1 стр. из 1

В середине 1990-х гг. петербургские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением строительной отрасли. Слова «коттедж» и «таун-хауз» прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу, малоэтажки должны были стать типичным жильем для представителей среднего класса (как это распространено на Западе). На практике же пока основными покупателями этого сектора являются слои населения, чей доход высок или выше среднего. Однако специалисты по-прежнему смотрят на перспективу массового малоэтажного строительства с оптимизмом.

Считается, что Петербург по развитию рынка недвижимости отстает от Москвы на 4–5 лет. Происходит это по целому ряду причин. Одна из них — транспортная проблема, вторая — необеспеченность коммуникациями территорий, предназначенных под малоэтажное строительство, третья — ограниченное предложение при высокой цене продукта. Интерес к обособленному постоянному проживанию в основном направлен на территории, расположенные недалеко от города или в черте его (Шувалаво-Озерки, Коломяги, Юкки-Парголово, Всеволожск, Токсово, Сестрорецкое и Пушкинское направление, район Петергофа-Стрельны). Места далее 50 км от города — это уже зоны временного (сезонного) проживания и интересны как дачные поселки.

Исходя из перспективного плана развития Петербурга и снижения остроты указанных проблем, увеличение спроса на малоэтажные проекты и бум развития именно коттеджных поселков ожидается в 2006–2007 гг. На таун-хаузы спрос уже носит сформировавшийся характер.

По данным социологических опросов, не менее 25% петербуржцев хотели бы жить за городом. За год на пригородном рынке выставляется около 5 000 объектов (участки и индивидуальные дома). По мнению некоторых риэлтеров, объем предложения ежегодно увеличивается на 20–25%. В год продается 300–500 коттеджей. Доля девелоперских проектов пока составляет всего около 15% от общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту. В разной стадии готовности находятся около 50 девелоперских проектов по обустройству коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов, наиболее масштабные из которых: «Павловский посад» (до 200 тыс. кв. м),«Тярлево» (около 80 тыс. кв. м), «Княжеская долина» (около 50 тыс. кв. м), район Тарховки, малоэтажная застройка в Воейково.

Девелоперы начинают создавать консорциумы, чтобы сообща решать проблемы инфраструктуры (дороги, электрические сети, подстанции). Недавно такая структура образована для освоения нескольких зон в «золотом треугольнике» (Репино — Ленинское — Комарово), создают такой консорциум и в районе Рощино.

Учитывая демографическую структуру и уже сложившуюся обеспеченность жильем в Ленобласти, а также складывающуюся конъюнктуру на рынке малоэтажного строительства, можно сделать прогноз о существенном росте его объемов на 2005–2007 гг.

Емкость рынка, по оценкам экспертов, составляет около $5 млрд. Рынок коттеджного строительства сейчас находится в фазе активного роста. Началось формирование зон комплексной застройки в традиционных местах постоянного проживания и отдыха в Ленобласти.

Рынок малоэтажного жилья в Петербурге сформирован и в перспективе будет постоянно расти без резких всплесков спроса и предложения. По мере исчерпывания земельных участков зоны малоэтажной застройки будут перемещаться в ближайшие предместья Петербурга.

Ценовые характеристики

В течение 2004 г. цены на малоэтажное жилье в среднем выросли, но осенью наступил спад и спроса, и роста цен. Кризис не затронул лишь готовые проекты и проекты на Крестовском острове, где наблюдалась тенденция уверенного спроса. Также уверенно продавалась категория предложений до $200 тысяч.

Стоимость 1 кв. м общей площади в секционных домах и таун-хаузах в черте города составила $850–1 500. В отдельных проектах стоимость достигала $1 700 за кв. м. Цена предложения в таун-хаузах по сравнению с квартирами в малоэтажных домах может быть до 20% выше.

Цены на загородное жилье включают две составляющие: стоимость земельного участка и цена кв. м общей площади коттеджа. В соответствии с этим на рынке существуют предложения от застройщиков исходя из стоимости за сотку земли: Выборгский район — $2 000–2 300, Всеволожский район — $3 000–10 000, Курортный — от $10 000. Стоимость коттеджа зависит от площади: при цене $1 000 за кв. м за дом придется отдать от $250 000 (250 кв. м) до $600 000 (600 кв. м).

Распределение стоимости по районам следующее: Выборгский — до $1 500 за кв.м, Всеволожский — $750–1 000 за кв. м, Курортный — $1 000–1 800 за кв. м.

Типы домов

Индивидуальное малоэтажное жилье представляет собой дом или квартиру в доме с прилегающим земельным участком. Квартиры при этом должны иметь собственный вход с уровня земли. На петербургском рынке существует типология малоэтажного жилья. Среди основных конструктивных типов домов, представленных в этом сегменте, можно выделить:
1. Малоэтажные секционные многоквартирные дома, которые они выполняются по индивидуальным проектам (до 3-хэтажей с мансардой включительно). Они представляют собой комплексную застройку и рассчитаны на небольшое количество комфортабельных 1–2-уровневых квартир, площадью 45–200 кв. м. В доме организуется подземный паркинг или охраняемая стоянка возле дома. Территория комплекса принадлежит ТСЖ без права выкупа отдельных участков владельцами квартир.
2. Таун-хаузы — индивидуальные сблокированные дома (2–4-уровневые), выполненные в едином архитектурном стиле, имеющие смежные стены, но отдельные входы. В составе комплекса проектируется 2–3 типа таун-хаузов, наиболее распространенные варианты — 150, 200, 250 кв. м. Комплекс огораживается забором, оборудован системой охраны и видеонаблюдения, службой консьержа. Дома оборудованы индивидуальными системами отопления, горячего водоснабжения и воздуховодом под камин. На первом уровне (или цокольном этаже) может располагается гараж. Придомовая территория принадлежит владельцу таун-хауза на правах собственности или аренды (площадь участка от 1 до 5 соток).
3. Коттеджи — отдельно стоящие жилые дома с прилегающим участком. Объект может быть в составе малоэтажного комплекса, который обустроен объектами социально-культурной сферы, или реализовываться как единичный проект. К коттеджу обязательно прилагается земельный участок, которым владелец пользуется на правах аренды или собственности (от 10 соток). Обязательно в состав комплекса входит встроенный или пристроенный гараж. Архитектура каждого коттеджа индивидуальна и оборудована автономными системами отопления и горячего водоснабжения.

На данный момент компании предпочитают строить коттеджные поселки или вести комплексную застройку территории с различными типами жилья.

Основные игроки

В малоэтажном строительства пока нет ярко выраженного лидера, который оказывал бы существенное влияние на развитие отрасли. Но претенденты на лидерство среди более чем 30 компаний, осваивающих этот сегмент рынка, уже есть. Просматривается общая тенденция укрупнения объема застройки. Если 2–3 года назад малоэтажный комплекс в 2–3 тыс. кв. м жилья был обычным явлением, то сегодня даже только выходящие на рынок компании оперируют большими объемами, а некоторые даже сделали строительство малоэтажных комплексов и коттеджных поселков приоритетным в своем развитии.

Среди застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством в Петербурге и Ленобласти, присутствуют не только компании с серьезным опытом работы, но и новые игроки.

В сфере строительства таунхаузов и МЖК в Петербурге следует выделить ЗАО «Коломяги-Ретро» и СК «Союз»(6 объектов, со-здавших брэнд «Европейские предместья»), ЗАО «Содружество» (5 объектов), ЗАО «Северо-западная строительная корпорация» (4 объекта), ЗАО «Эльф» (1 объект), Агентство «Нойдорф-Стрельна» (1 объект), компанию «Аксиома» (3 объекта) — это компании, строящие в северных районах города.

Из новых застройщиков по заявленным объемам строительства следует выделить ЗАО «Петербургстрой Skanska» и «Особняк», а также компанию «Содружество», которая построила завод по производству каркасных домов и собирается реализовать 4 проекта создания коттеджных поселков.

«Олимп-2000» реализует три проекта коттеджных поселков в «золотом треугольнике» (Репино — Ленинское — Комарово). В «Репинской усадьбе» на 18,5 га разместятся 50 кирпичных домов площадью от 250 до 600 кв. м с участками от 22 до 50 соток.
Группой «ЛСР» создано ООО «Особняк», которое займется строительством коттеджных поселков — 2 проекта уже реализуются, 3 — в стадии разработки.

В районе Сестрорецка осуществляется комплексная застройка многих территорий, наиболее близких к классу элиты: «Рай в шалаше»; 8 га отведено под жилой комплекс из малоэтажных домов, таун-хаузов и отдельных коттеджей, рядом на такой же площади расположится малоэтажный комплекс «Лесная дача» компании «Флагман».

Компания HONKA (3 проекта) недалеко от Токсово возвела коттеджный поселок «ХОНКА-парк» и начала строительство поселка «Медное озеро»; завершено также строительство закрытого элитного комплекса «Русская Швейцария».
По объектам именно элитного характера следует выделить:
 -  строительство ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» коттеджного поселка «Северный Версаль»: на берегу озера Лахтинский разлив будет сооружено 49 особняков в стиле петровского барокко и классицизма площадью 350–850 кв. м; здесь будет возведен торгово-административный комплекс с рестораном, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница; ландшафтным дизайном поселка предусмотрены пруды, фонтаны и каналы;
 -  проект компании «ГСК-Девелопмент» — яхт-клуб в районе Золотого пляжа за Зеленогорском: он предусматривает стоянку для маломерных судов, гостиницу на 60 номеров, ресторан, фитнес-комплекс;
 -  проект ИСК «Империя» «Базель», который расположится на севере Коломяг и по уровню технического обеспечения и архитектурных решений стоит выше некоторых и московских проектов; специально для него была разработана принципиально новая система обслуживания жителей комплекса, это первый в Петербурге проект из серии «Мультихаус».
 
Элитный проект — спортивно-гостиничный комплекс в Репино — реализовал «Фонд имущества ПСБ». Он включает отель класса «4+», «трехзвездочную» гостиницу, аквапарк с элементами водолечения (SPA), бары, рестораны, боулинги, волейбольную и баскетбольную площадки, корты, 40 коттеджей трех категорий.

Элита — переход количества в качество

Рынок элитного жилья практически отсутствует по причине несформировавшегося спроса. Потенциальные клиенты, в виду отсутствия достойных предложений, как правило предпочитают селиться обособленно или в небольших поселках (не более 15–20 семей), строящихся специально по заказу. Но это не масштабные проекты, а индивидуальные заказы узкого круга лиц.

Проекты, которые осуществляются, в основном относятся к классу «премиум», но почти всегда в название включено слово «элита», чтобы привлечь нужную аудиторию. При этом не все проекты отвечают этому понятию качеством строительства, материалов, обслуживания, развитостью инфраструктуры и пр.

Параметры элитного жилья, исходя из общепринятых стандартов:
 -  место — экологически чистый район; живописное место в лесном массиве или на берегу водоема, реки; в прямой транспортной доступности от города;
 -  окружение — однотипные поселки, частные поселения руководителей крупных корпораций, чиновников, творческой элиты;
 -  расположение — в элитных охраняемых коттеджных поселках либо в черте заповедных зон, санаториев, домов отдыха с развитой инфраструктурой;
 -  охрана — вооруженная в сочетании с техническими средствами наблюдения;
 -  инфраструктура и коммуникации — на территории поселка либо в 1–3 км от него: общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр, ресторан, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион, пляж, причал, корты), на территории поселка обязательно: спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь, медпункт, аптека бар, детская площадка, мини-маркет, возможность быстрого доступа к поселку экстренных служб;
 -  обслуживание — управляющая компания с максимальным набором основных и дополнительных услуг;
 -  инфраструктура при расположении вне централизованных поселков — дополнительное обеспечение безопасности и комфорта частной жизни, и услуг — собственный корт, пляж, причал, обслуживающий персонал и т. п.;
 -  материалы — стены дома — кирпич (цветная штукатурка); высококачественная кровля, срок службы не менее 30 лет;
 -  архитектура — индивидуальный дизайн-проект дома, ландшафтная архитектура участка;
 -  размер участка — 15–18 соток в черте города, вне населенных пунктов — от 25 соток;
 -  оборудование дома — установка системы «умный дом», автономные и автоматизированные (в сочетании с центральными) инженерные системы, системы водоочистки и кондиционирования, видеонаблюдение, телекоммуникации, количество санузлов по числу спален, бассейн или сауна.
 
Тенденция увеличения предложений говорит о том, что новые проекты будут более продуманы и ориентированы на элиту не только по месту расположения, но и по характеристикам, по крайней мере некоторые проекты уже можно смело относить к элитным уже на стадии разработки.

Благодарим за предоставленные материалы сайт www.realpiter.ru

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!