1 стр. из 1

Тема очередного «круглого стола», прошедшего в июне в информационном агентстве «Интерфакс — Северо-Запад» была обозначена так: «Новое в организации земельных торгов в Санкт-Петербурге — путь к увеличению предложения на рынке жилья». Организатором его стал Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой». Участниками «круглого стола» были: депутат Законодательного Собрания СПб, президент «Союзпетростроя» Владимир Гольман, вице-президент и директор Союза Лев Каплан, заместитель председателя КУГИ СПб Алексей Чичканов, первый заместитель председателя Комитета по строительству правительства СПб Николай Крутов, вице-президент УК СХ «Эталон-ЛенСпецСМУ» Кирилл Вязовский, заместитель директора «Союзпетростроя» по информационно-аналитическим программам Евгений Каплан. В заседании участвовали журналисты специализированных изданий.

Открыл заседание Л. Каплан:  «Изменения были разработаны специалистами «Союзпетростроя» совместно с депутатами комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам. Закон принят с поправками губернатора В. Матвиенко, а 11 мая губернатор подписала его окончательный вариант. 23 мая 2006 г. этот документ вступил в силу».

Закон, по мнению Л. Каплана, в его новой редакции должен значительно повысить эффективность проводимых в городе торгов на объекты недвижимости. До сих пор инициировать изготовление пакетов для торгов и готовить объекты могло только Управление инвестиций. Теперь закон разрешает вовлечение самих потенциальных инвесторов в процесс. Застройщики получают право выносить на торги подготовленные предложения или полные пакеты документов. Это значительно расширит круг объектов, выставляемых на торги, резко облегчит получение участков и практическое развертывание строительства.

Суть изменений можно обозначить четырьмя основными пунктами:

1. Размер вознаграждения за разработку инвестиционно-тендерной документации увеличен до 10% от полной рыночной стоимости земельного участка (ранее 5% от годовой арендной платы). Вознаграждение за разработку проектов планировки и межевания территорий выплачивается сверх 10% от рыночной  стоимости земельного участка. Это значит, что размер вознаграждения (по крайней мере для крупных земельных участков) приближен к реальным затратам на разработку документации.

2. В законе определен статус «потенциального  инвестора»: это «лицо, имеющее намерение участвовать в инвестиционной деятельности и осуществляющее действия, предусмотренные настоящим Законом Санкт-Петербурга, до заключения договора о предоставлении объекта недвижимости». Теперь потенциальные инвесторы имеют право готовить пакеты документов на участки под застройку. Четко определены объективные основания, по которым их заявки могут быть отклонены.

3. В случае, если Управление инвестиций пойдет по пути «девелоперского забега» (т. е. готовят документацию для торгов все желающие, а вознаграждение получает только тот, кто первым пришел к финишу), потенциальный инвестор не останется «на обочине», поскольку он имеет первоочередное право на заключение договора о разработке документации.

4. В закон введена возможность выбора земельного участка для целей промышленно-гражданского строительства. Поскольку Земельный кодекс предусматривает право инвестора оспаривать отказ в предоставлении земельного участка в суде, это положение является вполне реальной альтернативой целевому предоставлению пятен застройки с получением статуса стратегического инвестора.

Но для того чтобы внесенные поправки «заработали», необходимо, как подчеркнул Е. Каплан, выполнить два принципиальных условия.
Первое заключается в том, что необходимо отсечь от подготовки документации для торгов непрофессиональные, а, зачастую, и недобросовестные фирмы-«однодневки». Результаты деятельности таких фирм налицо: за два последних года Управлением инвестиций заключено 338 договоров на разработку инвестиционно-тендерной документации, по которым «выдано на-гора» всего 8 «полных пакетов».

Для отсечения фирм-«однодневок», по мнению Е. Каплана, следует: а) учитывать опыт и квалификацию претендентов; б) ввести адекватную неустойку (обеспеченную банковской гарантией, либо ликвидным залогом) за срыв договоров по подготовке документации; в) конкурсы на право подготовки документации проводить под эгидой Фонда имущества, который кровно заинтересован в развертывании полноценных земельных торгов.

Второе условие: необходимо разработать и законодательно закрепить четкий регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации с учетом новых требований градостроительного кодекса по выполнению проектов планировки и межевания осваиваемых территорий.

«Я надеюсь, что принятые поправки значительно оживят земельный рынок в Санкт-Петербурге. Но в полную силу он заработает только тогда, когда будет создана развитая и эффективная инфраструктура земельных торгов. Базу такой системы должны составить специализированные девелоперские компании. Подготовку соответствующего закона Санкт-Петербурга об агентствах развития территорий «Союзпетрострой» уже начал».

А. Чичканов: «Статья 7 новой редакции закона разрабатывалась при активном участии КУГИ. Идея, которую Е. Каплан назвал «девелоперским забегом», тоже принадлежит нам. Руководство КУГИ обеспокоено тем, что количество участков, выставляемых на торги, явно недостаточно. Федеральное законодательств постоянно переписывается. В результате всего, пакетов для торгов готовится недостаточно.  Поэтому мы решили попробовать третий путь — разрешать готовить документацию без проведения конкурса и не за счет горбюджета, а по заявлению потенциального инвестора. Их может быть несколько, их число не ограничено. Эксклюзивного права на территорию как такового нет. Но вознаграждение получит тот, кто подготовит документы раньше. Так что если компания хочет, то может готовить документацию, и если она ее разработает первой, то по ее пакету и будут проведены торги.

Все это не значит, что теперь прежние конкурсы на разработку документации проводиться не будут. Этот путь не исключается. Однако нужно заметить, что в этих конкурсах зачастую могли победить фирмы, которые не хотели или не могли работать в существующих условиях и сроках. В итоге мы видим, что только 5% проведенных конкурсов обеспечили подготовку документации».

В. Гольман: «Закон имел непростую судьбу, долго обсуждался в ЗакСе, прошел через вето губернатора. Не всегда мы находили консенсус с исполнительной властью. Но, надеюсь, теперь компании начнут сами готовить пакеты и участвовать с ними в торгах. Хотя пока резкого сдвига в ситуации ожидать нельзя. Трудно сказать, заработает закон или нет. Сейчас все зависит от исполнительной власти. Если она захочет придать закону соответствующий статус, популяризовать его, разъяснить все процедуры будущим участникам рынка, то, может быть, ситуация и начнет меняться к лучшему. Но пока я не вижу, чтобы строительные компании толпой рвались готовить документацию для торгов. Всего несколько крупнейших игроков рынка имеют задел по территориям для строительства, а те кто строил мало, с рынка уходят. Поэтому мы и видим спад в строительстве и резкий рост цен. Уже сейчас в спальных районах средняя цена 1 кв. м выросла до $1400».

Л. Каплан: «Спрос остается более или менее стабильным, а вот предложение упало с начала года на 24%. Поэтому рост цен закономерен. Сейчас надо не спрос стимулировать (он и так будет расти благодаря потребительскому кредитованию на приобретение жилья), а предложение увеличивать».

Н. Крутов: «16 мая постановлением правительства города было утверждено «Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий». Этим документом определяются все те заключения, которые необходимы по проектам планировки для будущего строительства, сроки их подготовки и перечень исполнительных органов власти, которые участвуют в согласовании документов. По словам председателя Комитета по строительству Р. Филимонова, «отныне становится абсолютно понятным, к кому идти и какие заключения необходимо получить именно от этого чиновника. Положение запрещает органам исполнительной власти требовать какие-либо дополнительные данные и согласования вне своей компетенции…».  До 16 мая никакого порядка изготовления проектов планировки территорий не было, поэтому и на торги выходило минимальное количество участков. Новые правила позволят фирмам, готовящим документацию, лучше разобраться в процедуре. А жестко установленные сроки заставят органы власти изыскивать внутренние резервы для ускорения и повышения эффективности своей работы».

Л. Каплан: «Но положение это все же не решает всех проблем. Застройщику важнее, во-первых, получить четкие требования по застройке территории: что должно быть построено, в том числе какие социальные, транспортные и другие объекты, какова допустимая этажность, где границы участков и т. д. Во-вторых, ему нужно четко представлять, кто, когда и в какие сроки должен принять и утвердить проект планировки, который он сделал. И вообще, проекты планировки — не дело застройщиков. Их подготовкой должны заниматься Комитет по градостроительству и архитектуре и специальные агентства по развитию территорий, которые смогут аккумулировать средства бюджета и частные инвестиции».

Н. Крутов: «С тем, что проекты планировки — это дело градостроителей, я, безусловно, соглашусь. Действительно, ведь закон позволяет готовить проекты сразу нескольким фирмам. Их должны делать градостроители, которые смогут сбалансировать интересы. Возможно, в будущем, если бюджет будет и далее пополняться, мы к этому придем».

К. Вязовский: «ЛенСпецСМУ» в конце 2005 г. участвовало в конкурсе по 55 кварталу СПЧ. Мы выиграли конкурс, специалисты подготовили необходимый пакет документов, однако затем произошло изменение федерального законодательства, и процесс застопорился. Договор нами был заключен за 3% вознаграждения. Конечно, это не покрывает даже части наших затрат. 10% вознаграждения плюс возмещение затрат на проекты планировки — это, я согласен, нормальный бизнес. Самая большая проблема — это пассивная позиция согласующих органов. Поэтому майское постановление питерского правительства очень нас порадовало. А вот оптимизм А. Чичканова я поддержать не могу — не думаю, что количество застройщиков увеличится. Люди не будут друг другу переходить дорогу, то есть «девелоперский забег» вряд ли будет иметь место. И принцип «кто первый успеет, тот все и получит»  не очень хорош — дает дорогу разного рода черным маклерам».

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!