1 стр. из 1

Бурное строительство, ведущееся в последние годы во всех крупных городах России, на взгляд дилетанта свидетельствует о том, что наш инвестиционно-строительный комплекс сегодня на подъеме. Так ли это, мы решили спросить у специалиста. О реальном положении дел в строительной отрасли, ее проблемах и перспективах, мы беседуем с генеральным директором Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве Павлом ГОРЯЧКИНЫМ.

–Инвестиционно-строительный комплекс, являясь определенным срезом тех проблем, которые существуют в стране, за последние 15 лет переживал не самые лучшие времена. Но с конца 90-х годов, претерпев соответствующие изменения, постепенно выйдя из кризиса, он стал одной из самых бурно развивающихся отраслей экономики. И судя по целому ряду показателей в достаточно большом числе регионов, мы можем смело сказать, что сегодня страна стоит на пороге определенного строительного бума. Причем важно отметить, что опыт многих стран, переживавших кризисные состояния (США после великой депрессии, Западная Европа после II Мировой войны), показывает: подъем экономики страны начинается именно с оживления строительства.

— Вы упомянули об изменениях, произошедших в строительном комплексе, при переходе к рынку.

— Новые экономические отношения диктуют необходимость определенных преобразований, и здесь можно выделить несколько основных направлений: во-первых, началось техническое перевооружение строительного комплекса, ставшее возможным, благодаря появлению свободных инвестиционных ресурсов, внедрению лизинговых схем и т. д. Ведь в 90-е гг. мы вступили с очень высоким износом строительной техники и оборудования. К примеру, на сегодняшний день сроки эксплуатации большинства башенных кранов в стране подходят к критической черте.

Во-вторых, произошло разукрупнение строительных организаций. В отрасли появилась масса малых предприятий со штатом до 30–50 человек.

В-третьих, на этом фоне наблюдается и противоположная тенденция: объединения строительных организаций в так называемые холдинги, корпорации, временные консорциумы. Особенно актуально это в области выполнения инженерных работ, дорожного и жилищного строительства.

По сути дела строительное производство — это не только выполнение строительно-монтажных работ, но и проектирование, и надзор, и промышленность строительных материалов, и грузоперевозки, и дальнейшая эксплуатация объектов недвижимости. Естественно, объединение этих цепочек в рамках одной компании позволяет проводить более взвешенную финансовую политику, снижать себестоимость и, соответственно, повышать эффективность инвестиционно-строительных проектов.

Подобные интеграционные процессы имеют и свои отрицательные стороны, связанные со стремлением любых сильных рыночных структур к монополизации. Несовершенство нашего антимонопольного законодательства приводит к тому, что в ряде регионов появляются попытки захвата в первую очередь рынков жилищного строительства и промышленности строительных материалов.

— Сегодня в России наибольший интерес вызывает сфера жилищного строительства. Как здесь обстоят дела?

— Это наиболее социально значимая отрасль экономики, ведь жилищный вопрос, объективно важный и традиционно неразрешимый в нашей стране, до сих пор не потерял своей остроты. Более того, его актуальность в последние годы лишь повысилась в связи с активным выбытием жилищного фонда. Количество ветхого жилья постоянно растет. Помимо домов XVIII–XIX вв., сегодня в разряд аварийного, морально и физически изношенного переходит и жилье первых массовых серий застройки.

Решение этой проблемы возможно лишь при условии ежегодного ввода в строй такого количества жилья, которое обеспечит воспроизводство жилищного фонда. В США и странах Западной Европы этот показатель составляет 1 кв. м на человека в год, а в некоторых активно развивающихся странах, переживающих строительный бум, например, отдельных районах Китая, он достигает 4–5 кв. м на человека. Нам до этого еще, конечно, далеко. При населении порядка 150 млн. человек в Российской Федерации в 2003 г. было введено в строй 36,5 млн. кв. м (102,7% к уровню 2002 г.), в 2004 г. эта цифра планируется на уровне 40 млн. кв. м, а к 2008 г. она должна достигнуть 80 млн. кв. м, что превысит максимальный объем вводимого в строй жилья на территории нашей страны, который был обеспечен как раз накануне перестройки в 1986 г. и составил 76,4 млн. кв. м.

— Жилищное строительство развивается, а становится ли от этого жилье более доступным для населения?

— Вопрос доступности жилья зависит от самого факта его наличия и ценовой ситуации на рынке. И вышеприведенные цифры, и объективная ситуация, сложившаяся сегодня на рынке, показывают, что сегодня предложение не позволяет покрыть высокорастущий спрос на жилье. На подобный перекос спроса и предложения рынок всегда реагирует одинаково — повышением цен, рост которых в 2003 г. в Москве составил 30–40%, а в Санкт-Петербурге только за последние 8 месяцев — до 45%.

Сегодня в Москве цены на жилье доходят от $1 300 за кв. м на квартиры эконом-класса в панельных домах до $3 тыс., 6 тыс. и даже 12 тыс. за кв. м элитного жилья, тогда как в крупных городах стран Западной Европы средняя цена 1 кв. м не превышает 1 тыс. евро, а в США даже на фешенебельном Манхеттене цен выше $6 тыс. нет.

— Итак, жилья мало, и оно дорогое, т. е. говорить о его доступности пока не приходится. Почему?

— В инвестиционно-строительном комплексе страны существует масса проблем, тормозящих его поступательное движение.

Начнем с несовершенства земельного законодательства. Формально сегодня разрешено приобретать земельные участки в собственность, в том числе для целей строительства. Но на практике земельный вопрос так и не решен: до сих пор, особенно в крупных городах, не произведено нормальное межевание, не определен юридический статус земель и т. д.

А ведь эта земля могла бы выступить в качестве обеспечения банковского кредита, необходимого застройщику, в первую очередь мелкому, на начальном этапе строительства. Ведь сегодня, по нашим оценкам, строительство среднего дома общей площадью 18 тыс. кв. м требует порядка $2–4 млн. только первоначальных инвестиций. Таким образом урегулирование земельных отношений позволило бы нам приблизиться к столь распространенным в цивилизованных странах схемам банковского кредитования, говорить о достоинствах которых, я полагаю, нет нужды.

Так же далеки от совершенства и процедуры предоставления пятен под застройку. Застройщик сам ищет пятно, производит на нем необходимые предпроектно-изыскательсткие работы, сам осуществляет подготовку документации, проходит согласования и только после этого выходит на администрацию соответствующего субъекта Федерации с предложением о выделении этого пятна под застройку. При администрациях, как правило, существуют различные инвестиционно-тендерные комиссии, комитеты по управлению инвестициями и т. д., которые привносят в эту схему рыночный элемент, вернее, его видимость.

Более того, в большинстве субъектов РФ идет скрытое целевое выделение пятен под застройку конкретным организациям.

Такая ситуация создает среду для коррупции, всевозможных нарушений и злоупотреблений, предпосылки монополизации рынка.

Другая проблема — это инженерная подготовка пятен под застройку. Сегодня в связи с крайней изношенностью основных фондов у нас в стране очень мало инженерно подготовленных территорий. В результате уже на ранней стадии строительства на застройщика ложатся вопросы прокладки не только внутренних, но и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электро-,газоснабжения, строительства энергетических подстанций, очистных сооружений и т. д.

По сути дела администрации должны сами осуществлять подготовку этих территорий, что позволит существенно повысить эффективность от продажи, аренды земельных участков, предоставления прав на застройку.

Существует практика создания на уровне муниципальных властей агентств развития территории. Это государственная управляющая компания, которая получает в собственность осваиваемые территории, осуществляет инженерную подготовку и далее продает под застройку. Пример успешной работы подобных агентств в нашей стране есть разве что только в Татарстане, тогда как на Западе эти схемы распространены повсеместно и весьма эффективны.

У нас же отсутствуют единые правила и грамотный механизм достоверной оценки участков под застройку со стороны региональных органов управления. В результате недооценки пятен создается благоприятная среда для спекуляций: инвестиционные компании скупают их на торгах и затем формируют так называемый вторичный рынок участков застройки.

Есть примеры и переоценки пятен, которая приводит к их невостребованности.

Для начала строительства необходимо разработать проектно-сметную документацию, пройти различные согласования и получить разрешение на производство строительно-монтажных работ. На этой стадии застройщик вынужден взаимодействовать в среднем с 30–40 всевозможными согласующими и контролирующими организациями, форма собственности и права которых весьма неопределенны, а цены и тарифы на их услуги вообще отсутствуют. Этот процесс не только дорогостоящий, но и длительный, иногда мытарства застройщика длятся года два и больше.

Аналогичная картина наблюдается и при приемке дома в эксплуатацию. Здесь застройщику необходимо сделать порядка 50 всевозможных, не всегда обоснованных и легальных, платежей.

Следующий сложный вопрос, который встает перед застройщиком, — инженерное обеспечение дома. Головные организации по инженерной инфраструктуре (службы водоканала, топливно-энергетические комплексы, энергетические службы и т. д.), так называемые «монополисты», как правило являются акционерными обществами с участием государства, и вопросы их взаимодействия с администрациями зачастую не отрегулированы.

В цивилизованных странах достаточного одного желания что-нибудь построить, чтобы вокруг выстроилась очередь из организаций, поставляющих энергоресурсы, существующих в условиях острой конкуренции и стремящихся увеличить объемы потребляемых мощностей за счет подключения новых потребителей.

На этом фоне сложившаяся в нашей стране ситуация выглядит абсурдно. Отпуск энергоресурсов осуществляется по 2-тарифной системе: на экспортируемую продукцию устанавливаются цены на уровне мировых, а внутренние цены, отличающиеся на несколько порядков, не обес-печивают необходимый уровень рентабельности этих организаций. В итоге они не заинтересованы в приросте объемов потребления и стараются заработать по максимуму на подключении и выделении мощностей.

Таким образом, мы видим, что буквально на каждом шагу застройщик натыкается на всевозможные препоны и поборы, что никак не может способствовать увеличению скорости строительства и его удешевлению.

— А если обратиться к цифрам, сколько эти затраты составляют в общей себестоимости строительства?

— Здесь, я думаю, уместно будет поговорить о том, из чего вообще складывается цена, вокруг которой сегодня так много споров.

Итак, в эту цену включаются затраты, которые несет застройщик при строительстве данного объекта недвижимости, и прибыль, которую он хочет получить в результате реализации.

Затраты застройщика делятся на производственные, которые входят в сметную стоимость и в процессе строительства переходят на незавершенное производство и потом, соответственно, на балансовую стоимость объекта недвижимости, и непроизводственные, которые вследствие своего полулегального характера практически нигде нормально не учитываются.

Безусловно, центральным элементом в себестоимости строительства являются производственные затраты, непосредственно связанные с выполнением строительно-монтажных работ. Здесь определяющим является колебание цен на строительные материалы, технику, оборудование, рабочую силу. А эти рынки, реагируя на всё возрастающие объемы жилищного строительства, весьма быстро взвинчивают цены. Например, в 2003 г. строительные материалы подорожали в среднем на 16–18%. Нередки и случаи сговора поставщиков строительных материалов, которые, проводя так называемую согласованную ценовую политику, одновременно повышают цены на тот или иной вид продукции. Подобные прецеденты становятся возможными в связи с несовершенством нашего антимонопольного законодательства.

Что касается непроизводственных затрат, о которых мы говорили выше, то, к сожалению, приходится констатировать, что они достигают очень больших величин.

Отчисления на развитие инфраструктуры и инженерное обеспечение составляют порядка 16–40% от общего объема инвестиций, получение разрешительной документации — 8–10%, сдача дома в эксплуатацию — 5–8%.

Таким образом, мы видим, что вопросы роста стоимости жилья не только и не столько зависят от самого застройщика. Снижение непроизводственной составляющей в себестоимости строительства является наиважнейшей задачей органов управления в первую очередь на уровне субъектов РФ, и без их решения говорить о доступности жилья нельзя.

По нашим оценкам средняя себестоимость строительства панельных домов эконом-класса в Москве составляет $700–800 за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — $550–650. Безусловно, рыночные цены существенно превосходят эти цифры. Здесь как раз и возникает вопрос прибыли застройщика.

Во всем мире разница между продажной ценой и затратной частью в жилищном строительстве составляет порядка 6–12%, что обеспечивает более чем достаточную доходность. Во многих регионах России застройщики довольствуются 6–8%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге эта дельта доходит до 30–40%. И это естественная экономическая тенденция, продиктованная законами рынка. Таким образом, мы вновь приходим к выводу: доступность жилья может быть обеспечена за счет увеличения объемов его строительства.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!