1 стр. из 1

В связи с многочисленными изменениями федерального законодательства взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительного процесса неизбежно приобретут новый характер.

Дискуссия на эту тему развернулась 16–17 марта в Москве на VI Всероссийском форуме по проблемам жилищно-коммунального хозяйства и 17 марта в Санкт-Петербурге на конференции «Развитие жилищного строительства в Санкт-Петербурге: стратегия, законодательство, инвестиции».

Мероприятия прошли за две недели до вступления в силу нашумевшего закона «Об участии в долевом строительстве». Это один из законодательных актов, принятых в составе пакета законов, работа которых должна была, по версии его авторов, способствовать формированию рынка доступного жилья. По мнению представителей строительного общества, закон не только не соответствует, но и противоречит поставленной цели. Он в принципе ставит под сомнение существование самой схемы долевого строительства, которое сегодня охватывает более 95% строящегося нового жилья в России. А ведь до сих пор это единственно реальная схема получения жилья в рассрочку по цене, приемлемой для большинства горожан. Предлагаемые в теории схемы ипотечного кредитования не только не решат проблему, но и увеличат себестоимость строительства на 40–60% при сокращении его объемов в 1,5–2 раза.

«Схема взаимоотношений застройщиков и дольщиков складывалась годами и до сегодняшнего дня устраивала обе стороны, — отметил Владимир Пришанов, начальник юридического отдела ЗАО «ЮИТ Лентек». — Утверждение закона «Об участии в долевом строительстве» оказалось неприятной неожиданностью для всех. Очевидно, что завышенные требования, которые предъявляет закон к застройщикам, негативным образом скажутся и на дольщиках. По сути закон оказался преградой на пути нормального развития рынка строящегося жилья. Даже если застройщик и рискнет работать по такому закону, он вынужден будет максимально застраховаться. А это повлечет увеличение стоимости жилья».

Это мнение поддерживает и Лариса Зломанова, руководитель юридического отдела строительного объединения «М-Индустрия». Она очертила круг наболевших для застройщика проблем. «Закон ставит участников строительства в неравные условия, — считает Лариса Зломанова. — Так, например, дольщик имеет право одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, а у застройщика такого права нет. Несложно предположить, что сложившаяся ситуация располагает к разного рода аферам со стороны недобросовестных приобретателей жилья. Еще пример. Обязанность застройщика — передать в течение 2-х месяцев после получения распоряжения на ввод объекта в эксплуатацию, — по сути, невыполнима. Практика показывает: в течение 2-х месяцев передать объект невозможно — очень много времени уходит на согласование, подключение к инженерным сетям. Однако за неисполнение этого обязательства застройщик сурово наказывается. Целый ряд пунктов закона делает условия сделок неприемлемыми для застройщика. Угрожающе выглядит и размер штрафных санкций, предусмотренных в отношении застройщика. Все это ведет к тому, что «долевка» может стать неактуальной: застройщику значительно проще взять кредит в банке, построить объект и продавать уже готовое жилье покупателям. Очевидно, что цены на первичном рынке существенно возрастут. Сложившаяся ситуация не выгодна ни одному из основных участников долевого строительства».

Петербургские застройщики забили тревогу еще летом, когда закон проходил первое чтение в ГосДуме. «Мы предполагали внести поправки в закон еще на самом первом этапе его продвижения в ГосДуме, однако, наши предложения так и не были рассмотрены и теперь уже не время разбираться почему и кто виноват, — говорит Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов СПб и ЛО. — Во всяком случае, последняя редакция ФЗ №214, которая и была утверждена, оказалась еще более жесткой, чем предыдущие версии. Общая идеология разработчиков пакета законов — а это фонд Института экономики города и Комитет по кредитной и финансовой политике — была направлена на продвижение ипотечного кредитования и привлечение в строительную отрасль банковского капитала. Сразу оговорюсь: по имеющимся у нас сведениям банковские структуры по-прежнему неохотно идут в сферу строительства, объясняя свое нежелание высокими рисками — портфельные инвестиции в строительство банковского сектора в строительство составляют не более 4–5% ежегодно, что по Петербургу в 2004 г.составило около $250 млн., а весь объем инвестиций в жилищное строительство оценивается более $1,3 млрд.».

Представители строительного сообщества, ознакомившись с текстом закона, сошлись во мнении: необходима его корректировка. В рамках Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов СПб и ЛО была создана рабочая группа, охватившая юридические службы 15–20 крупнейших строительных компаний региона. «Как законопослушные субъекты рынка мы не стали искать обходных путей, а пошли по цивилизованному пути внесения поправок и максимальной адаптации этого закона к условиям строительного рынка, — рассказывает Михаил Викторов. — Работа, которая проводилась ассоциацией, прежде всего — коллегиальная. Это совместная работа строительных компаний, среди которых «Строймонтаж», «ЛенСпецСМУ», «Петербургстрой-Санска», «Петербургская недвижимость», «Строительный трест», «Группа ЛСР», «М-Индустрия», «ЮИТ Лентек» и др. Надо отметить, что в масштабах России интересы застройщиков защищало очень ограниченное количество лиц. Ассоциация провела несколько межрегиональных совещаний, одно из них — в г. Калининграде; также мы принимали у себя делегации из Мурманска, Казани, Новгорода и Пскова. Уже к февралю пакет поправок был сформулирован. В марте в полном объеме поправки были направлены на имя председателя ГосДумы Б. В. Грызлова. Мы отстаивали свои предложения и позицию застройщиков — не только Санкт-Петербурга и Ленобласти, но и всего Северо-Западного региона — и перед администрацией Президента РФ, и перед депутатами. В результате нам удалось внести в закон порядка 30 поправок, они официально вынесены на рассмотрение в ГосДуму и в ближайшем будущем будут рассмотрены одновременно в трех чтениях. Мы считаем, что совместная работа — в составе профессионального сообщества — позволила достичь значимого результата».

Принятые поправки несколько нивелируют напряженность сложившейся ситуации. При этом, по словам Михаила Викторова, есть принципиальная договоренность о том, что работа по внесению поправок не заканчивается. Она будет продолжена, и через месяц-полтора на рассмотрение законодателям будет представлен дополнительный пакет поправок. Так что сегодня есть все основания полагать, что застройщикам удастся отстоять систему долевого строительства.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!