1 стр. из 1

В 2005 г. Россия продемонстрировала уверенный рост экономики, увеличив ВВП на 6,2%. При этом рост реальных доходов населения благодаря развитию экономики и снижению инфляции достиг 10,9%, оборот розничной торговли — 11,8%, а реальные инвестиции в экономику России достигли 18%.

Рынок коммерческой недвижимости характеризуется повышенной инвестиционной активностью во всех секторах: офисном, складском, гостиничном, торговом, промышленном. Так, например, в Москве в 2005 г. было построено около 700 тысяч кв. м офисных помещений класса А и В. В 2006 г. объем введенных к эксплуатацию офисов в столице составит около 750, а в 2007 г. — 850 тысяч кв. м.

Кроме того, произошло увеличение средней площади строящихся складских комплексов с 20–30 до 100–200 тысяч кв. м.Очень активно развивался рынок торговой недвижимости. Постепенно у населения формируется новая потребительская культура, заметно увеличилось количество денежных средств — это дает надежную основу для развития данного сегмента рынка. Так, в 2006 г. и в Санкт-Петербурге, и в Москве планируется ввести в строй более 1 млн. кв. м торговых площадей. К специфическим чертам нашего города следует отнести слабую развитость рынка офисной недвижимости, только начинающееся активное строительство складских объектов и очень значительный объем торговых комплексов.

В последнее время в Санкт-Петербург пришли мощные международные девелоперские компании — «Винси» (Франция), «Промоцентро» (Италия), «Икеа» (Швеция), «Стокманн» (Финляндия). Характерно увеличение крупных торговых комплексов и логистических центров. Так ,в 2005 г. введены торговые центры «Гранд Каньон» (73.000 кв. м)«Рамстор» (41.000 кв. м), «О’Кей» на ул. Савушкина (38.000 кв. м) — суммарно 152.000 кв. мторговых площадей. А уже в 2006 г. наблюдается скачкообразный рост строительства в этом сегменте рынка недвижимости. Введены и будут введены в эксплуатацию центры «Мега-Дыбенко» (145.000 кв. м), «Мега-Парнас» (120.000 кв. м), «Радуга» (80.000 кв. м), «Континент» (56.000 кв. м), «Гарден Сити» (52.000 кв. м), ТРЦ на ул. Типанова (47.000 кв. м), «Июнь» (43.000 кв. м),«Пулково-3» (41.000 кв. м), «О’Кей» на ул. Савушкина (40.000), «Северный мол» (35.000 кв. м). Итого — только по крупным торговым центрам — объем ввода составит почти 660.000 кв. м торговых площадей.

Естественно, что требования к оснащению таких крупных комплексов инженерными системами предполагают применение принципиально новых подходов к комплексному решению проблем безопасности и комфорта. Одним из них и является интеллектуализация зданий.

Под термином «интеллектуальное здание» (ИЗ) подразумевается информационно-управляющий комплекс для обеспечения мониторинга и связанного оперативного управления всеми инженерными системами объекта.

Тенденции современного строительного рынка позволяют говорить о том, что проекты по созданию ИЗ будут вызывать все более активный интерес крупных инвесторов, девелоперов, представителей власти, консалтеров, проектировщиков, строителей.
Оснащение здания системами интеллектуализации и автоматизации сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности для различных групп (владельцев, арендаторов, инвесторов и т. д.), повышения его потребительских свойств, и, следовательно, повышения его коммерческой стоимости.

Несколько слов о стоимости внедрения интеллектуальных систем:
Цена «интеллекта» составляет 5–10% от стоимости инженерных и технических систем, которые в любом случае заложены в проект. Стоимость технического оснащения торгового или офисного центра составляет примерно 100–200 $/кв. м. Исключение составляют специализированные комплексы с доминирующей развлекательной функцией (например, современные киноцентры), где эта цифра может достигать 400 $/кв. м. В пересчете на площадь «интеллект» увеличивает стоимость строительства в среднем всего на 5–20 $/кв. м.

Интеллектуализированным является тот объект, все системы которого объединены в единую схему управления, призванную обеспечить выполнение следующих функций: мониторинга, оперативного управления и сбора данных.

При этом достигается решение таких задач, как: энергосбережение, обеспечение безопасности, обеспечение комфорта, минимизация расходов на эксплуатацию всех систем, продление безаварийного срока функционирования объекта.
Все это повышает уровень качества предоставляемых услуг и в свою очередь позволяет привлекать новых потребителей услуг торгово-развлекательного комплекса, формировать постоянный контингент посетителей.

Применение интегрированных интеллектуальных схем управления оптимизирует взаимодействие различных систем ТРК и при этом экономит средства за счет устранения избыточных связей в инфраструктуре; сокращает стоимость эксплуатации всего оборудования; упрощает и удешевляет процесс обучения персонала, отвечающего за управление ТРК; снижает количество специалистов, задействованных в управлении, т. к. становится возможным осуществлять управление всеми системами ТРК с одной рабочей станции.

И еще один очень важный аспект: построение инженерных систем комплекса на основе принципов «интеллектуального здания» позволит сэкономить средства и при дальнейшем развитии, модернизации этого объекта.

Как мы знаем, существуют инженерные системы, без которых невозможно полноценное функционирование любого здания, в частности: водоснабжение, теплоснабжение, канализация, вентиляция и кондиционирование воздуха, энергоснабжение, освещение, противопожарная защита, системы безопасности. Для успешного функционирования современных торгово-развлекательных комплексов необходимо наличие также информационных систем, которые включают в себя: эфирное, спутниковое, кабельное телевидение, систему трансляции рекламы, телефонию, радиофикацию, СКС, доступ в сеть Интернет, систему подсчета посетителей, систему озвучания, систему распространения запахов и др.

Огромное значение для торгово-развлекательных комплексов имеют системы безопасности, особенно если учесть большие потоки посетителей и масштабы современных угроз. Комплекс технических средств безопасности должен обеспечить надежную защиту персонала, посетителей и материальных ценностей, находящихся в зданиях и на территории ТРК, от различных видов внешних и внутренних угроз. В состав современного комплекса технических средств безопасности входят:
  системы пожарной безопасности (система автоматической пожарной сигнализации; система оповещения о пожаре; система автоматического пожаротушения; система автоматического дымоудаления; системы пожарных кранов).
  системы контроля удаленного доступа и комплексы охраны (электронные проходные, замки, двери, ворота; металлодетекторы, шлюзы, система охранно-тревожной сигнализации служебных помещений; телевизионная система охраны, наблюдения и цифровой видеорегистрации; противокражные системы).

В основе построения комплекса систем безопасности лежит принцип интеграции, обеспечивающий их полное взаимодействие. В результате работа комплекса отличается надежностью, оперативностью и эффективностью и происходит примерно по следующей схеме: сигнал «Тревога» систем охранно-тревожной сигнализации активирует работу других систем, которые осуществят видеопроверку обстановки в «тревожной» зоне, блокируют (при необходимости) выходы из нее и принимают решение о дальнейших действиях. Уже сейчас есть возможность оснащать систему безопасности комплексов средствами распознавания номеров машин, связывающихся с базой данных и своевременно информирующих службу охраны о появлении подозрительного автомобиля. Пожарная сигнализация, работающая совместно с автоматикой и оповещением, своевременно подаст сигнал тревоги, вызовет пожарную бригаду, включит спринклерные системы и дымоудаление. Система управления паркингом рационально организует передвижение автомашин, исключающее перекрещивание потоков и аварийные ситуации.

Применение данных систем дает широкие возможности для экономии. Происходит экономия на людских ресурсах, задействованных при обслуживании здания с точки зрения его безопасности. Экономия благодаря тому, что интеллектуальные системы срабатывают на ранних стадиях возникновения тех или иных рисков, оповещают об этом соответствующие службы и принимают решения о целесообразности тех или иных действий. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3–5 раз.

Кроме того, установка в здании интеллектуальных систем безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании. Многие страховые компании дают скидку при имущественном страховании объектов, на которых установлены такие системы.

Взаимодействие же систем ВОК и электрики между собой, самоконтроль своих сетей и оборудования обеспечивает экономичность работы всего комплекса жизнеобеспечения и существенное энергосбережение, в среднем до 30% на электроэнергии и 20% на теплоснабжении. Например, динамическая система управления, перестраивающая климатический режим в зависимости от времени года и суток, наружных погодных условий, присутствия людей в комнате, снижает эксплуатационные расходы в среднем на 8–12%. Управление освещением и электроснабжением — это еще 3–5% экономии, что особенно актуально в связи с ростом цен на энергоресурсы.

Немаловажно, что возможности экономии касаются как собственников торгово-развлекательного комплекса, так и арендаторов (до 30% коммунальных платежей).

Существенным будет сокращение оплаты труда инженерам и техническим работникам — благодаря возможностям интеллектуальных систем, которые позволяют прогнозировать уровень износа оборудования и решать эту проблему на профилактическом уровне.

Таким образом, оснащение объектов коммерческой недвижимости интеллектуальными системами дает ряд неоспоримых плюсов.
  общая экономия расходов на содержание здания достигает примерно 20%. Для объекта площадью, например, 50.000 кв. м это соответствует примерно $180.000 в год;
  высокий уровень комфорта и безопасности объекта может увеличить стоимость аренды на 10–20% без риска отпугнуть арендаторов;
  правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную стоимость намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня;
  и инвесторы, и девелоперы понимают: чтобы успешно конкурировать , нужно строить здания, предлагающие комфорт, безопасность и здоровый климат.

Внедрение вышеописанных систем сопряжено с определенными техническими сложностями, но у ведущих отечественных компаний, работающих в данной сфере, уже накоплен немалый опыт, имеются квалифицированные специалисты, налажены партнерские связи, в т. ч. и с зарубежными поставщиками тех или иных систем.

Положительные перспективы развития строительства интеллектуализированных объектов из разряда перспектив в ближайшее время должны перейти в четкую тенденцию, а количество российских фирм, качественно оказывающих услуги в этой области, будет увеличиваться.

Подготовлено на основе доклада директора ООО «Конфидент» П. А. Кузнецова на конференции «Интеллектуализация и автоматизация зданий и сооружений»

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!