1 стр. из 1

Одним из наиболее строящихся регионов можно назвать московский. Именно в Москве первыми появляются и апробируются новые строительные материалы и технологии. Именно в этом городе возведены первые высотные здания. О развитии строительного рынка московского региона редакция журнала попросила рассказать М. Б. Бурмистрова, руководителя отдела аналитики информационного отдела консалтинговой компании INFOLine.

— Михаил Борисович, расскажите, пожалуйста, об основных тенденциях развития жилищного строительства.

— В 1997–1999 гг. объем строительства жилья в Москве составлял 3,1–3,2 млн. кв. м, а в 2000–2002 гг. наблюдался быстрый рост до 4,5 млн. кв. м, связанный с улучшением финансового состояния строительных компаний, в виду увеличения спроса, и повышением цен, укреплением производственной базы и, соответственно, расширением возможностей по освоению крупных земельных участков и реализации масштабных строительных проектов. Однако уже к середине 2003 г. начали проявляться негативные тенденции к замедлению темпов роста жилищного строительства, которые не преодолены и в настоящее время:
 - нехватка свободных земельных участков, обладающих необходимой инфраструктурой;
 - ограничения по подключению новых объектов к сетям электроснабжения и недостаток генерирующих мощностей (в Московской области эта проблема остро встала в 2005 г.).

Ввод жилья в Москве и Московской области в 1997–2006 гг. и прогноз до 2010 г. (тыс. кв. м)

Данные: ФСГС, правительство Москвы

В 2006 г. объем жилищного строительства в Москве достиг исторического максимума и составил 4,8 млн. кв. м. По данным «Среднесрочной программы жилищного строительства в Москве на период 2006–2008 гг. и заданиях до 2010 г. в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в 2007 г. значительного увеличения объема ввода жилья не ожидается, и рост объемов строительства до 5 млн. кв. м и более произойдет только в 2008–2010 гг.

Объем спроса на жилье в 2005 г. и I полугодии 2006 г. существенно превышал предложение, и ситуация несколько стабилизировалась только к концу 2006 г., что обусловило резкий рос цен (так, в 2000–2004 гг. средняя стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с 700 до 1 800 долл. США за кв. м, в 2005 г. — до 2 250 долл., а к концу 2006 г. — до 4 000 долл.). Увеличение спроса на жилье в 2005–2006 гг. было обусловлено ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования. Причиной дисбаланса спроса и предложения жилья в Москве стала совокупность факторов.

Ввод зданий нежилого назначения в Москве и Московской области в 2003–2006 гг.

Данные: ФСГС

 - Сокращение коммерческого сегмента рынка жилья и наращивание доли жилья, строящегося по городскому заказу. Так, в 2002 г. из 4,5 млн. кв. м сданного жилья на долю городского заказа приходилось около 400 тыс. кв. м (в первую очередь для очередников и переселяемых из аварийных домов), в 2005 г. из 4,65 млн. кв. м — 1,65 млн. кв. м в 2006 г. из 4,7 млн. кв. м — 2 млн. кв. м (в том числе для переселенцев из пятиэтажного и аварийного фонда, очередников, в рамках программы «Молодая семья» и т. д.). С учетом строительства жилья организациями строительного комплекса Москвы для Министерства обороны (около 250 тыс. кв. м в год) величина коммерческого сегмента в 2006 г. составляла чуть более 2,5 млн. кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем в 2002 г.

 - Значительные изменения в структуре вводимых жилых домов по типам конструкций: строительство панельных домов постепенно замещается кирпично-монолитным домостроением. В абсолютном выражении площадь введенных панельных домов в 2005 г. сократилась на 33%, т. е. до 1,7 млн. кв. м, в то время как кирпично-монолитных — выросла на 48%, почти до 3 млн. кв. м. При этом в панельных домах средняя площадь квартиры составляет 50–60 кв. м, а в монолитных и кирпичных — более 80 кв. м. Основная часть панельного жилья строится для муниципальных нужд, поэтому квартиры в панельных домах Москвы практически не попадают на рынок, в результате чего количество квартир, представленных на рынке в 2006 г., по сравнению с 2002 г. сократилось более чем в три раза.

Сокращение объемов панельного домостроения в Москве в 2005–2006 гг. обусловлено следующими факторами:
 - дефицитом крупных земельных участков под многоэтажное жилищное строительство (последними крупными площадками для индустриального домостроения в Москве, по которым отсутствуют серьезные обременения, являются расположенные за МКАД поселки Кожухово, Ухтомский, Старое Косино и Молжаниново)1;
 - затягиванием городскими властями сроков освобождения площадок от сносимых домов, недостаточно активным переселением жителей и снижением качества проектной документации, подготавливаемой территориальными управлениями капитального строительство, что приводит к увеличению сроков реализации программ квартальной застройки;
 - нивелированием положительного влияния роста доли городского заказа в производственной программе ДСК, недостаточным учетом роста цен на строительные материалы и СМР, обусловливающим низкую рентабельность строительства муниципального жилья;
 - ростом обременений строительных площадок, осваиваемых ДСК из-за увеличения количества сносимых домов, объемов реконструкции инженерных сетей и затрат на строительство объектов социальной сферы, вызывающих снижение рентабельности деятельности и сокращение инвестиций в развитие производственной базы;
 - повышением стоимости земли и ростом затрат на реализацию строительных проектов, обусловливающими повышение привлекательности элитного жилья и жилья бизнес-класса, представленного в основном кирпично-монолитными жилыми домами, которые существенно дороже панельных.

В результате московские домостроительные комбинаты («Главмосстрой», ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3, входящие в группу ПИК, СУ-155) вынуждены были перенести основные объемы строительства из Москвы в Московскую область. Таким образом, в 2005–2006 гг. структура строительства по видам конструкций в Москве и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД) приобрела следующий вид.

В 2006 г. строительство жилья в Москве и Московской области характеризовалось следующими тенденциями:
 - сохранением тенденции смещения строительства жилья за МКАД;
 - наращиванием объемов строительства жилья в городах Московской области на расстоянии более 20 км за МКАД.
Основной причиной перераспределения объемов жилищного строительства из Москвы в Подмосковье является наличие резерва земельных участков (по оценкам правительства Московской области, позволяющих ввести до 2011 г. более 26 млн. кв. м жилья) и свободных инфраструктурных мощностей. В то же время строительные компании, работающие в Московской области, уже с 2005 г. начали испытывать нехватку земельных участков под многоэтажное строительство, обеспеченных необходимой инфраструктурой (в первую очередь электроснабжением и газоснабжением). Расширению же географии застройки в удаленные от МКАД более чем на 20 км районы Московской области препятствует неразвитость транспортной сети, особенно на участках пограничных между Москвой и областью. Решению проблемы неразвитости транспортной инфраструктуры в Московском регионе будет способствовать реализация проектов строительства 4-го транспортного кольца и участков дороги Москва — Санкт-Петербург на территории Московской области. Однако реализация этих проектов в объеме, необходимом для существенного улучшения транспортной ситуации, давление на которую оказывает рост количества автомобилей у населения, и активная застройка подмосковных территорий произойдут не ранее 2009–2010 гг.

Таким образом, в 2006–2008 гг. зна-чительного роста объемов жилищного строительства в Московской области по сравнению с 2005 г., по мнению экспертов  информационно-консалтинговой компании ИА INFOLine, не произойдет.
Динамика цен на жилье в Московской области при всех сложностях, связанных с ее оценкой в виду широкого географического разброса, была не менее быстрой, чем в Москве: средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла в 2000–2005 гг. с 400 до 1 120 долл. США за кв. м, а к концу 2006 г. составила более 2 300 долл. США за кв. м

Важным отличием рынка жилья Московской области от рынка Москвы является высокая доля индивидуального жилищного строительства, которая в 2005 г. составила около 51% и, по оценкам экспертов, сохранится на уровне 50–55% в 2006–2008 гг. Индивидуальное жилищное строительство в Московской области в основном представлено коттеджами в существующих поселениях и организованными коттеджными поселками.

В течение 2006–2007 гг. ряд инвесторов объявили о планах реализации крупных девелоперских проектов в Московской области, предполагающих строительство миллионов квадратных метров жилья и формирование социальной, транспортной и энергетической инфраструктуры. Таким образом, речь идет о строительстве новых городов, которые превосходят по размеру не только существующие города Московской области, но и столицы субъектов Российской Федерации, в том числе:
 - город Большое Домодедово, предполагающий строительство в окрестностях г. Домодедово группой Coalco более 12 млн. кв. м недвижимости с объемом инвестиций 11 млрд. долл. США;
 - проект «А101» УК «Масштаб», предполагающий строительство в Ленинском муниципальном районе 16 млн. кв. м объектов недвижимости, из которых 13 млн. кв. м — жилье, 1,5 млн. кв. м — инфраструктура и около 1,5 млн. кв. м — объекты коммерческого назначения, с объемом инвестиций более 7 млрд. долл. США; земли, предназначенные к освоению, занимают площадь в 13 000 га и расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе от 3 до 23 км от МКАД;
 - город Рублево-Архангельское на 3 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе (площадью более 3 млн. кв. м с объемом инвестиций 3 млрд. долл.), строительство которого планирует компания «Нафта-Москва»;
 - микрорайон на территории плем завода «Коммунарка» на Калужском шоссе площадью до 14,5 млн. кв. м с объемом инвестиций 7 млрд. долл. США, строительство которого планируют акционеры компаний «Русагро» и «Собинбанк»;
 - жилой район в окрестностях Шереметево площадью 5 млн. кв. м с объемом инвестиций 4 млрд. долл. США, реализацию которого планируют Московское речное пароходство и акционеры Группы «Ист-лайн»;
 - Istra Project предполагает строительство более 1,5 млн. кв. м с объемом инвестиций около 2 млрд. долл. США на 13 участках общей площадью 1 150 га в районе Истринского водохранилища; инвесторами проекта являются «Капитал Груп» и MosCityGroup;
 - проект «Остров Барвиха» компании Sinergo, предполагающий строительство на 430 га земли в Ильинской пойме, вблизи Рублево-Успенского шоссе, в течение 2007–2012 гг. более 0,5 млн. кв. м жилья и объектов инфраструктуры с объемом инвестиций до 2,5 млрд. долл. США.

В июне 2007 г. Правительство РФ выбрало 22 крупных девелоперских проекта в различных регионах для софинансирования строительства объектов инфраструктуры и оказания других мер содействия в рамках реализации постановления «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Проекты, которые выбраны для получения государственной поддержки, удовлетворяют следующим требованиям:
 - строительство в рамках проекта не менее 1 млн. кв. м жилья;
 - срок реализации проекта — не более 10 лет, причем не менее 30% жилья должно быть построено в ближайшие три года;
 - земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора.

Постановлением Правительства РФ предусмотрены несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами. Кроме того, ОАО «РАО «ЕЭС России» и ОАО «Газпром» рекомендовано при подготовке инвестиционных программ газификации и электрификации учитывать потребности отобранных Правительством проектов в первую очередь. Следует отметить, что требований по себестоимости жилья, его качеству, а также цене продажи претендентам на государственную поддержку не предъявлялось. По мнению специалистов информационно- консалтинговой компании INFOLine, мероприятия в рамках реализация проекта «Доступное жилье…» в части софинансирования строительства объектов инфраструктуры крупных девелоперских проектов со значительной долей жилья может уже к 2009–2010 гг. привести к существенному увеличению объемов строительства.

Из проектов, реализация которых планируется в московском регионе в рамках конкурса по предоставлению государственной поддержки, правительственной комиссией отобраны проекты в Московской области и предложенные компаниями Coalco (проект «Большое Домодедово»), «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское») и УК «Масштаб» (проект «А101»).

— Каковы основные тенденции развития строительства в Московской регионе?

— В 2006–2007 гг. в Московском регионе созданы предпосылки активизации строительства (например, достроено большинство объектов, приостановленных в виду банкротства строительных компаний, увеличены инвестиции в развитие энергетической инфраструктуры), что позволит в 2008–2010 гг. существенно нарастить объемы строительства зданий жилого и нежилого назначения за счет вовлечения в оборот производственных территорий Москвы, увеличения высотности зданий и расширения зоны активной застройки в Московской области до 50 км и более от МКАД. Кроме того, реализация крупных инфраструктурных проектов — строительство Центальной кольцевой автомобильной дороги и участка платной автомобильной дороги Санкт-Петербург — Москва — позволит сформировать чрезвычайно благоприятный инвестиционный климат для реализации крупных девелоперских проектов на сопряженных территориях.

Характеристики рынка новостроек Москвы и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД), 2006–2007 гг.

По оценкам INFOLine, до 2010 г. будет начата реализация нескольких сверхкрупных проектов по строительству новых поселений в Московской области, которая к 2010 г. существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости региона в виду существенного увеличения объемов ввода жилья. В то же время, по мнению специалистов INFOLine, при прогнозировании объемов ввода жилья в Московской области до начала реализации данных проектов целесообразно ориентироваться на консервативный вариант прогноза, предполагающий рост объемов ввода жилья примерно на 5% в 2007–2008 гг., 10% — в 2009 г. и сохранения на уровне 8,3–8,5 млн. кв. м в 2010 г.

В жилищном строительстве Москвы и ближнего Подмосковья основными тенденциями 2007–2010 гг. будут:
 - продолжение сокращения доли панельного домостроения в Москве (к 2009 г. его доля сократится в несколько раз в виду завершения сноса пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения и реконструкции поселков, расположенных в Москве);
 - увеличение объемов строительства в Москве за счет реализации крупных проектов по реорганизации производственных территорий и наращивания высотности зданий, обеспечивающего коммерчески более привлекательные условия реализации проектов;
 - сохранение тенденции концентрации жилищного строительства в ЮЗАО, ЗАО и САО и увеличение объемов ввода жилья в СВАО;
 - наращивание доли панельного домостроения в Московской области в виду необходимости сохранения загрузки производственных мощностей московских ДСК («ДСК-1», Группа «ПИК», включающая ДСК-2 и ДСК-3, «СУ-155» и «Главмосстрой») на уровне не менее 3 млн. кв. м панельного жилья в год;
 - повышение интереса инвесторов к реализации сверхкрупных девелоперских проектов по строительству новых поселений в Московской области и активизация темпов их реализации в виду возможности софинансирования строительства инфраструктуры из Инвестиционного фонда в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье…», а также формированию благоприятных условий финансирования такого рода проектов банковскими структурами.
В гражданском строительстве Москвы и ближнего Подмосковья основными тенденциями 2007–2010 гг. будут:
 -  активизация освоения подземного пространства Москвы, в том числе за счет строительства торговых центров и паркингов;
 -  повышение высотности офисных и многофункциональных комплексов в Москве;
 -  наращивание объемов строительства логистических объектов в Московской области.

— Как вы оцениваете емкость рынка товарного бетона в Московском регионе?

— По оценкам экспертов информа-ционно-консалтинговой компании INFOLine, емкость рынка товарного бетона Москвы и ближнего Подмосковья2 (до 30 км от МКАД — эффективное расстояние поставки для РБУ, находящихся внутри МКАД) в 2006 г. (без учета потребления в дорожном и инфраструктурном строительстве) составила около 6,1 млн. куб. м, а раствора — 1,1 млн. куб. м.

Коэффициенты пересчета площади зданий (кв. м) в объем потребляемого товарного бетона (куб. м)

Источник: оценки отраслевых экспертов, данные INFOLine

Динамика емкости рынка товарного бетона Москвы и ближнего Подмосковья в 2003–2006 гг. и прогноз на 2007–2010 гг. представлены на диаграмме. Емкость рынка товарного бетона Москвы и Московской области составляет, по оценкам информационно-консалтинговой компании INFOLine, около 11 млн. куб. м товарного бетона и раствора. По данным ОАО «Объединение 45», объем рынка товарного бетона Москвы в 2006 г. составил 5,1–5,9 млн. куб. м, раствора — 1,2–1,4 млн. куб. м, а объем ниши на рынке товарного бетона Москвы и ближнего Подмосковья, не занятой внутрикорпоративными связями, — 2,55–2,95 млн. куб. м бетона.
Оценка емкости рынка бетона является консервативной (не включает ремонтные работы и прочее потребление в гражданском строительстве, учтенные в емкости рынка, представленной на графиках) и осуществлена с использованием коэффициентов пересчета площади сданных в течение года зданий по сегментам: жилищное и коммерческое строительство, строительство административных и промышленных объектов. Коэффициенты для Москвы и Московской области несколько различаются в виду различного объема строительства подземных и высотных объектов.

При оценке емкости рынка бетона не учитывались ремонты и отделочные работы, отдельно рассчитано потребление в сегменте строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктуры в виду следующих факторов:
 - ориентированности компаний, занимающихся строительством инфраструктурных объектов, на собственное производство товарного бетона (небольшие компании — мобильные БСУ, крупнейшие компании4 — развитые сети БСУ) и незначительного объема закупок бетона на свободном рынке, что в совокупности свидетельствует об относительной автономности данного сегмента;
 - использования для оснований под дорожное покрытие и в ряде других случаев специальных видов бетонов, например, обес-
печивающих устойчивость к хладагентам, применяемым коммунальными службами в зимний период.

— Каковы основные тенденции дальнейшего развития рынка бетона Московского региона?

— По мнению экспертов информационно-консалтинговой компании INFOLine, использование товарного бетона в строительном комплексе Москвы и Московской области к 2008–2010 гг. возрастет за счет увеличения подземной составляющей в строительном объеме жилых и гражданских объектов, и, следовательно, приведенные в таблице коэффициенты потребуется пересмотреть в сторону увеличения.

Динамика ввода зданий в Московском регионе в 2003–2006 гг. и прогноз на 2007–2010 гг. (тыс. кв. м)

Источник: органы статистики, оценки отраслевых экспертов, данные INFOLine

По оценкам НП «Союз производителей бетона», в 2005 г. до 50% потребления товарного бетона в Москве приходилось на жилищное строительство. По мнению экспертов INFOLine, в 2006 г. структура потребления товарного бетона по видам строительства практически не изменилась, лишь несколько снизилось потребление в панельном домостроении.

Объем выпуска высокопрочных бетонов определен на основании данных С. С. Каприелова, д. т. н., зам. зав. лабораторией ГУП «НИИЖБ», директора ООО «Предприятие Мастер Бетон», по бетонам с модификаторами серии МБ и оценок участниками рынка объемов производства бетонов прочностью выше М550–М600. Прогноз динамики выпуска высокопрочных бетонов является консервативным (использование на объектах ММДЦ «Москва-Сити», в том числе башня «Россия», и строительстве специальных сооружений, в том числе стадионов и подземных объектов различного назначения) и не предполагает до 2009 г. значительного увеличения потребления в жилищном строительстве. При этом уже с 2009 г. значительное увеличение объемов строительства высотных и подземных объектов, предусмотренное стратегическими программами развития строительного комплекса Москвы, неизбежно приведет к значительному росту потребления высокопрочных бетонов как в абсолютном, так и в относительном выражении.

Емкость рынка товарного бетона (без учета раствора5) Московского региона в 2003–2006 гг. и прогноз на 2007–2010 гг. (тыс. куб. м)

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!