1 стр. из 1

В 2005 г. Россия продемонстрировала уверенный рост экономики, увеличив ВВП на 6,2%. При этом рост реальных доходов населения благодаря развитию экономики и снижению инфляции достиг 10,9%, оборот розничной торговли — 11,8%, а реальные инвестиции в экономику России достигли 18%.

Рынок коммерческой недвижимости характеризуется повышенной инвестиционной активностью во всех секторах: офисном, складском, гостиничном, торговом, промышленном. Так, например, в Москве в 2005 г. было построено около 700 тыс. кв. м офисных помещений класса А и В. В 2006 г. объем введенных к эксплуатацию офисов в столице составит около 750 тыс. кв. м, а в 2007 г. — 850 тыс. кв. м.

Кроме того, произошло увеличение средней площади строящихся складских комплексов с 20–30 тыс. до 100–200 тыс. кв. м.

Очень активно развивался рынок торговой недвижимости. Постепенно у населения формируется новая потребительская культура, заметно увеличилось количество денежных средств — это дает надежную основу для развития данного сегмента рынка. Так, в 2006 г. и в Санкт-Петербурге, и в Москве планируется ввести в строй более 1 млн. кв. м торговых площадей. К специфическим чертам нашего города следует отнести слабую развитость рынка офисной недвижимости, только начинающееся активное строительство складских объектов и очень значительный объем торговых комплексов.

В последнее время в Санкт-Петербург пришли мощные международные девелоперские компании: «Винси» (Франция), «Промоцентро» (Италия), «Икеа» (Швеция), «Стокманн» (Финляндия). Характерно увеличение крупных торговых комплексов и логистических центров. Так, в 2005 г. введены торговые центры «Гранд Каньон» (73 000 кв. м), «Рамстор» (41 000 кв. м),«О’Кей» на ул. Савушкина (38 000 кв. м) — суммарно 152 000 кв. м торговых площадей. А уже в 2006 г. предполагается скачкообразный рост строительства в этом сегменте рынка недвижимости. Предполагается ввести в эксплуатацию центры «Мега-Дыбенко» (145 000 кв. м), «Мега-Парнас» (120 000 кв. м), «Радуга» (80 000 кв. м), «Континент» (56 000 кв. м), «Гарден Сити» (52 000 кв. м), ТРЦ на ул. Типанова (47 000 кв. м),«Июнь» (43 000 кв. м), «Пулково-3» (41 000 кв. м),«О’Кей» на ул. Савушкина (40 000 кв. м), «Северный мол» (35 000 кв. м). Итого, только по крупным торговым центрам объем ввода составит почти 660 000 кв. м торговых площадей.

Естественно, что требования к оснащению таких крупных комплексов инженерными системами предполагают применение принципиально новых подходов к комплексному решению проблем безопасности и комфорта. Одним из них и является интеллектуализация зданий.
Под термином «интеллектуальное здание» (ИЗ) подразумевается информационно-управляющий комплекс для обеспечения мониторинга и связанного оперативного управления всеми инженерными системами объекта. Тенденции современного строительного рынка позволяют говорить о том, что проекты по созданию ИЗ будут вызывать все более активный интерес у крупных инвесторов, девелоперов, представителей власти, консалтеров, проектировщиков, строителей.

Оснащение здания системами интеллектуализации и автоматизации сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности для различных групп (владельцев, арендаторов, инвесторов и т. д.), повышения его потребительских свойств и, следовательно, повышения его коммерческой стоимости.

Несколько слов о стоимости внедрения интеллектуальных систем.

Цена «интеллекта» составляет 5–10% от стоимости инженерных и технических систем, которые в любом случае заложены в проект. Стоимость технического оснащения торгового или офисного центра составляет примерно 100–200 $/кв. м. Исключение составляют специализированные комплексы с доминирующей развлекательной функцией (например, современные киноцентры), где эта цифра может достигать 400 $/кв. м.В пересчете на площадь «интеллект» увеличивает стоимость строительства в среднем всего на 5–20 $/кв. м. Таким образом, затраты не слишком велики. Что же они обеспечивают? Если подходить обобщенно, то интеллектуализированным является тот объект, все системы которого объединены в одну схему управления, призванную обеспечить выполнение следующих функций: мониторинга, оперативного управления и сбора данных.

При этом достигается решение таких задач, как энергосбережение, обеспечение безопасности и комфорта, минимизация расходов на эксплуатацию всех систем, продление безаварийного срока функционирования объекта. Все это повышает уровень качества предоставляемых услуг и в свою очередь позволяет привлекать новых потребителей услуг торгово-развлекательного комплекса, формировать постоянный контингент посетителей.

Применение интегрированных интеллектуальных схем управления оптимизирует взаимодействие различных систем ТРК и при этом экономит средства за счет устранения избыточных связей в инфраструктуре, сокращает стоимость эксплуатации всего оборудования, упрощает и удешевляет процесс обучения персонала, отвечающего за управление ТРК, снижает количество специалистов, задействованных в управлении, т. к. становится возможным осуществлять управление всеми системами ТРК с одной рабочей станции.

И еще один очень важный аспект: построение инженерных систем комплекса на основе принципов «интеллектуального здания» позволит сэкономить средства при дальнейшем развитии и модернизации этого объекта.

Рассмотрим отдельные подсистемы комплексной интеллектуальной системы современного многофункционального торгово-развлекательного комплекса. Как мы знаем, существуют инженерные системы, без которых невозможно полноценное функционирование любого здания, в частности: водоснабжение, теплоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование воздуха, энергоснабжение, освещение, противопожарная защита, системы безопасности. Для успешного функционирования современных торгово-развлекательных комплексов необходимо наличие также информационных систем, которые включают в себя эфирное, спутниковое, кабельное телевидение, систему трансляции рекламы, телефонию, радиофикацию, СКС, доступ в сеть Интернет, систему подсчета посетителей, систему озвучания, систему распространения запахов.

Часть из них характерна и для других объектов. Но на коммерческую привлекательность торгово-развлекательного центра влияют некоторые специфические системы.

Трансляция рекламы. Транслируется реклама в ТРК на всевозможных средствах отображения, например, плазменных панелях. Считается, что такое воздействие на покупателя позволяет существенно увеличить объем продаж. Такие системы уже используются отдельными арендаторами, что вызывает разнообразие форм и размеров носителей, зачастую находящихся в самых невообразимых местах и, как правило, в огромном количестве. Несостыкованность, разрозненность подачи рекламы сильно снижает ее эффективность. Создание в торговом комплексе единой системы трансляции позволяет исправить этот недостаток.

Система подсчета посетителей позволяет определить количество посетителей в ТРК и его отдельных зонах, собрать статистику. Система является и элементом управления эффективностью торгового комплекса: с ее помощью можно изменять размеры торговых площадей, варьировать их расположение, размещать на пути следования потоков посетителей, дифференцировать арендную плату.

Система озвучания (музыка, реклама, трансляция сообщений) распространена довольно широко, но, как и система трансляции видеорекламы, работает крайне неэффективно — как в силу несогласованности подачи информации, так и по техническим причинам. Очень часто для озвучания используются системы ГО и ЧС, что значительно ухудшает качество звука, снижает влияние рекламы на посетителей.

Системы распространения запахов также способствует росту продаж через создание комфортной, приятной обстановки, воздействуя на обоняние покупателя, стимулируя те или иные эмоции человека. Этим бизнесом занимаются специализированные компании-консультанты, и умно сделанный ими торговый комплекс притягивает к себе посетителей, как магнит. В российских ТРК пока широкого распространения эти системы не получили.

Огромное значение для торгово-развлекательных комплексов имеют системы безопасности, особенно, если учесть большие потоки посетителей и масштабы современных угроз. Комплекс технических средств безопасности должен обес-печить надежную защиту персонала и посетителей, материальных ценностей, находящихся в зданиях и на территории ТРК, от различных видов внешних и внут-ренних угроз.

В состав современного комплекса технических средств безопасности входят:  системы пожарной безопасности (система автоматической пожарной сигнализации, система оповещения при пожаре, система автоматического пожаротушения, система автоматического дымоудаления, системы пожарных кранов); системы контроля удаленного доступа и комплексы охраны (электронные проходные, замки, двери, ворота, металлодетекторы, шлюзы, досмотровое оборудование, система охранно-тревожной сигнализации служебных помещений, телевизионная система охраны, наблюдения и цифровой видеорегистрации, противокражные системы).

В основе построения комплекса систем безопасности лежит принцип интеграции, обеспечивающий их полное взаимодействие. В результате работа комплекса отличается надежностью, оперативностью и эффективностью и происходит примерно по следующей схеме: сигнал «Тревога» систем охранно-тревожной сигнализации активирует работу других систем, которые осуществят видеопроверку обстановки в «тревожной» зоне, блокируют (при необходимости) выходы из нее и «принимают решение» о дальнейших действиях.

Уже сейчас есть возможность оснащать систему безопасности комплексов средствами распознавания номеров машин, связывающихся с базой данных и своевременно информирующих службу охраны о появлении подозрительного автомобиля. Пожарная сигнализация, работающая совместно с автоматикой и оповещением, своевременно подаст сигнал тревоги, вызовет пожарную бригаду, включит спринклерные системы и дымоудаление. Система управления паркингом рационально организует передвижение автомашин, исключающее перекрещивание потоков и аварийные ситуации.

Применение данных систем дает широкие возможности для экономии. Происходит экономия на людских ресурсах, задействованных при обслуживании здания с точки зрения его безопасности, благодаря тому, что интеллектуальные системы срабатывают на ранних стадиях возникновения тех или иных рисков, оповещают об этом соответствующие службы и «принимают решения» о целесообразности тех или иных действий. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3–5 раз.

Кроме того, установка в здании интеллектуальных систем безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании. Многие страховые компании дают скидку при имущественном страховании объектов, на которых установлены такие системы.

Взаимодействие же систем ВОК и электрики между собой, самоконтроль своих сетей и оборудования обеспечивают экономичность работы всего комплекса жизнеобеспечения и существенное энерго-сбережение — в среднем до 30% на электроэнергии и 20% на теплоснабжении. Например, динамическая система управления, перестраивающая климатический режим в зависимости от времени года и суток, наружных погодных условий, присутствия людей в комнате, снижает эксплуатационные расходы в среднем на 8–12%. Управление освещением и электроснабжением — еще 3–5% экономии, что особенно актуально в связи с ростом цен на энергоресурсы.

Немаловажно, что возможности экономии касаются как собственников торгово-развлекательного комплекса, так и арендаторов (до 30% коммунальных платежей).

Существенным будет сокращение оплаты труда инженерам и техническим работникам благодаря возможностям интеллектуальных систем, которые позволяют прогнозировать уровень износа оборудования и решать эту проблему на профилактическом уровне.

Таким образом, оснащение объектов коммерческой недвижимости интеллектуальными системами дает ряд неоспоримых плюсов: общая экономия расходов на содержание здания достигает примерно 20%, для объекта площадью, например, 50 000 кв. м это соответствует примерно $180 000 в год; высокий уровень комфорта и безопасности объекта может увеличить стоимость аренды на 10–20% без риска отпугнуть потенциальных арендаторов; правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную стоимость намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня; и инвесторы, и девелоперы понимают: чтобы успешно конкурировать на рынке, нужно строить здания, предлагающие комфорт, безопасность и здоровый климат.

Внедрение вышеописанных систем сопряжено с определенными техническими сложностями, но у ведущих отечественных компаний, работающих в данной сфере, уже накоплен немалый опыт, имеются квалифицированные специалисты, налажены партнерские связи, в т.ч. и с зарубежными поставщиками тех или иных систем.

Положительные перспективы развития строительства интеллектуализированных объектов из разряда перспектив в ближайшее время должны перейти в четкую тенденцию, а количество российских фирм, качественно оказывающих услуги в этой области, будет увеличиваться.

Подготовлено на основе доклада директора ООО «Конфидент», председателя секции безопасности и автоматизации «Союзпетростроя» П. А. Кузнецова на конференции «Интеллектуализация и автоматизация зданий и сооружений — новые направления, опыт, проблемы»

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!