1 стр. из 1

Как известно, процедура согласований документации и оформления разрешительных документов — один из камней преткновения строительного рынка. Она отнимает не только много времени и нервов, которые, как все знают, не восстанавливаются, но и немало средств. А самое главное — убивает веру в житейскую мудрость: то, что можно сделать сегодня, лучше не откладывать на завтра.

Владельцам участков не понадобится разрешение КГА

В Смольном, видимо, тоже озаботились этой мыслью. На заседании Координационного совета по реализации в Петербурге проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» вице-губернатор Александр Вахмистров пообещал строителям отменить распоряжение губернатора СПб от 09.04.1998 N 339-p «О порядке подготовки и издания правовых актов администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости» (распоряжения, изданного еще губернатором В. А. Яковлевым).

Таким образом, главная строительная власть города планирует значительно упростить процедуру согласования документации, что, естественно, нельзя не приветствовать. Сейчас на тех участках, которые находятся в частной собственности, инвесторам приходится получать разрешение КГА на строительство и реконструкцию. Это требование предлагается исключить из перечня необходимых для согласования документов. При этом, однако, как пояснил председатель КГА Александр Викторов, компании не освобождаются от согласования архитектурно-планировочного задания и градостроительного плана.

Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству, порадовал участников совещания тем, что готовится проект постановления правительства города, которое согласовано уже со всеми комитетами, о беспроцентной рассрочке при покупке участков на торгах. Тем самым на сумму рассрочки проценты начисляться не будут, тогда как сейчас проценты начисляются по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Примечательно, что этот шаг власти расценили как предоставление преференций строительному рынку, тогда как сами застройщики, по их словам, не очень-то об этом и просили. Коллективное мнение профессионалов строительного рынка выразил генеральный директор ЗАО «Северный город» Эдуард Тиктинский. Он сказал, что строителям не нужны преференции, главное, чтобы законы и соглашения, которые уже приняты, исполнялись.

В ответ Александр Вахмистров признал, что установленные сроки на получение справок и ответов на запросы строительных компаний часто не соблюдаются. По его словам, чаще всего нарекания вызывает работа сотрудников Комитета по энергетике, КУГИ и КГА. Меньше всего жалоб — на КЗР и КГИОП. Кроме того, Роман Филимонов назвал еще две бюрократические структуры, на этот раз федеральные, которые «требуют от застройщиков лишние документы» и зачастую тормозят процесс согласования, — это Ростехнадзор и Роспотребнадзор.

Трудно делиться полномочиями

Не секрет, что из 16–18 месяцев, отводимых строительным компаниям Петербурга на проектирование и строительство, примерно 11 месяцев уходит на согласование проекта. За шесть оставшихся месяцев застройщики пытаются возвести дом, чтобы уложиться в заданные сроки. Понятно, что говорить о качестве такого жилья излишне. Сейчас сроки согласований стали короче, но не намного.
По мнению застройщиков, процедуру согласования затягивают все инстанции, через чьи руки проходит проект. Так, в СЭС, которая по закону должна рассматривать проекты в течение месяца, проекты находятся от 1,5 до 2-х месяцев. Долго и трудно выдают разрешение на строительство экологические службы, которые оценивают работу строителей еще на стадии предпроектных работ.
Чтобы договориться о подаче электроэнергии в будущий дом, строителям приходится не единожды кланяться энергетикам. Раньше это было «Ленэнерго», теперь, после реорганизации энергетической монополии, приходится все чаще посещать ТГК-1. С переменой названия получить техусловия, а затем и разрешение на подключение объекта к постоянному источнику энергоснабжения стало еще проблематичнее.

Вывод: облегчить жизнь строителям можно только через упрощение процедуры согласования проекта, для чего желательно получать «добро» всех инстанций, в том числе экологических служб, в одном месте. Нужно создать систему «единого окна», куда застройщики могли бы нести все документы на согласование и там же получать все разрешения. Созданию этого «окна» должно способствовать постановление Правительства РФ от 2000 г., определяющее положение государственной строительной экспертизы. По этому постановлению заключение экспертизы является «сводным» заключением всех инстанций — пожарников, СЭС, экологов. Чтобы заработал проект, необходимо уговорить вышеперечисленные инстанции поделиться полномочиями со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Однако пока ни пожарники, ни СЭС, ни экологи раздаривать свои полномочия не желают.

Опыт есть

В этом году в Петербурге по инициативе Федеральной налоговой службы был открыт Единый центр регистрации юридических и физических лиц.
Чиновники и налоговики утверждают, что через 5 дней после подачи документов на регистрацию предприниматель получает свидетельство о регистрации и, открыв счет в банке, может начинать работу. Даже если это две недели, все равно это большой шаг вперед в реформировании нашей поросшей бюрократизмом государственной машины. Ежедневно центр способен обслужить от 200 до 350 человек.
Губернатор Валентина Матвиенко заявила, что власти Петербурга создают «единое окно» для согласования документов по инвестиционным проектам. «Мы просто обязаны создать такую систему, чтобы инвестор подавал, например, документы по имущественным правам только в комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), а комитет уже получал бы сопутствующее согласование», — отметила она. В последующем чиновники хотят перейти к принципу «одного окна» для создания благоприятного инвестиционного климата.
Правительство города одобрило постановление, устанавливающее порядок взаимодействия органов государственной власти при согласовании документов инвесторов. Но этот упрощенный порядок больше годится для крупных, стратегических проектов, которые ведутся властью, что называется, в ручном режиме.

Задним числом не считается

Один из способов, к которому привыкли прибегать строители, чтобы подстроиться к затяжной процедуре согласований, — оформление построек задним числом, так сказать, по факту. Ежегодно в Петербурге только жилых домов без полагающихся экспертиз и согласований ранее строилось более 20. Ситуация постепенно улучшается, потому что изменился порядок предоставления пятен под застройку. Однако несмотря на проведение открытых торгов и порядок утверждения постановлений местной власти по проектированию и строительству объектов недвижимости на заседаниях городского правительства с непосредственным участием губернатора, нарушения на строительном рынке не исчезли.
Более того, до сих пор в местной прессе можно встретить предложения компаний, которые рекламируют свою деятельность на страницах газет и журналов, не имея даже разрешительной документации на строительство. У них нет ни распоряжений губернатора, ни проектов с необходимыми согласованиями. Есть случаи, когда распоряжения губернатора отменялись, по проектам не проводились общественные слушания, однако фирмы продолжали свои рекламные компании.
Руководители таких компаний объясняют, что получить все согласования на строительство нужного объекта было сложно, поэтому они сознательно шли на нарушение, рассчитывая оформить документацию позже, когда здание будет построено. Логика проста: готовое здание сносить никто не будет. Исполнение всех предписываемых требований закона, как рассуждают такие руководители, неминуемо приведет к удлинению инвестиционного цикла, увеличит риски инфляционных, ценовых ожиданий.
Надо честно признать, что за последние 10–15 лет профессионально подготовленные застройщики учились, и причем достаточно успешно, превращать длинные инвестиционные циклы в параллельные. Они одновременно занимались сбором денег, проектировали, согласовывали, получали разрешение на строительство, строили, по ходу дела занимаясь уточнением всех этих процессов. Сегодня эта школа никому не нужна — как оказалось, эти процессы совмещать нельзя.
По признанию контролирующих органов, те или иные нарушения — правда, не очень серьезные — встречаются на каждой второй стройке. Где-то не продлено разрешение, не получен документ. Отсюда, наверное, и известная инициатива вице-губернатора А. И. Вахмистрова по созданию комплексной комиссии по надзору в сфере строительства, в которую входят главы районных администраций, представители Госархстройнадзора, КГА, административно-технической инспекции, Комитета по строительству.
Смольный намерен снести все нелегальные постройки, которые инвесторы пытаются оформить задним числом.

Мы придем к простым и прозрачным процедурам

Зная нужды и учитывая пожелания петербургских строителей, в правительстве губернатора Валентины Матвиенко с самого начала работы строительного ведомства первым делом разработали нормативный документ, регламентирующий порядок проектной подготовки строительства. Ранее такой нормативный документ просто-напросто отсутствовал. Впервые были обобщены все согласования, которые должен получать инвестор, чтобы осуществлять свою деятельность. «Порядок проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге» направлен на оптимизацию этой процедуры и сокращение общей продолжительности инвестиционно-строительного цикла. Принятие нового документа позволило сократить ее (т. е. процедуру) на полгода.
Этот документ устанавливает четкий порядок подготовки исходных данных для проектирования, состав и этапы подготовки, согласования и экспертизы проектной документации. Регламент распространяется на все объекты жилищно-гражданского строительства независимо от их форм собственности и источников финансирования, за исключением объектов федерального значения. Он обязателен для применения всеми участниками инвестиционного процесса — инвесторами, органами государственного управления, надзорными ведомствами.
Главное новшество документа, как считают в Комитете по строительству, в том, что регламент утверждается на заседании правительства Санкт-Петербурга. А это значит, что какие-либо изменения и дополнения могут быть внесены только после решения городского правительства.
По данным Комитета по строительству, сегодня в обороте утвержденные поста-новления правительства на проектирова-ние и строительство порядка 11 млн. кв. мжилья. Из них 6 млн. в стройке, по 4–5 млн.заканчивается проектирование. Наращивается подготовка участков с полными пакетами документов.
Чтобы достичь дальнейшего прогресса, как считает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, нужна методичная работа, связанная с разработкой регламентов, с упрощением процедур согласования, с выпуском и совершенствованием нормативной базы как федеральной, так и местной. «Через какое-то время, — оптимистично заявляет глава строительного комитета, — мы придем к простым и прозрачным процедурам».

Аренда или собственность?

Еще одна проблема, которая так или иначе влияет на время согласования разрешительных документов и вообще на качество и масштабы всего строительного процесса, — это форма владения участком под застройку. Аренда или собственность. Председатель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Михаил Амосов считает, что земля застройщику должна передаваться в собственность. Тогда строители смогут продавать неиспользуемые участки без потери потраченных на торгах средств. Но отсутствие механизма передачи участков в собственность мешает владельцам избавляться от неиспользуемой земли.
В Петербурге, по данным за 2005 г., в собственности находилось не более 14% городской земли. Амосов уверен, что ее оборот должен происходить без участия властных структур: это быстрее и выгоднее для бизнеса. И, следовательно, для города. При этом выдаваться участки должны посредством торгов, и важно выставить на продажу большое количество участков. Тогда цена не будет слишком высокой и не увеличит себестоимость строительства.
Принятие документов на владение землей в Петербурге снимет последние юридические ограничения на пути частной собственности на землю. Депутат уверен, что принятые правила принесут значительное облегчение для строительных компаний. Главное — сократится количество необходимых для возведения жилья разрешений и согласований, что отразится и на себестоимости строительства.
До конца 2006 г. эти документы городские власти планируют доработать и принять, как того требует Закон «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!