1 стр. из 1

Вне всякого сомнения, 2005 г. нельзя назвать для строительного рынка Санкт-Петербурга каким-то «провальным». Отрасль продолжает активно действовать, развиваются все направления строительной деятельности. Объем ввода в строй жилья достиг 2,3 млн. кв. м.

В то же время наметился ряд негативных тенденций, отчасти связанных с введением новых правил получения «пятен» под застройку. Снизился объем строительно-монтажных работ, значительно уменьшилось количество вновь закладываемых объектов, уменьшился объем продаваемого жилья.
Ситуация противоречивая. Свой взгляд на положение петербургского строительного рынка имеют как руководство компаний и отраслевого бизнес-сообщества, так и представители городских властей.

«Союзпетрострой» выражает озабоченность

В информационном агентстве «Росбалт» 18 января состоялась пресс-конференция на тему «Ситуация на строительном рынке Санкт-Петербурга: итоги 2005 г. и возможные перспективы. Планы «Союзпетростроя» в 2006 г.». В ней приняли участие: вице-президент, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний, профессор Лев Каплан, его заместитель по информационно-аналитическим программам, к. э. н. Евгений Каплан, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, руководство ряда строительных компаний города.

По мнению отраслевого бизнес-сообщества, которое озвучил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, ситуация на строительном рынке Санкт-Петербурга, особенно в наиболее массовом жилищном строительстве, в 2005 г. была и остается сложной. Значительный объем ввода в эксплуатацию нового жилья фактически обус-ловлен (и в значительной степени оплачен) в 2003–2004 гг., когда в городе наблюдался «строительный бум». Вероятно, этого «задела» хватит и на 2006 г. А вот далее строительному рынку города грозит «яма».

Но уже на сегодняшний день значительно снизился объем работ, в разы уменьшилось количество закладываемых объектов, вновь начались бартерные расчеты с контрагентами, резко уменьшился объем продаваемого жилья (по данным ряда аналитиков, при сдаче 2,3 млн. кв. м реализовано было не более 1,5 млн. кв. м). На рынке образуется значительный фонд неликвидного жилья.

Резко снизилась рентабельность строительной деятельности. Если в январе 2004 г.этот показатель составлял около 20 %, то летом 2005 г. — не более 10 %, и тенденция к снижению сохранялась. Многие застройщики реализуют построенное жилье по ценам, позволяющим лишь покрыть сделанные расходы. Это грозит тем, что многие компании начнут перепрофилирование и свернут строительную деятельность либо же уйдут работать в другие регионы.

Причин этих проблем, на взгляд Льва Каплана, несколько: «перегрев» рынка в результате бурного роста цен в 2003, и частично в 2004 гг., снижение платежеспособного спроса населения, негативное действие закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» (дающего множество гарантий и прав дольщикам и оставляющего фактически без защиты застройщика), слабое развитие того, что принято называть «ипотекой», но по существу является краткосрочным кредитованием банками дольщиков под конкретные дома на срок их строительства.

По мнению Льва Каплана, строительная отрасль продемонстрировала неготовность к торгам на земельные участки. Эксперимент проведения торгов по «коротким» пакетам» с привлечением московских компаний нельзя признать удачным. Более того, можно констатировать достаточно сильное охлаждение интереса внешних инвесторов, связанное с уменьшением ликвидности жилья в Санкт-Петербурге. Система торгов с изготовлением пакетов силами привлеченных фирм не дает положительного результата. Многие компании, взявшиеся за это дело, практически не известны на рынке, не имеют необходимых квалификации и опыта. Подготовка «полных пакетов» идет с большим трудом и занимает значительное время. Разработанная городскими властями концепция проведения торгов за право аренды значительных земельных участков под комплексное освоение территорий фактически удаляет с рынка строительные компании небольшого и среднего размера. Это в свою очередь ведет к монополизации строительного рынка несколькими мощными структурами, имеющими и административную поддержку.

Нерешенными остаются проблемы взаимоотношений застройщиков с естественными монополистами («Ленэнерго», ГУП «ТЭК», «Водоканал» и др.). В значительной мере сохраняются бюрократия и коррупция и, как следствие, продолжается рост цен у производителей строительных материалов и конструкций.

Все эти и другие проблемы «Союзпетрострой» неоднократно ставил перед руководством города. По инициативе Союза 26–27 октября 2005 г. прошла конференция «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области в современных условиях». На ней в очередной раз (и довольно резко) были озвучены эти проблемы. Конференция сыграла особую роль в подготовке III Съезда строителей, прошедшего 17 ноября 2005 г., где также выступили (хоть и на порядок менее критично) руководители компаний-застройщиков, наиболее ярко говорившие на конференции.

Кроме того, «Союзпетростроем» были подготовлены изменения в Законе Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Был инициирован и ряд других мер. Однако, вынужден признать Лев Каплан, эти и другие инициативы Союза не дали ожидаемых результатов, ибо не были поддержаны городской администрацией.

Поэтому в 2006 г. «Союзпетрострой» намерен значительно усилить свою работу по решению возникших проблем, иначе они будут усугубляться, что в 2007 г. может грозить обвалом строительства в городе.

«Союзпетрострой» в 2006 г. будет продолжать интенсивную работу в Законодательном Собрании и правительстве Санкт-Петербурга над законом о торгах на объекты недвижимости и другими законодательными и нормативными актами. Максимальное содействие должно быть оказано развитию ипотеки в любом ее виде — и классической (что зависит от федеральных властей), и той, которая начала функционировать в ряде компаний и банков в 2005 г.

Необходимы поиски и освоение альтернативных долевому строительству источников инвестиций: кредитов банков (добиваясь от городских властей решения проблемы ликвидных залогов), паевых инвестиционных фондов и др.

Администрация города сохраняет спокойствие

На следующий день, 19 января, состоялась встреча членов «Союзпетростроя» и работников специализированной прессы с представителями городской администрации. В ходе состоявшейся, порой весьма острой, дискуссии первый заместитель председателя Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Николай Крутов ответил на многие вопросы, в том числе и касающиеся острых проблем отрасли.

Он озвучил вкратце результаты строительной отрасли города за 2005 г. По окончательным данным за год было введено 2,27 млн. кв. м жилья, что на 11% больше по сравнению с 2004 г. Строительство нового жилья и реконструкцию зданий под жилые цели осуществляли 100 организаций строительной отрасли. Функции генподрядчика на этих объектах выполняли в общей сложности 110 компаний. Таким образом, говорить о какой-то монополизации рынка не приходится. Интерес внешних инвесторов к петербургскому рынку сохраняется на высоком уровне.

В настоящее время на учете в Комитете по строительству состоит 2 180 объектов, из которых в стадии строительства находится 841 объект, на этапе проектирования — 1 088, на 251 участке ведутся изыскательские работы.

Важным направлением работы Комитета по строительству стало выполнение комплекса мероприятий по подготовке территорий под жилищно-гражданское строительство. Соответствующая программа утверждена правительством Санкт-Петербурга в 2004 г. и будет реализована до 2010 г. Помимо развития новых территорий ведется работа и по преобразованию депрессивных кварталов. Ведется разработка градостроительной документации для подготовки строительства.

В 2006 г. в Санкт-Петербурге планируется вывести на торги земельные участки под строительство не менее 2,1 млн. кв. м жилья. «Принципиальная позиция городской администрации, — отметил Николай Крутов, — состоит в том, чтобы «пятна» под застройку выделялись самым рыночным способом — через торги и аукционы. Это путь, снижающий возможности какого-то произвола со стороны чиновников и позволяющий городу извлечь максимальную выгоду от предоставления земельных участков».

Комитет по строительству городской администрации в 2005 г. полностью выполнил плановое задание и подготовил документы для проведения торгов по «пятнам», на которых можно построить около 1,9 млн. кв. м жилья. Это достаточно большой объем, чтобы удовлетворить на сегодняшний день спрос. Так что прогнозы «ямы» в строительных процессах в 2007 или 2008 гг.совершенно не обоснованны. То же касается земельных участков и под другие объекты: автозаправочные станции, торговые комплексы, офисные центры и др.

Обозначенный подход полностью соответствует требованиям нового Земельного кодекса, вступившего в действие с 1 октября 2005 г. Согласно его положениям, имеется две формы предоставления земельных участков под жилищное строительство. Первая из них — это аукционы по продаже права аренды либо же самой земли. Этот вариант касается участков, имеющих инженерную подготовку. Второй путь — проведение торгов за право аренды значительных земельных участков под комплексное освоение территорий.

Благодаря тому, что законодательные нормы Санкт-Петербурга в определенной степени опередили федеральные, наш город более других был подготовлен к введению новаций. Аукционы по инженерно-подготовленным «пятнам» уже проходят. А в ближайшее время городское правительство рассмотрит подготовленный Комитетом по строительству проект постановления о порядке проведения торгов по участкам под комплексное освоение.

На сегодняшний день это очень важный и актуальный, по мнению Николая Крутова, документ. Нелишне отметить, что его принятие стало возможно благодаря утверждению нового генерального плана развития Санкт-Петербурга, принципиально определившего, что именно и на каких территориях будет строиться.

Ни для кого не секрет, что имеющаяся инженерная инфраструктура загружена примерно на 95–96 %. Расширять и модернизировать ее только силами города не представляется возможным. Поэтому очень важно решить задачу привлечения инвестиций именно к развитию инженерных коммуникаций. Аренда крупных земельных участков (минимум квартал) для комплексного развития территории и дает такую возможность.

Проектом предусматривается проведение торгов на право выкупа в собственность или получения в долгосрочную аренду территорий, предназначенных под жилищное строительство. Победитель торгов, предложивший наивысшую цену за лот, в течение 1,5 лет должен разработать проект планировки территории, утвердить его в городском правительстве, а затем осуществить строительство инженерных сетей, которые затем передаются в государственную собственность.

Выполнив эти условия, инвестор получает право выкупа или долгосрочной аренды земли сроком на 49 лет. После этого инвестор имеет возможность либо самостоятельно застроить эту территорию, либо продать участок, или уступить свое право аренды третьему лицу и таким образом извлечь прибыль.

Николай Крутов сообщил, что, если проект постановления будет одобрен правительством, первые конкурсы могут пройти уже через полтора-два месяца. Он подчеркнул, что документ определяет только механизм и условия проведения конкурсных процедур, а составлением списка территорий, подлежащих жилищной застройке, займется КГА. Результатом реализации этих мер на практике должно стать формирование в течение 2–3 лет свободного рынка земли в Санкт-Петербурге.

В тоже время город продолжит самостоятельную инженерную подготовку земель под застройку, и они будут реализовываться небольшими участками. Небольшие компании будут иметь возможность приобретать или арендовать отдельные «пятна» на тех территориях, комплексное освоение которых осуществят более крупные структуры. Эти два фактора позволят избежать монополизации рынка, а также дадут возможность для работы и развития малому и среднему бизнесу.

Иных путей (соответствующих федеральному законодательству) для разрешения проблемы инженерной подготовки имеющихся свободных территорий правительство города на сегодняшний день не видит. И если не использовать предложенный механизм, то в Санкт-Петербурге в достаточно близкой перспективе строить будет вообще негде, поскольку инженерно-подготовленных участков не останется.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!