1 стр. из 1

В последних числах августа в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» состоялась конференция для профессионалов рынка недвижимости «Анализ и прогноз рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». На конференции прозвучали доклады представителей администрации города, ведущих менеджеров риэлтерских компаний, банков, компаний-застройщиков.

Плавное наращивание объемов

В своем докладе «Планы городской администрации по развитию новых территорий под жилищное строительство, реконструкции хрущевок и строительства социального жилья в Санкт-Петербурге» заместитель председателя Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга А. А. Кайдалов отметил, что в 2007 г. будет построено около 2,5 млн. кв. м жилой площади. По его словам, рост объемов строительства в нынешнем году, по сравнению с 2006 г., составит порядка 150 тыс. кв. м, а к 2011 г. этот показатель должен достичь 2,6 млн. кв. м. «Такое плавное наращивание объемов строительства оправдано. Это зависит от состояния строительного рынка, возможностей застройщиков и от свободных территорий в городе», — сказал А. А. Кайдалов. Также он отметил, что в рамках реализации Постановления правительства Петербурга, принятого в сентябре 2004 г., о переселении жителей из ветхого и аварийного жилья, в 2006 г. возведено для расселения жителей 122 тыс. кв. м жилья и приобретено городом для этих же целей 1,5 тыс. кв. м.

Всплеска цен в ближайшее время не ожидается

«Ценовая ситуация на первичном и вторичном квартирных рынках Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Текущее состояние и прогноз» — тема доклада директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» М. З. Бимона, который отметил, что сегодня наиболее точно отражает рыночную ситуацию состояние вторичного рынка жилья. В частности он сообщил: «Сейчас предложение, в принципе, таково, что человек может подобрать жилье, соответствующее необходимым требованиям. На рынке жилья массового спроса цены сегодня в общем-то стабильны. А вот жилье повышенной ценовой категории, бизнес- и элитных классов в цене продолжают расти — 1,5–2% в месяц. Это связано не только с тем, что такое жилье само по себе дорогое, но и с тем, что на рынок выходят новые проекты, которые более качественны и имеют высокие потребительские характеристики. Характеризуя рынок жилья по Ленобласти, ограничусь только ближайшими пригородами и только многоэтажным строительством в  Новодевяткино, Всеволожске и Гатчине. Во Всеволожске цены не уступают, а где-то и превышают, рынок средних цен в городе; в районе Мурино и Новодевяткино цены сопоставимы с ценами в окраинных районах Петербурга, а в Гатчине в основном жилье уступает среднегородским ценам.
Что касается прогноза, то, безусловно, цены будут потихонечку расти. В принципе, каких-то всплесков в ближайшие полтора года не ожидается, до конца года цены практически не изменятся. Средняя цена по строящемуся жилью массового спроса ожидается на уровне 62–63 тыс. руб./кв. м, на вторичном рынке средняя стоимость массового жилья составит порядка 68–69 тыс. руб./кв. м».

Картина рынка строящегося жилья

Доклад заместителя генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» И. В. Онищенко «Структура предложения (квартирография, типы домов) на рынке строящегося жиля и предпочтения покупателей» представил картину рынка строящегося жилья на примере компании «ЛенСпецСМУ».
— Поскольку я представитель «первички», — сказала И. В. Онищенко, — то, естественно, рассказ пойдет о рынке строящегося жилья. Так, распределение строящихся домов по типам домостроения, на наш взгляд, выглядит сегодня таким образом: на рынке было порядка 300 строящихся домов и более 70 домов, которые сданы Госкомиссии, но в которых ведутся продажи. Среди строящихся объектов самая значительная доля приходится на кирпично-монолитное домостроение — около 75%, панельные дома — 10%, кирпичные — 9%, причем их доля постоянно уменьшается, малоэтажное домостроение стабильно составляет около 5%, а реконструируемых объектов только 2%.
Распределение домов по срокам сдачи: 46% домов находятся в продаже и должны пройти Госкомиссию до конца этого года, еще 47% планируется сдать в 2008 г., 10% — в 2009 г. и 3% новых домов, сроки которых в 2009 г., и т. д.

Предпочтения граждан по типам квартир в июне — июле 2007 г. (%)

Распределение строительства по районам города: лидеры — Приморский (48 домов) и Московский (39 домов) районы, следом идет Выборгский район (33), далее Фрунзенский, Невский и Петроградский районы. В Адмиралтейском районе строится всего 2 дома, в Центральном — 8. Самый не пользующийся сегодня спросом — это Красносельский район (11).

Предпочтения граждан по районам города (июнь — июль 2007 г.) выглядят так: спальные районы — 87%, историческая часть города — 13%.

Жить в коттеджах становится модно

Доклад директора АН «Бекар» И. Т. Гуд-киной «Тенденции развития рынка загородной недвижимости и коттеджного строительства» представлял своего рода практикум для желающих приобрести загородную недвижимость. В частности докладчик отметила:
— Сегодня на рынке загородной недвижимости наиболее интересным считается направление строительства коттеджных малоэтажных поселков, предназначенных для постоянного проживания (в зоне 30–40 км доступности от КАД).

Существующие коттеджные поселки можно поделить на однородные и неоднородные. Однородные — это такие, в которых продаются только коттеджи (в среднем 300 кв. м и участок в 25 соток) либо таунхаузы (дом, имеющий общую стену с другими домами, и участок от 2 до 6 соток на семью), либо только малоэтажные дома (отдельные дома до 5-ти этажей с высоким уровнем комфорта), либо только участки.
Рынок коттеджных поселков для постоянного проживания сегодня находится в стадии формирования. В среднем на рынок в месяц выходит от 2 до 4 новых проектов. Так, однородные коттеджные поселки экономкласса в большей мере представлены в Гатчинском и Выборгском районах, 45% общего объема предложений коттеджных поселков постоянного проживания сосредоточено во Всеволожском районе. Поселки бизнескласса представлены во Всеволожске, Токсово, Пушкине, Павловске и в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Для экономкласса (доход $1 000–1 600 на каждого члена семьи, средний возраст — 40 лет, средняя численность семьи — 3 человека) наиболее характерно такое предложение: участок 10–15 соток, площадь дома — 100–250 кв. м, стоимость — $1 200–1 700 кв. м.
Для бизнескласса предложение характеризуется следующими цифрами: участок — 25 соток, площадь дома — 200–300 кв. м, стоимость — $1 700–2 500 кв. м.

В настоящее время основной объем предложений по домам сосредоточен на цене от $300–450 тыс. за объект, меньшим спросом пользуются объекты стоимостью от $100–200 тыс.
Формы предложения в строящихся коттеджных и малоэтажных поселках:
 готовый объект,
 участок с подрядом (когда застройщик предлагает для строительства несколько типов домов на выбор),
 участок застраивается самостоятельно,
 поселки, где существуют все типы предложений.
 
На что рекомендуется обратить внимание при приобретении жилья в коттеджном поселке.

В первую очередь — на местоположение поселка и его транспортную доступность. Далее, на класс поселка, то есть кто здесь будет жить, качественные размеры дома, участка. Необходимо обратить внимание и на стадию готовности объекта, материалы, степень инженерной оснащенности и архитектурное решение дома.

Ипотека там и у нас

Об ипотечном кризисе в США поведал собравшимся директор по ипотечному кредитованию филиала санкт-петербургского АКБ «альфа-Банк» В. С. Михайлов. Что же все-таки происходило на рынке ипотеки США? Началось это все в 2000-м году, когда правительство США взяло курс на поддержку достаточно дешевых финансовых ресурсов.

Ставка рефинансирования была достаточно низкая, поэтому ипотека стала доступней для населения. Сначала банки и ипотечные компании кредитовали всех заемщиков, которые удовлетворяли стандартам ведущих американских ипотечных операторов, но когда поток таких заемщиков иссяк, а это примерно 60% всех заемщиков населения США, то компании стали открывать новые сегменты рынка и кредитовать так называемые субстандартные (20%) и низкокачественные (20%) кредиты.

Субстандартные заемщики — это те, которые по каким-то условиям не удовлетворяют стандартам: нестабильный доход или трудности с его подтверждением. Низкокачественные заемщики — это такие, у которых плохая кредитная история: длительные просрочки выплат, дефолты по кредитам, взятым ранее. Это привело к тому, что заемщики оказались неспособны расплатиться по своим обязательствам. Общий объем выданных кредитов за 2005–2006 гг.составил $3 трлн., а объем невыплат по кредитам — около $ 1,2 трлн.

Однако, по прогнозам специалистов, у нас в стране все-таки подобного кризиса избежать вполне возможно. Начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Т. В. Хоботова сообщила, что в текущем году в Санкт-Петербурге на ипотечное кредитование взято порядка 16 млрд. руб. Общее число займов на покупку жилья составило около 6,5 тыс. В частности она отметила: «Сегодня ипотечное кредитование претерпевает многие изменения — меняются ставки по кредитам, типы кредитов. Сам рынок поменялся. Более 80 банков Санкт-Петербурга сегодня занимаются ипотечным кредитованием». В целом же сумма ипотечных кредитов по России составляет порядка 260 млрд. руб., а лидерами по числу займов стали Алтайский край и Кемеровская область.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!