1 стр. из 1

С широким внедрением ипотечного кредитования, распространенного во всем мире, многие связывают дальнейшее развитие строительного комплекса как России в целом, так и Санкт-Петербурга в частности. Каково сегодня положение в этой сфере? Как активизировать распространение ипотечной практики? Каковы перспективы ее развития? Об этом и другом наш корреспондент беседует с председателем Комитета по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Александром САМАРЦЕВЫМ.

— Александр Глебович, ипотека вызывает все больший интерес в самых различных сферах. Чем, на Ваш взгляд, это обусловлено?

— Последние два года тема ипотечного кредитования у всех на слуху, интерес к ипотеке постоянно растет. Это связано с тем, что на сегодняшний день достаточно крупной суммой денег, достаточной для прямого приобретения жилья, сегодня располагает не более 10% населения России. При этом цены на квартиры продолжают неуклонно расти, совершенно не отвечая платежеспособному спросу.

В 2003 г. в Центре стратегических разработок при Администрации Президента России для решения этой проблемы была создана специальная рабочая группа под руководством Бооса и Шувалова. Перед ней В. Путиным была поставлена тройственная задача. Во-первых, увеличить к 2015 г. объемы строительства нового жилья в пять раз. Во-вторых, сдержать рост цен. И в-третьих, сбалансировать платежеспособный спрос населения со стоимостью вновь вводимого жилья. Для решения этих задач в группе Бооса была разработана программа формирования рынка доступного жилья, включавшая в себя 27 взаимосвязанных и согласованных между собой законопроектов, которые должны были быть приняты единым блоком. Эти документы в течение 2004 г. прошли обсуждение в Государственной Думе, были утверждены Советом Федерации и Президентом. Вступают в силу эти законы в период с 1 марта по 1 апреля 2005 г. Таким образом, на федеральном уровне к сегодняшнему дню фактически создана правовая база для развития ипотечного кредитования в России.

— Как обстоят дела с вопросами ипотеки в Санкт-Петербурге?

— Санкт-Петербург — город коммуналок. Поэтому правительство города заинтересовано в решении жилищных проблем горожан. Вот уже два года в городе работает федеральная программа, предназначенная для молодых семей, стоящих в городской очереди на улучшение жилищных условий, «Молодежи — доступное жилье». Благодаря этой программе 96 молодых семей справили новоселье. В прошлом году активно заработала еще одна городская программа, по которой городские очередники, имеющие 30% от стоимости квартиры своих собственных средств, получают 30% кредита в ипотечном банке, а оставшиеся 30% город добавляет из своего бюджета.

Если же говорить о профессиональном риэлтерском сообществе Санкт-Петербурга, то для активизации ипотечных процессов в 2003 г. при Ассоциации риэлтеров был создан Комитет по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья. Кстати, надо отметить, что мы никогда не противопоставляем друг другу различные схемы приобретения жилья в рассрочку. Мы убеждены, что они должны не исключать, а дополнять друг друга. Таких схем сегодня три.

Первая из них — это различные варианты рассрочки оплаты квартиры во вновь строящихся домах, которые предлагают застройщики. Вкратце, они сводятся к тому, что гражданин выбирает квартиру в строящемся доме (определенной площади по известной цене за квадратный метр). Затем вносится определенная сумма предоплаты, после чего до завершения строительства дома покупатель равными платежами выплачивает все деньги за жилье. Главный недостаток этого варианта в том, что застройщики постоянно (практически ежемесячно) повышают стоимость квадратных метров, за которые еще не внесена плата.

Вторая схема — собственно ипотечный кредит. Выбрав квартиру, покупатель опять-таки вносит часть оплаты из собственных средств (в различных вариантах — от 10 до 30%). Остальную сумму он получает в качестве ипотечного кредита в одном из банков, занимающихся этим видом деятельности, и таким образом сразу рассчитывается с продавцом за приобретаемое жилье. Покупатель оформляет права собственности на квартиру, вселяется в нее, после чего выплачивает кредит банку в соответствии с условиями кредитования (срок погашения может быть от 5 до 25 лет). Главная проблема при использовании этой схемы — процентная ставка. На сегодняшний день она очень различна и достаточно высока (от 10,5% годовых и выше). Еще одно «узкое место» в этой схеме — необходимость иметь возможность подтвердить свой уровень дохода, чтобы получить в банке кредит.

Третий вариант — приобретения жилья через жилищно-накопительные кооперативы (современные ЖСК). При использовании этой схемы подтверждать уровень доходов не надо. Член кооператива имеет более широкие возможности по приобретению жилья: это и комната в коммунальной квартире, и любая квартира на рынке готового жилья или любая квартира в любом строящемся доме. Член кооператива недостающую для покупки жилья сумму получает не в виде коммерческого кредита, а в виде некоммерческой беспроцентной ссуды. Но и новоселье он справит не сразу, а через определенный накопительный период. Собственность на жилье он также получит только после того, как полностью рассчитается с кооперативом за полученную ссуду. То есть эта схема предназначена для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность, но при этом готов участвовать в накопительном этапе.

Других законодательно обеспеченных схем приобретения жилья в рассрочку не существует.

— Какие задачи были поставлены перед вашим комитетом?

— В 2003 г. Комитет по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга начал разработку использования вышеперечисленных схем и работу по решению различных сопутствующих проблем. А их было не мало. Во-первых, необходимо было добиться тесного сотрудничества с банками, чтобы они были заинтересованы в контактах с профессионалами-риэлтерами, предоставляли для изучения свои кредитные продукты (а их большое разнообразие). Вторая важнейшая задача — обучить широкие массы риэлтеров работе со сделками по приобретению жилья с помощью ипотечного кредитования.

Могу с гордостью сообщить, что эти проблемы нам в основном удалось разрешить. Наша Ассоциация нашла среди банков надежных партнеров, таких как «Дельта-кредит», Городской ипотечный банк, «Раффайзер-банк», Сбербанк, Промстройбанк, Внешторгбанк и др., которые презентовали нам свои кредитные продукты. Затем в Ассоциации риэлтеров в течение полугода около 500 человек прошли обучение по ипотечным сделкам и получили соответствующие сертификаты.

Примерно с такими результатами мы пришли к началу 2004 г., но этим наши задачи не исчерпывались.

— Что же стало следующим шагом в вашей деятельности?

— В 2004 г. перед Комитетом по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья стояли уже новые, более широкие задачи. Главная из них — создание при агентствах недвижимости специализированных отделов по приобретению жилья в рассрочку. В них должны были работать люди, имеющие абсолютно новую специальность — ипотечный агент или ипотечный брокер. Такими специалистами способны стать только риэлтеры, прекрасно знающие рынок недвижимости в целом, осведомленные о всём многообразии кредитных продуктов, предлагаемых сегодня банками, разбирающиеся в различных требованиях, предъявляемых к заемщику, а также имеющие практический опыт приобретения жилья по этой схеме. Еще одной нашей задачей стала работа с банками по совершенствованию процедуры получения кредита, упрощению и улучшению системы взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

С этими задачами мы так же достаточно успешно справились. Специализированные отделы по приобретению жилья в рассрочку созданы и успешно действуют практически во всех известных агентствах недвижимости. В сотрудничестве с нашим комитетом банками-партнерами были сформированы новые кредитные предложения, интересные для клиентов. В первую очередь они связаны с приобретением жилья в строящихся домах. Сложность в том, что находящиеся в них квартиры еще не оформлены в собственность граждан и, соответственно, не могут служить залогом для банка при выдаче кредита. На сегодня уже 8 банков разработали свои схемы для работы с такими клиентами. Наиболее распространенный вариант заключается в том, что банк берет в залог то старое жилье, которым гражданин уже владеет. В целях улучшения системы взаиморасчетов сегодня получило распространение использование банковских ячеек, а также аккредитивов. Кроме того, при нашем участии банками разработаны новые интересные кредитные продукты по приобретению коттеджей, земельных участков. В настоящее время идет работа по разработке схем для покупки коммерческих объектов — офисов, торговых и производственных помещений и др.

— Чем еще занимается ваш комитет?

— Помимо вышеперечисленного мы смогли разработать специальные программы и наладить обучение именно по профессии ипотечного агента, ипотечного брокера. Курс предполагает углубленную подготовку для работы, связанной с кредитованием. Уже две группы прошли обучение в Институте недвижимости Санкт-Петербурга. Особенно важно, что разработанный курс лекций читают риэлтеры-практики, начальники лучших отделов ипотечного кредитования, знающие не только теорию вопроса, но и имеющие огромный опыт практической работы в этой сфере. Разумеется, представители банковских структур и жилищно-накопительных кооперативов тоже принимают участие в процессе обучения. Можно без преувеличения сказать, что благодаря всей этой работе появилась новая, нужная людям профессия. Благодаря помощи ипотечного агента клиенты способны подобрать для себя оптимальные варианты кредитования, исходя из своих пожеланий и возможностей, а также сэкономить довольно значительные суммы денег, избегая ненужных, неоправданных расходов.

В настоящее время в рамках нашей Ассоциации разработан и проходит систему утверждения профессиональный стандарт специалиста по совершению сделок с кредитными продуктами. Подобные стандарты для различных форм деятельности в сфере недвижимости, подготовленные и принятые Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга, признаны одними из лучших в России. Таким образом, мы сейчас готовим своего рода кодекс ипотечного агента, регламентирующий работу таких специалистов. К ним предъявляются весьма серьезные требования по вопросам компетентности и квалификации, а также определяются размеры минимальной и максимальной оплаты труда риэлтера и ипотечного брокера. Помимо этого, этим профессиональным стандартом будут защищены права и интересы клиентов.

— Итак, какова же сегодня ситуация с ипотечным кредитованием в городе?

— Главное, что нужно отметить, — это постоянный рост интереса к ипотеке со стороны горожан. Прямым следствием этого является расширение предложения. Если несколько лет назад первыми на этот рынок пришли всего четыре банка, то теперь их почти три десятка. Среди них такие крупные и уважаемые, как «Дельта-кредит», Промстройбанк, Внешторгбанк, банк «Санкт-Петербург», Балтийский банк, Городской ипотечный банк, «МДМ-банк» и др. Это, с одной стороны, обеспечило многообразие предлагаемых продуктов, что представляет людям возможность выбрать наиболее интересный и выгодный для них вариант. А с другой — сформировало конкурентную среду, что в свою очередь стимулировало снижение процентных ставок по кредитам и изыскание банками других ресурсов для привлечения потенциальных клиентов. Буквально год назад «стандартной» процентной ставкой (в валюте!) было 18% годовых. Сегодня эта цифра колеблется в среднем от 10,5% до 15%. Для упрощения процедуры получения кредита и увеличения его суммы банки стали рассматривать и т. н. непостоянные доходы граждан, многие учитывают при этом совокупный доход супругов.

В результате этого количество выдаваемых кредитов неуклонно растет. За 2004 г. количество выданных в Санкт-Петербурге кредитов выросло в 3 раза. Пропорционально это, конечно, немало. Но если говорить об абсолютных цифрах, то число кредитов в прошлом году не превысило одной тысячи, что, конечно, совсем немного. С другой стороны, очевиден огромный потенциал.

— Какие вы видите основные препятствия для развития ипотеки?

— В настоящее время получение ипотечного кредита (по уровню дохода) возможно лишь для 10–12% населения страны. Таким образом, в общем и целом главная проблема, без решения которой развитие ипотеки будет тормозиться, носит не узкоспециальный, а общеэкономический характер. Чтобы кредиты стали доступны, с одной стороны, должны довольно серьезно возрасти доходы граждан, а с другой — стабилизироваться экономическое положение в стране, что снизит риски банков и позволит им выдавать кредиты по меньшим процентным ставкам. Это также привлечет «длинные и дешевые деньги» (ипотечного фонда или паевых фондов) в эту сферу. Для примера достаточно посмотреть на соседнюю Эстонию, где ипотечные кредиты в евро выдаются под 4% годовых.

Что касается юридической базы, то, как я уже говорил, в настоящее время необходимый пакет законов вступает в силу. Можно их много и убедительно критиковать, но принципиально важно одно — они обеспечивают правовое поле для развития ипотечных процессов. Прежде этого не было. Законы эти можно и нужно совершенствовать, но базу, необходимую для работы в настоящий момент, они дают.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!