1 стр. из 1

Все больше людей воспринимают проживание в загородном доме как реальность, и особый интерес к загородной недвижимости увеличивается обычно к лету. Однако некоторые итоги на рынке загородного строительства можно подвести уже сейчас.

Утверждение административных органов, что свободных земель под строительство коттеджных поселков в Ленинградской области недостаточно, спорно. Свободная и неиспользованная земля в действительности имеется, а вот участков, подготовленных под строительство с юридической и инженерной точек зрения, практически нет. Стандартная практика покупки земельного участка сельхозяйственного назначения под коттеджное строительство и дальнейшего его перевода в статус дачного партнерства или садоводческого товарищества получила широкое распространение у девелоперов. Естественно, такой метод освоения земли достаточно интересен для некоторых чиновников, без которых не осуществить перевод земли.

Техническую сторону вопроса, связанную с прокладкой коммуникаций, инвесторы уже давно решают самостоятельно и за свой счет, без особой помощи со стороны администраций. Достаточно выжидательная позиция «власть имущих» непонятна. Поскольку сейчас практика получения земельного участка в собственность бесплатно частным лицам под строительство жилого дома прекращена, а получение земельного участка под ИЖС частному лицу в аренду практически невозможно.  Например, в 2005 г. (к июлю) в Ленинградской области под ИЖС было выделено всего 705 участков. Получается, что надежды на частных застройщиков мало, поэтому именно администрации должны быть заинтересованы в быстром и рентабельном освоении свободных земель строительными компаниями.

Учитывая заявления, что активность правительства Ленинградской области в помощи строителям постоянно повышается, хотелось бы услышать ответы на насущные вопросы, интересующие многих операторов этого рынка:
1. Где и как ведется инженерная подготовка под малоэтажное строительство и ведется ли вообще?
2. Как будет выглядеть создание необходимой инфраструктуры?
3. Будет ли транспортная доступность (дороги и общественный транспорт)?
4. Будет ли возможность финансирования инженерной подготовки территории банками и дальнейшее ее приобретение в кредит (по аналогии с некоторыми городскими программами)?

Благоприятным фактором для развития спроса на недорогие загородные дома и поселения является вовлечение в оборот новых территорий, пригодных для реализации жилищных проектов. Поскольку администрация Ленинградской области должна быть заинтересована в рентабельном освоении таких земель, многие решения правительству необходимо прорабатывать в тесном контакте с представителями строительных и девелоперских компаний, так как проблему малоэтажного строительства может решить строительство централизованных малоэтажных жилых комплексов и коттеджных поселков. Ведь сейчас меняется философия покупателей от приобретения индивидуальных домов и участков к покупке недвижимости в централизованных поселениях.

«На первый взгляд, земли для строительства коттеджей достаточно. Но поскольку на территории области в основном земли сельскохозяйственного назначения, а также военные территории и огромные участки лесного фонда, которые являются федеральной собственностью, перевод лесных территорий в земли поселений практически не возможен,— говорит Галина Давыдова, начальник отдела разграничения, формирования и учета земельных ресурсов «Леноблкомимущества». — В настоящее время, после принятия новых законодательных актов, вопрос с землями сельскохозяйственного назначения в ряде муниципальных образований активно прорабатывается, также проводится инвентаризация земель, чтобы не используемые участки вывести в активное землепользование».

В большинстве районов, где ведется активное строительство, перевод статуса земельного участка в другой возможен. На данный момент этим вопросом, а также выделением земель, находящихся в подчинении местных администраций, муниципальные образования занимаются уже самостоятельно.

По словам г-жи Давыдовой, менее катастрофичная ситуация складывается в удаленных от Санкт-Петербурга районах. Сегодня можно получить участок под застройку, например, в Лодейном Поле, но мало кто хочет так далеко ехать. Сегодня активный интерес представляют земли не далее 50 км от Петербурга.

Отсутствие условий не только для бесплатной передачи участков гражданам под строительство, но и для достойного проживания на селе, на наш взгляд, это один из минусов, поскольку такой метод вовлечения в оборот свободных земель может улучшить спрос на земли в непопулярных и «нераскрученных» местах и поднять сборы налогов.

Заметна тенденция роста стоимости земли в живописных местах области, таких как Выборгское и Приозерское направления. Она может стоить даже дороже, чем, скажем, земля в ближайших от Петербурга поселках, считает Галина Давыдова.

Сегодня в Ленобласти отмечают, что даже если удастся изыскать нужный участок, оформить его будет очень сложно. По словам Давыдовой, необходимо организовать систему «единого окна», но это сложно сделать из-за существующего законодательства, пока не отлажена система взаимодействия местных и федеральных структур власти. В качестве эксперимента система «единого окна» действует сейчас в Тосненском и Всеволожском районах. Длительную и сложную процедуру согласований и оформления земельных участков проводит коммерческая структура при поддержке и участии муниципалитетов. Поэтому губернатор Ленинградской области уже создал комиссию по проблеме «единого окна».

Рост цен на землю обусловлен не только дефицитом земельных участков, но и постепенным освоением самых привлекательных территорий. По некоторым прогнозам, например, рост стоимости мест, пригодных под строительство, в непосредственной близости от любого озера может составить до $10–12 тыс. за сотку в зависимости от расстояния от Петербурга и ближайшего населенного пункта.

Еще один немаловажный вопрос — это отсутствие на данный момент централизованного подхода к проблеме подготовки инженерных коммуникаций под строительство и инфраструктурного обеспечения территорий. И решение общей проблемы для всей Ленинградской области, такой как отсутствие централизованного канализирования сточных вод (нет станций очистки и т. д.).

К сожалению, до сих пор не обнародовано большинство результатов инвентаризации земель, а также планов по развитию инфраструктуры Ленинградской области, также нет точной статистики количества существующих и планируемых участков под строительство ИЖС и садоводств.

Кстати, проблема освоения свободных территорий — общая для всей Российской Федерации. По оценкам экспертов, жилая застройка в нашей стране занимает около 1% от всей территории страны.

Средний класс — абстракт!

Спрос на загородную недвижимость в Ленинградской области действительно продолжает расти, но сегмент загородных поселков и коттеджей по-прежнему доступен пока обеспеченным людям с доходами выше среднего уровня. По мнению некоторых строительных компаний, понятие «дом для среднего класса» — полная фикция.

Критерии отбора в так называемый средний класс размыты и непонятны даже тем, кто вроде в него входит. Как правильно заметил генеральный директор ГК Ditrich Desigh Андрей Потапенко, не надо смешивать термин «средний класс» с понятием «доступное жилье», так как «народный дом» — это именно доступное загородное жилье для широких масс нашего общества. «Говоря о доступном каждому загородном жилье, в первую очередь, необходимо вести речь о цене готовых домов». По его мнению, на данный момент самый идеальный вариант доступного жилья — это сблокированные двухэтажные коттеджные секции до 8 коттеджей, которые возводятся в комплексной застройке при цене $500 за кв.м. При этом для каждого домовладельца должен быть предусмотрен собственный земельный участок как для отдыха, так и для парковки автомобиля. По мнению г-на Потапенко, для создания именно массового доступного жилья в Ленинградской области необходимо бесплатное предоставление участков для создания таких поселений (еще лучше — с подготовленными условиями для строительства).

Приобретение коттеджа сегодня — удел высокооплачиваемых менеджеров и директоров фирм (именно они способны приобрести загородное жилье с характеристиками «для среднего класса».— Прим. Б. В.).

Поэтому на сегодняшний день очень велико количество клиентов, которые приобретают участок под застройку и потом его самостоятельно осваивают. О количестве такого типа клиентов можно судить по данным продаж готовых проектов — в сезон продается около 2000 проектов при цене от 240 до 330 евро за проект.

Это же мнение подтверждают данные компании «ЛАНС Девелопмент» (продажа готовых проектов), представители которой отметили увеличение спроса на проекты размером около 100 кв. м, что подтверждают последние исследования предпочтений клиентов и увеличение спроса на рациональное жилье. Кстати, косвенно эти данные подтверждают, что для Ленинградской области понятие загородного жилья в основном это понятие «дачи» (исторически, кстати это именно так), и естественно «дачные» поселки будут развиваться более быстрыми темпами, чем поселки постоянного проживания. Проведенное правительством Ленинградской области зонирование территории по типам подтверждает этот факт: первая зона расположения поселений — до 50 км от Санкт-Петербурга, вторая — до 150 км от Санкт-Петербурга.

По нашему мнению $30 000 — вот нынешняя стоимость самого покупаемого жилого дома при централизованном строительстве, но это «дача». При поддержке строительства подобных «дачных поселков» административными решениями и льготами, при стоимости $300–350 за кв.м — это вполне реально.

По общему мнению, цена «социального» жилья для постоянного проживания должна быть в районе $400 за кв. м, тогда это будет востребовано на рынке.

Реалии сегодняшнего рынка таковы, что построить коттеджный поселок с домами стоимостью $50 000 нереально, так как инвестиционная стоимость кв. м в местах массового спроса на коттеджи достигает примерно $800. При оптимальной минимальной площади 120 кв. м такие дома будут стоить около $100 тыс.

По мнению представителей фирмы «Фирсов Хаус», проекты, которые заказывают на данный момент в компании, экономичны и просты (сейчас в мире мода на минимализм с применением высоких технологий. — Прим. Б.В.). Около 4 лет назад в основном заказывали проекты домов площадью 250–300кв. м, сейчас заказывают дома площадью 150–180 кв. м и «дачные» домики — 100 кв. м. Например, самый популярный проект архитектурного бюро Фирсова — дом площадью 153 кв. м.

На сегодняшний день потребители стали разборчивее и выбирают оптимальные решения для строительства. Предпочтение отдается домам на территории благоустроенного коттеджного поселка с неповторимым архитектурным обликом, эргономичной планировкой, из качественных строительных материалов и в правильном технологическом исполнении. Немаловажны также и уровень инженерной начинки и систем безопасности, удобства эксплуатации.

Речь идет о комфортных условиях жизни за городом при доступном уровне затрат, сравнимым с затратами на квартиру в городе. На сегодня требования покупателей по затратам в $50–70 тыс. за дом площадью в 100–120 кв. м вместе с участком и полностью оборудованный всеми коммуникациями (без встроенного гаража и других хозяйственных построек) мы считаем вполне обоснованными и реальными. Концепция «народного дома» является одной из наиболее перспективных в настоящее время. При поддержке программами ипотечного кредитования она способна сделать доступным приобретение загородного дома широкому кругу потенциальных покупателей.

Наверно поэтому Комитет по строительству и муниципальные образования были ориентированы губернатором Ленинградской области на приоритет в строительстве именно социального коттеджного жилья.

Вот только кто и когда сможет предложить подобные решения на рынке?

Администрации области и на местах необходимо изучить и учитывать опыт финских соседей, где участки, предназначенные под жилищное строительство, продаются или сдаются в длительную аренду (как муниципалитетом, так и собственниками) с проведенным межеванием, установленным градостроительным регламентом, и обязательной инженерной подготовкой. По мнению экспертов, как раз именно в этой области можно привлечь финансовые и банковские структуры для выдачи ипотечных кредитов подобно городским программам. Некоторые банки уже начали активную работу в этом направлении: это «Городской ипотечный банк» и «Райффайзен Банк». Обладающие наиболее сильным административным ресурсом «Сбербанк России» и «Внешторгбанк» также готовят продукты в этом сегменте.

Надеемся, что несмотря на все сложности развития этого направления строительства, петербургские участники рынка сумеют извлечь из него выгоду, и вскоре мы ощутим «коттеджный» бум не только в количестве, но и в качестве.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!