.

Евгений Яцышин сообщил о последних изменениях на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга, которые коснулись прежде всего процедуры предоставления земельных участков. Как известно, в прошлом году Уставной суд принял решение о ликвидации Инвестиционно-тендерной комиссии с июня 2004 г., поскольку данная система в ряде своих положений противоречила нормам городского Устава.

В период с января по 1 июня этого года на заседаниях правительства города утверждено 67 постановлений, касающихся проектирования и строительства объектов под жилую функцию, при этом общая их площадь составляет более 0,5 млн. кв. м. За аналогичный период в прошлом году было утверждено 62 подобных документа, а площадь возводимых зданий составила порядка 850 тыс. кв. м.

Главный принцип инвестиционно-строительной политики города в том, что предоставление пятен под застройку должно осуществляться через торги. Эта идея отражена в следующих нормативно-правовых документах:
 -  Постановление правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков»;
 -  Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
 
По словам председателя Комитета по строительству, именно процедура торгов позволяет создать конкурентную среду на рынке недвижимости, обеспечить инвесторов квалифицированным и долгосрочным предложением и получить максимальную экономическую отдачу от продажи земельных участков.

Первый аукцион земельных участков состоялся 9 июня. Торги были проведены по «короткому пакету». Упрощенная схема предоставления земельных участков под застройку — это выход на торги с учетом реальной ситуации с инженерной подготовленностью участков. Основное преимущество «коротко пакета» в том, что он содержит минимально необходимый набор документов, что позволяет не перегружать работой правительство Петербурга.

Евгений Яцыщин отметил также, что эта схема появилась в результате «подчистки» существующей, из которой было убрано все малозначащее и неработающее. Облегченный вариант предоставления земельных участков содержит 6 требований. Из них Яцышин выделил 4 основных:
 -  функциональное назначение участка (жилой дом, АЗС, поликлиника и т.д.);
 -  информация о наличии свободных мощностей на головных инженерных источниках района застройки;
 -  правовой статус (гарантии города в «юридической чистоте» участка);
 -  урегулирование вопроса застройки с общественностью.
 
Всего на этих торгах было продано 20 участков. На 17 из них будет построено более 450 тыс. кв. м жилья, а на остальных — два объекта торгового назначения и один административного. До конца этого года для проведения торгов Комитет по строительству планирует подготовить еще 47 земельных участков. На 28 из них можно возвести более 1,2 млн. кв. м. жилья. Прошедшие аукционы показали, что торги под жилую функцию состоялись с первого раза с увеличением стоимости 1 кв. м. в среднем на 21%.

Единственным критерием отбора победителя на прошедших торгах выступала заявленная цена. Участок передается в аренду на 6 лет при следующей схеме выплаты: по 30% от полной стоимости арендной платы инвестор обязан выплачивать ежегодно в течение первых трех лет, затем ежегодно по 3,33%. В случае, если инвестор не приступает к строительству в течение трех лет, ставка увеличится до 6,66%. «Это дополнительный стимул к тому, чтобы инвесторы не просто арендовали земельные участки и играли на повышении стоимости земли, но и приступали к строительству», — отметил Евгений Яцышин. Срок в 6 лет сложился следующим образом: 1,5 года отводится на изыскательские работы, 1,5 — на проектирование и 3 года — на строительство. Если в течение этого срока не появится обещанное инвестором здание, не исключено, что будет запущен штрафной механизм. После возведения здания администрация будет рассматривать возможность продления договора аренды на 49 лет либо, в соответствии с законодательством, собственник объекта недвижимости сможет выкупить земельный участок. «Короткий пакет» позволяет проводить только изыскательские работы. Чтобы получить право на строительство, необходим весь объем документов с заключением экологов, СЭС и др.

Для проведения торгов по полному пакету Комитет по строительству разрабатывает соответствующую документацию. В августе на торги были выставлены три участка под строительство автозаправочных станций. В этом году планируется подготовить еще 13 «пятен», предназначенных для этих целей.

Для подготовки «длинных пакетов» на конкурсной основе приглашаются и частные структуры. Главный критерий отбора — наиболее эффективное социально-экономическое использование земельного участка. Также учитываются заявленные сроки подготовки документации и размер оплаты работ. Вознаграждение разработчика составляет 5% от стоимости реализованного участка на торгах, согласно Закону СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Система торгов на сегодняшний день отлажена, продавцом является Фонд имущества — единственная организация, которая имеет опыт в этой сфере и пользуется определенной популярностью. Сегодня даже частные владельцы недвижимости приходят в нее для того, чтобы реализовать свои объекты, так как условия иногда получаются более выгодные, чем у частных рыночных операторов. По словам Евгения Яцышина, практика Фонда имущества показала: чем ниже рыночная оценка, тем больше участников торгов и тем меньше вероятность сговора.

До октября уже состоялись 4 конкурса, по итогам которых девелопментские компании готовят документацию по 94 земельным участкам. Функциональное назначение самое разнообразное — жилищное строительство, торговые, административные и спортивные комплексы, автозаправочные станции. Столь большое количество участков выставляется на торги впервые. И впервые петербургские строители заявляют о готовности принять участие в аукционе. Ранее большинство из них занимали выжидательную позицию. Таким образом, строители смирились с тем, что на предлагаемых к застройке участках пока отсутствует инфраструктура. Застройщикам пришлось поверить властям, которые обещают, что к нужному моменту мощности Водоканала и Ленэнерго будут построены.

Для упорядочивания процедуры подготовки, согласования и предоставления земельных участков через торги, так и целевым выделениям Комитет по строительству разработал «Положение о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции». В нем содержится порядок проведения процедуры приема и рассмотрения заявления от инвестора, а также перечень необходимой документации, порядок принятия решений о проведении торгов или о целевом предоставлении.

Для дальнейшего развития инвестиционного-строительного процесса разработан комплекс мероприятий по подготовке территорий для жилищно-гражданского строительства на 2004–2010 гг. Наращивание объемов будет осуществляться за счет максимально допустимой плотной застройки, вовлечения простаивающих земель в деловой оборот и своевременного обеспечения территорий инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Реализация этого комплекса мер позволит выйти к 2008 г. на 3 млн. кв. мжилья. Приоритетными направлениями развития определены Северо-Приморская, Северная и Юго-Западная части города. Для полноценного развития территорий Комитет по строительству разрабатывает программу строительства и реконструкции социальной и транспортной инфраструктуры. В ней будет спланировано оптимальное размещение этих объектов (детских садов, школ и поликлиник), устройство дорог и транспортных развязок.

Наравне с развитием новых территорий Комитет по строительству занимается реконструкцией кварталов первых массовых серий. Уже разработана Адресная программа санации жилых домов на период 2005–2008 гг. с учетом возможности ежегодного уточнения адресов и объемов финансирования. В нее включено 79 домов в 10 районах Санкт-Петербурга: Выборгском, Калининском, Кировском, Красно-гвардейском, Красносельском, Московском, Невском, Приморском, Пушкинском, Фрунзенском. Санация включает в себя замену кровли, утепление наружных конструкций, установку новых оконных блоков, модернизацию системы отопления, ремонт лестничных площадок. Преимущество этого метода в том, что все работы проводятся без расселения жильцов. В этом году планируется завершить первый этап санации по следующим адресам: Бассейная ул., 71 и 75; ул. Ленсовета, 58; Варшавская ул., 69, корпус 2; Ленинский пр., 174. На будущий год запланирована работа по 21 адресу. Кроме того, в Комитете по строительству находится ряд проектов модернизации хрущевок, предложенных петербургскими строительными компаниями. В настоящее время проводится комплексная реконструкция 12 квартала в Калининском районе. Проект предполагает как санацию, так и новое строительство.

Очевидно, что интенсивное увеличение объемов жилищного строительства потребует четкого организационно-технологического порядка в проектировании и строительстве. Процедура согласования документации должна быть максимально прозрачной, понятной и упорядоченной. Для решения этой задачи Комитет по строительству разрабатывает ряд актов, определяющих порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации, разрешения на строительство и приема в эксплуатацию зданий и сооружений. Первым шагом в этом направлении стал новый «Порядок проектной подготовки капитального строительства». Этот документ направлен на оптимизацию и сокращение срока инвестиционно-строительного процесса. Его разработка проходила с участием представителей профильных комитетов и согласующих ведомств, а также строительного бизнес-сообщества города.

Новый порядок обязателен для всех участников инвестиционного процесса: строительных компаний, органов государственного управления, надзорных ведомств. Действие регламента распространяется на все объекты жилищно-гражданского строительства независимо от их форм собственности и источников финансирования, за исключением объектов федерального значения. В нем прописан четкий порядок подготовки исходных данных для проектирования, состав и процедура подготовки, согласования и экспертизы проектной документации. Раньше эта работа занимала как правило около полутора лет, принятие же нового документа сокращает ее на полгода.

В настоящее время завершается разработка «Порядка выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге». Сроки выдачи разрешений уменьшаются после получения уполномоченным органом заявления и пакета документации от инвестора: при первом обращении — с трех до двух недель, при повторном — с семи до пяти дней. Более чем в полтора раза сокращается и перечень документов, необходимых для получения разрешения на выполнение работ на объектах культурного наследия, памятниках истории и архитектуры.

Кроме того, до конца года Комитет планирует завершить корректировку таких территориальных строительных норм, как «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга», касающихся в частности изменения расчетной плотности населения микрорайона.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!