1 стр. из 1

Ежегодно корпорация «Петербургская недвижимость» публикует обзор конъюнктуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга, выдержки из которого мы предлагаем вашему вниманию.

Данные, используемые в отчете, основаны на реальных показателях продаж и потребительского спроса, поскольку получены в результате регулярного мониторинга, проводимого корпорацией. Являясь крупнейшим оператором рынка недвижимости Санкт-Петербурга, компания имеет возможность использовать достоверные данные по продажам во всех районах города и по всем типам домов и квартир, что обеспечивает объективность и достоверность анализа.

Основные тенденции рынка недвижимости

Прошедший 2004 г. стал для петербургского рынка жилья особенно показательным. Происходившие изменения рыночной конъюнктуры вполне достойны занесения в учебники экономики как хрестоматийный пример действия законов спроса и предложения и сопутствующих им эффектов.

Распределение ввода по конструктивным типам домов

2004 г. начался продолжением ценовой гонки, временами достигавшей 1,5–2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации — начало падать количество первичных обращений покупателей. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.

Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте — апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, а по некоторым объектам уже имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, начали выставлять их на продажу. Несмотря на распространенные апокалиптические прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали.

Спрос, достигнув своей нижней точки в мае, с началом лета несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.

На вторичном рынке последствия 8-месячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали бодрый рост еще до августа. Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10–20% по сравнению с 2003 г. и было сопоставимо с показателями 2001 г.

Между тем на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК стахановскими темпами выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку — похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни администрация перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения, наложившись на спад спроса, поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.

Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике 3–4 летней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.

Осенью спрос на первичном рынке активизировался и достиг уровня марта — апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002–2003 гг. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса — в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим — в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.

На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 г. Так низко спрос не опускался с 2000 г. Снижение спроса отра-зилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью как по качеству, так и по цене.

В этот период и на первичном и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое — дорожает, дешевое — дешевеет». Прежде всего, потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: 1-комнатные хрущевки и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 — начале 2004 гг. Между тем качественные 2–3-комнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода).

Распределение ввода по типам квартир

Как результат этой «переоценки ценностей» с середины осени на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002–2003 гг. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно. При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья, вызванный заметной активизацией с конца лета спроса на него как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, 2/3 сделок «Петербургской недвижимости» с такими квартирами на вторичном рынке пришлось на последние 4 месяца 2004 г.

В качестве причин можно выделить следующие: основная — стабилизация рынка и прогнозируемость ситуации на ближайшие месяцы; резко усилившаяся дифференциация спроса, обусловленная дифференциацией уровня доходов; нестабильность курса доллара, заставляющая искать альтернативные способы сохранения средств; снизившаяся инвестиционная привлекательность жилья массового спроса.

К началу 2005 г. минимальное жилье (1-комнатные хрущевки и «старая панель» в окраинных и депрессивных зонах) практически прекратили падение. Но, как год назад они опережали в росте цен и во многом его определяли, так и сейчас они потянули вниз более дорогие объекты. В январе было зафиксировано снижение цен на квартиры в Приморском, Выборгском и Московском районах.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после 2-недельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.

Первичный рынок

Несмотря на весь скепсис участников рынка, в 2004 г. был достигнут объем ввода жилья в 2 млн. кв. м. Правда, около 500 тыс. кв. м было введено в декабре, что наводит на определенные ассоциации с временами плановой экономики.

Характеристики первичного рынка Санкт-Петербурга (без пригородов и ИЖС)

Тем не менее, результат впечатляющий — он находится на уровне лучших лет советского массового строительства. Ввод мог быть и больше: целый ряд объектов, принятых госкомиссией в последние дни декабря, в официальной статистике были отражены уже 2005 г., что дало в январе объем ввода на уровне 370 тыс. кв. м.

Как и в предыдущие годы, рынок продолжает оставаться фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка по вводу. Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.

Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье — Невский.

Среди типов домов лидирует монолитное домостроение.

Доля 1-комнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать доле структуры спроса на жилье.

В 2004 г. объем продаж по городу, по оценке специалистов «Петербургской недвижимости», оказался ниже, чем объем ввода.

Принимая во внимание трудноучитываемые временные лаги между продажей квартир в строящихся объектах и их вводом, можно сделать вывод, что в течение 2004 г. на первичном рынке накапливался избыток предложения (по большей части виртуального, учитывая специфику долевого строительства).

Если активность спроса останется на текущем уровне (предпосылок для ее резкого увеличения пока нет), а потенциал по вводу реализуется в полном объеме, то на рынке появится объем предложения готового жилья, сопоставимый с годовым объемом продаж. Даже если считать этот сценарий излишне оптимистичным, можно с уверенностью прогнозировать появление в предложении заметного количества готовых квартир.

Предвидя этот достаточно очевидный факт, ряд застройщиков уже заявили о своих планах по сокращению «долевых» денег в финансировании строительства и постепенном переходе к продажам готового жилья (в том числе через активно развивающуюся ипотеку). Вопрос, насколько будет востребовано в готовом виде то, что недостаточно активно продается на этапе строительства, остается открытым. В этой связи особенно актуальным становится фактор качества строительства — продавать придется не виртуальные квартиры, а вполне осязаемые результаты строительных работ. Ощутимым конкурентным преимуществом станет отделка квартир. И распространенное сейчас мнение, что «покупатель всё сделает под себя», свидетельствует лишь о нежелании изучать реальные потребности клиентов.

Рассматривая продажи в домах с разными сроками ввода, можно сделать вывод, что за год уменьшилась доля проданных квартир в объектах с длительными сроками сдачи. Тем не менее продажи на ранних этапах строительства по-прежнему ведутся достаточно активно. Особенно это касается 1-комнатных и отчасти 2-комнатных квартир.

Вторичный рынок

Структура предложения по районам, типам домов и типам квартир была в течение года достаточно постоянной.

Среди изменений в структуре предложения вторичного рынка можно отметить следующие.

Увеличение предложений прямых продаж. Это произошло в период активного роста цен, когда выстраивать обменные цепочки не удавалось. С весны свою долю внесли инвестиционные квартиры в строящихся или сданных домах.

Произошло заметное увеличение доли квартир в новых и еще строящихся домах. Всё чаще в предложении вторичного рынка стали попадаться в новых домах квартиры, продаваемые от застройщиков.

Структура предложения вторичного рынка и ее изменения обусловлены прежде всего изменением времени экспозиции по разным типам объектов или, попросту говоря, «зависанием» того или иного типа квартир в листингах. В преды-дущие 2 года в листингах застаивались преимущественно многокомнатные квартиры в объектах старого фонда центральных районов. Соответственно, это давало преобладание этих типов квартир в структуре предложения.

С весны этого года ситуация начала меняться. По мере снижения спроса все большую долю в предложении стало занимать типовое жилье, которое до этого уходило с рынка за считанные дни. В частности, последовательно увеличивалось предложение 1-комнатных и 2-комнатных квартир, многие из которых находились в прямой продаже.

Поскольку за период роста цен количество обменных цепочек резко сократилось, многие 1-комнатные квартиры начали «стоять» в предложении — в обмены они не включались, а прямых покупателей на рынке оказалось недостаточно.

На вторичном рынке стабилизация цен наступила в летние месяцы. В августе—сентябре цены предложения прекратили расти, а в отдельные моменты даже снижались на доли процента, в осенние месяцы эта тенденция приобрела ярко выраженный характер.
Цены открываемых реальных сделок замедлили рост еще в мае. В течение осени и с начала зимы средняя цена заключенных сделок колебалась в диапазоне 1150–1170 $/кв. м.

Выводы и прогнозы

В течение последнего года определяющую роль играет первичный рынок. Как было показано выше, ситуация на нем определяется доминированием предложения над спросом, такая ситуация сохранится как минимум до 3-го квартала. В этот период можно прогнозировать относительно стабильные цены и активную конкурентную борьбу между участниками рынка.

Из оценки экономических показателей первичного рынка можно сделать вывод о начавшейся летом прошлого года «гонке на выживание». Явное преимущество в ней получили компании, предусмотрительно вложившие средства в развитие брэнда, и проведение осмысленных маркетинговых мероприятий, которые позволяют им поддерживать приемлемый уровень продаж.

Существенно вырос спрос на качественные брокерские услуги.

Ужесточение конкуренции станет серьезным испытанием для многих компаний. В период роста рынка на него в качестве инвесторов-застройщиков вышло множество вчерашних субподрядчиков, поставщиков, а иногда и вовсе случайных фирм. Далеко не все из них способны конкурировать с крупными и опытными участниками рынка, имеющими несопоставимые финансовые, производственные и сбытовые ресурсы. Затяжное снижение ликвидности ставит мелкие и средние компании в сложное положение: не имея достаточных средств для поддержания высоких темпов строительства, они будут вынуждены замораживать объекты, что в свою очередь еще больше снизит на них спрос. Возможно, в ближайший год нас ждет уход с рынка ряда участников и начало периода слияний и поглощений, после чего количество игроков на рынке сократится до уровня, необходимого и достаточного для удовлетворения существующего спроса.

На вторичном рынке минимальные объекты — 1-комнатные хрущевки на окраинах — достигли минимума цены и стабилизировались. По остальным типам жилья в течение еще нескольких месяцев будет продолжаться процесс ценовой дифференциации, который прекратится при достижении между разными типами квартир пропорций, оптимальных для ведения обменных операций. В марте — апреле мы ожидаем активизацию спроса, но на ценовой динамике она заметно не скажется.

При этом на вторичный рынок сильное давление оказывает «первичка». На вторичном рынке остается все меньше объектов, способных конкурировать с квартирами в строящихся домах. В случае, если застройщики начнут массово выводить на рынок готовое жилье, этот процесс способен серьезнейшим образом повлиять на ценообразование вторичного рынка, отбросив вниз целые классы объектов.

На вторичном рынке так же, как и на первичном, усиливается роль «брэндовой» составляющей спроса — преимущество получают компании, добившиеся известности и хорошей репутации. С неизбежным усилением влияния на рынок покупателей жилья этот фактор будет все больше возрастать.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!