1 стр. из 1

В настоящее время на рынке управления жилыми комплексами (ЖК) в нашем городе работают в основном государственные предприятия, в то же время с каждым годом увеличивается число частных фирм, которые осваивают этот трудный и новый рынок. Речь идет именно об управляющих компаниях (не путать с ТСЖ).

Государственные предприятия представляют стандартный комплекс услуг (сбор коммунальных платежей за электроэнергию, тепло, водоснабжение, канализацию), техническое обслуживание, сезонную подготовку, текущий и капитальный ремонт зданий, уборку придомовой территории и помещений общего пользования.

Жилые комплексы, где работают частные компании, тоже получают стандартный набор услуг, но в то же время для наиболее грамотной и рациональной его эксплуатации стараются оснащать вверенный комплекс техническими средствами автоматизации инженерных систем и безопасности. Применение данных систем становится нормой, но исходя из дороговизны установки не все управляющие компании и застройщики даже жилых комплексов класса «комфорт» и «премиум» решаются на это.

Управление ЖК можно разделить на два сегмента: первый — это непосредственно техническое содержание дома, второй — оказание жильцам дополнительных услуг и оперативное управление помещениями комплекса. На данный момент зачастую в жилых домах эти функции разделены между ТСЖ и службой коммунального управления.

Жилые комплексы, которые обслуживаются частными компаниями, — это в основном дома, построенные за последние 15 лет. К ним можно отнести и малоэтажные жилые комплексы (МЖК), такие как комплексы коттеджной застройки (сблокированные коттеджи, в простонародье таунхаузы, комплекс отдельно стоящих домов, построенных на охраняемой общей территорией, в просторечии коттеджный поселок).

Управление коттеджными поселками и малоэтажными комплексами на данный момент осуществляется управляющей компанией, которую учредил застройщик или инвестор проекта. Зачастую речь идет о всё тех же стандартных видах услуг. Про коттеджные поселки вообще речь особая, те проекты, которые уже существуют, обслуживаются именно компанией, созданной под этот проект, проектируемые и строящиеся поселки озабочены на данный момент процессом строительства и продажи, и хотя во многих из них запроектированы и новые системы обслуживания, и досуговые зоны, выбор управляющей компании и перечня услуг они оставляют на усмотрение собрания собственников. И это в корне неверно.

Опыт западных моделей проектирования, а также московский опыт говорят о том, что перечень услуг управляющей компании и стоимость жилья должны уже быть приблизительно известны на стадии начала продаж, а еще лучше подключать специалистов по управлению и к созданию проекта, чтобы на основании маркетинговых исследований и опроса целевой аудитории подтвердить те или иные выводы и предположения проектировщиков, изучить возможность наличия и оплаты тех или иных услуг в конкретном жилом комплексе и создать продукт, полностью готовый и соответственно более выигрышный по сравнению с конкурентами.

Например, именно по этому пути пошла компания «Империя», которая для своего ЖК «Базель» разработала схему и модель управления. Здесь сочетаются и передовые технологии, и методы бытового обслуживания, которые в Санкт-Петербурге пока не применялись комплексно. Компания назвала данную систему «Мультихаус» и надеется внедрить ее во многих комплексах. При создании системы разработчики опирались на аналитические данные агентств недвижимости советы риелторов. Смысл этой системы не только в самом управлении, но и в проектировании самого дома, так как дома типа «Мультихаус» — это передовые технологии строительства, привлекательные для потребителя не только на данный момент, но и в перспективе, оригинальные и продуманные архитектурные решения, четко обозначенные условия обслуживания, понятные и доступные формы управления, наиболее оптимальные для конкретного комплекса решения, улучшенные потребительские свойства жилья.

На данный момент несколько фирм застройщиков ведут разработку собственных моделей управления коттеджными поселками.

Практика показывает, что всё больше внимания покупатели недвижимости уделяют не только стандартным потребительским характеристикам жилья, но и последующими условиями проживания в жилом комплексе. Поэтому в домах, где может быть применена эта система управления, специалисты должны быть привлечены на стадии проектирования.

Обслуживание должно сводиться не только к приему коммунальных платежей и уборке территории в коттеджных поселках, но и к обеспечению обитателей комфортными условиями проживания. Конечно, внедрение технических новшеств и дополнительных услуг дорого, но с лихвой себя окупает и экономией энергоресурсов, и повышенным спросом на такое жилье. Поэтому часть ноши на себя должны взять и застройщики, запланировав изначально в проектах необходимые функции, а не взваливать все расходы на управляющие компании и жильцов.

Система автоматизации инженерных сетей предназначена для уменьшения расходов на эксплуатацию здания за счет экономии всех видов энергоносителей, оптимальной работы службы эксплуатации за счет автоматизации диспетчерских функций по управлению инженерными сетями, а также для повышения безопасности объекта и увеличения срока службы сетей, что влечет за собой и повышение уровня комфортности объекта, и увеличение его ликвидности.

В коттеджных поселках автоматизированные системы уже вовсю применяются, так, например, отопление осуществляется в основном автономными системами, которые автоматически следят за температурой и могут работать в режиме ожидания, значительно снижая расходы на оплату энергии.

Практика зарубежных и некоторых московских поселков показывает, что сначала все подобные новшества появляются в поселках элитного класса из-за дороговизны на первоначальном этапе развития рынка, но в процессе наращивания объемов производства они становятся доступны и остальным категориям жилья.

Так, в стандартном поселке в идеале должны быть все условия для проживания, которые мы рассмотрим далее вкратце.

Система вентиляции и кондиционирования дома, система передачи данных, пожарная сигнализация, система дымоудаления и автоматического пожаротушения (в крайнем случае, пожарный водоем, пожарный насос и система оповещения), интегрированная и многоуровневая система безопасности, видеонаблюдение, охранная сигнализация; контроль управления доступа, автоматизированная система службы диспетчера, дополнительное энергоснабжение (система аварийного электроосвещения), аварийные запасы воды, система питьевого водоснабжения, также должны быть предусмотрены двойные системы теплоснабжения и система «умный дом».

Кроме всего, учитывая обособленность проживания, в поселке должны быть аптека, пункт оказания первой помощи, минимаркет с товарами первой необходимости, «бебиситер» (мини детский сад), зоны отдыха.

Дополнительные услуги, которые следует предоставлять, достаточно разнообразны и зависят от потребностей жителей и фантазии управляющей компании, т. е. в принципе должно существовать обслуживание по принципу «апарт-отеля».

Система управления жилым комплексом включает в себя полный набор услуг — от формирования системы целиком до практической реализации: подбор технологического исполнения, выбор наиболее оптимального решения и форм обслуживания, сформированных на опросе целевой аудитории для каждого конкретного объекта управления в отдельности, а также организация обслуживания и постоянный мониторинг потребностей жителей.

На данный момент таким обслуживанием занимаются лишь несколько компаний. Это фирмы, строящие коттеджные поселки «Особняк», «Петростиль». Представители компаний, работающих в городе, пока приглядываются к этому рынку, рассматривая его перспективность. Некоторые застройщики пока даже и не задумываются о том, что через 3 года высококлассное обслуживание станет нормой. Также интересные схемы управления применяют компании, ведущие строительство так называемых клубных поселков: «Традиция», «Конкорд».

Исходя из нарастающего ажиотажа как в классе элитных поселков, так и в классе «комфорт», и желания жителей получать максимальное удовольствие и выгоду от проживания в них, думается, что появление управляющих компаний и поселков нового типа не за горами. В последнее время городские застройщики, например, начали выводить на рынок собственные брэнды — индивидуализирующие и выделяющие компанию от остальных, в которых не только подчеркивается технические особенности квартир тех или иных компаний, но и условия проживания и обслуживания. Застройщикам малоэтажки пока похвастаться нечем. Примененение комплексного подхода в создании систем управления и обслуживания жилым комплексом в малоэтажном строительстве пока отстает от городских проектов, где всё закладывается еще при проектировании; в малоэтажной застройке иногда не всё ясно до самого окончания строительства. Это вызвано объективными причинами: строители очень часто не хотят, да и не знают зачастую, что нужно покупателям, которые готовы или уже приобрели дом.

На данный момент мы рекомендуем строителям чаще обращаться в консалтинговые компании за аналитическими данными для выяснения тех услуг и моделей управления, которые пригодны и интересны покупателям.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!