1 стр. из 1

Среди факторов, сдерживающих развитие несырьевых секторов российского рынка наряду с недостаточным финансированием и сложностями с законодательной базой, одно из ведущих мест занимает проблема нехватки качественных промышленных и складских зданий. Особенно остро стоит она перед средними и малыми предприятиями. Между тем без развития этих форм бизнеса, действующих в реальных сегментах экономики, невозможно нормальное существование страны.

Нехватка инфраструктуры — назревшая проблема

Нехватка инфраструктурных объектов такого рода ощущается как в центре России, так и в регионах. Например, даже в Москве общее количество складских площадей класса «А», пригодных для современной логистической деятельности, сегодня не больше 500 тыс. кв. м, между тем спрос уже превысил предложение почти в два раза. Еще хуже ситуация в Санкт-Петербурге (около 200 тыс. кв. м), Поволжье, Сибири, а ведь это районы с быстрорастущей экономикой. Подобная же ситуация сложилась и в секторе производственных площадей. Дефицит порождает рост цен и на аренду, и на покупку: последние несколько лет они стабильно растут на 10–12% в год.

Но есть в этой нерадостной картине и некоторый позитив. Ажиотажный спрос на коммерческие здания, с одной стороны, и наметившееся насыщение жилищного рынка — с другой, заставили инвесторов и строителей обратить внимание на сегмент промышленных и складских сооружений. Так, московские консалтинговые компании прогнозируют проектам складской и производственной недвижимости самую высокую на рынке коммерческой недвижимости норму доходности (20–22%) и сроки окупаемости в пределах 3–5 лет. Инвестиции за последние 2 года, по данным РБК, выросли на 36%. Так, например, Международное логистическое партнерство намерено инвестировать $800 млн. в создание крупной сети терминалов на территории России к концу 2008 г. Эта сеть будет состоять из двух складских комплексов в Подмосковье, двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в городах-миллионниках — Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и т. д. — из комплексов по 100 тыс. кв. м. Также «Евразия Логистик» — девелопер логистических комплексов класса «А» в России — до 2010 года планирует построить сеть из 16 комплексов, которые соединят основные торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в систему распределительных центров. Срок окупаемости таких инвестиций снижается, хотя все еще отстает от вложений в торговую или офисную недвижимость.

Интерес к строительству собственных помещений проявляют и владельцы различных форм бизнеса. Как правило, это представители сложившихся и успешных производственных предприятий (например, пивной гигант «Очаково» построил крупный производственно-складской комплекс в Липецкой области) и в большей степени ритейлерские сети (можно назвать московские сети «Утконос» или «Пятерочка»).

И все-таки до недавнего времени скорость строительства существенно отставала от инвестиционных возможностей застройщиков и потенциальных арендаторов. Отчетливое ускорение процесса наметилось лишь несколько лет назад — с массовым развитием технологий быстровозводимых зданий из легких металлоконструкций (ЛМК).

Несмотря на то, что в Европе и Америке подобные системы давно и хорошо знакомы, и их доля на рынке достигает 50%, для нашей страны они где-то даже еще в новинку. Это исторически обусловлено: в СССР сталь считалась стратегическим продуктом и в целях мирного строительства почти не использовалась. Сегодня все изменилось, и легкие металлоконструкции становятся все более популярными.

ЛМК — быстро и качественно

Индустриальный подход и стандартизация — вот основное отличие технологии ЛМК, сделавшее их столь популярными сегодня. Все элементы производятся на заводе конвейерным способом. В результате унификации всех узлов и деталей металлоемкость таких зданий относительно невысока. Поскольку для соединения деталей сварка почти не применяется (сборка на резьбовых соединениях), монтаж не требует специальной подготовки (сертификации) рабочих. Такая система позволяет более чем вполовину ускорить процесс строительства.

И еще одно важное отличие — наличие у известных компаний-производителей пакета готовых типовых проектов полнокомплектных зданий. Они разрабатывались при участии известных проектных институтов и уже прошли регистрацию в органах Госстроя (сейчас — Агентство по строительству РФ). Это позволяет серьезно упростить согласование и получение необходимых разрешений.

По мнению ведущих специалистов европейских компаний, именно это является ключевым фактором для бизнеса. Для владельца предприятия, который нуждается в расширении и диверсификации бизнеса, одним из главных параметров при выборе способа строительства является скорость, быстрая оборачиваемость средств. Очевидно, что процесс производства, проектирования и монтажа должен максимально сокращаться. Интересное ноу-хау — одностадийное проектирование. То есть исходным документом является собственно архитектура сооружения: отметки перекрытий, точки кранового оборудования, точки приложения нагрузок и их величины (то есть оборудование, важное с точки зрения нагрузки на каркас). В итоге появляется готовое строительное задание с архитектурой и нагрузками. После этого проектирование ведется в одну стадию. Наше заводское проектное бюро выдает как чертежи КМД для производства, так и монтажные схемы для строительства. Это параллельный процесс, и возведение может начаться сразу после изготовления конструкции и без дальнейших согласований. Когда мы говорим о реализации проекта в 4–5 тыс. кв. м, мы имеем в виду сроки в 4–5 месяцев до сдачи. Из них проект занимает 6–8 недель, остальное — производство и монтаж. В случае же обычного (двухстадийного) процесса общий срок больше, как минимум, в два раза.

Бизнес сегодня ориентирован на короткие сроки и высокое качество — только так можно сохранить старых партнеров и привлечь новых. Это еще более актуально в логистической и складской сфере, и здесь прибавляется еще один фактор — масштабируемость. Возможность построить в кратчайшие сроки второе здание логистического комплекса рядом с уже имеющимися иногда поистине бесценна, а от сроков переноса склада с одной площадки на другую иногда зависит стабильность самого бизнеса. На сегодняшний день полнокомплектные здания из легких металлоконструкций признаны одними из лучших систем для построения складов и логистических комплексов.

Дело в том, что высокая технологичность производства и отлично продуманный конструктив зданий позволяют изготавливать основные комплектующие заранее и иметь их запас на складе готовой продукции. Обычная логика работы такова: вы оформляете заказ, специалисты строительной компании составляют спецификацию и комплектуют ваше здание, сразу же выдавая вам задание на фундамент. Пока готовится фундамент, изготавливаются недостающие комплектующие, и здание доставляется на площадку. Если учесть, что под такое сооружение не нужен тяжелый фундамент (достаточно точечного, а иногда и просто бетонной площадки), срок между размещением заказа и окончанием работ беспрецедентно мал. К этому можно добавить, что абсолютно все соединения — на болтах (это означает отсутствие сварки и привязки к энергоресурсам), а вес элементов конструкции позволяет в ряде случаев обойтись вовсе без кранового оборудования.

ЛМК: опыт применения

Как уже говорилось, помимо активности крупных девелоперов растет и собственное строительство производственного бизнеса. Так, компания «Кералит» (производство огнеупоров) несколько лет назад построила современный заводской комплекс в Наро-Фоминском районе Московской области. Возведение современно оснащенного предприятия велось по технологии ЛМК и было завершено за год.

Один из немногих пока в Подмосковье производственно-складских комплексов высшего класса «Белая Дача», расположенный недалеко от Москвы, также был построен в кратчайшие сроки благодаря использованию таких технологий. В данном случае был применен несущий каркас здания из металлоконструкций, выполненный из сварных двутавров переменного по длине сечения. Для соединения элементов рам использовались фланцы на высокопрочных болтах с предварительной затяжкой. Ограждающие конструкции были выполнены из сэндвич-панелей, что позволило добиться привлекательного экстерьера и обеспечить надежную теплоизоляцию.
Детчинский завод овощных концентратов (ДЗОК), принадлежащий компании «Русский продукт», тоже был реконструирован с применением легких металлоконструкций, что позволило увеличить производственные площади и переоснастить предприятие современным оборудованием.

Компания «Юниленд» (сеть «Дикси») для собственных нужд построила с использованием металлоконструкций один из первых складских комплексов класса «А» в Екатеринбурге.

Развитие различных отраслей экономики, как показывает опыт зарубежных стран и недолгий российский, невозможно без строительства инфраструктуры (современных зданий, складских комплексов), соответствующей международным стандартам. Сложившаяся сегодня в стране ситуация такова, что промедление в массовом возведении таких объектов грозит серьезным отставанием от мирового бизнес-процесса. Очевидным же выходом из этой ситуации является применение современных технологий строительства, и в частности — легких металлоконструкций.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!