1 стр. из 1

18 апреля в рамках VIII Международного конгресса по строительству IBC-2008 в «Ленэкспо» прошла конференция «Землепользование для строительства и практика проведения торгов (аукционов и конкурсов) на объекты недвижимости Санкт-Петербурга». Организатором его был Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой».

Тема очередного мероприятия, главными выступавшими которого стали в основном высокопоставленные питерские чиновники, говорит о том, что руководители строительных фирм уже давно дали понять, что дальше тянуть время с решением земельного вопроса чревато. Иногда звучало сравнение с пузырем, который может лопнуть. И хоть чиновный люд старался смягчить выводы, было понятно: если пузырь лопнет, последствия могут быть непредсказуемыми.

Впрочем, лучше об этих проблемах сказали выступившие с трибуны.

Открыл конференцию вице-президент, директор «Союзпетростроя» Л. Каплан:
— Вообще, земельный вопрос и землепользование для строительства сегодня — наиболее острый вопрос в городе. Не производство стройматериалов, не другие проблемы, а именно земельные ресурсы, которые необходимо использовать для того, чтобы достичь уровня, необходимого для обеспечения жильем, объектами коммунальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости, объектами развития промышленных зон, которые тоже «стоят» из-за отсутствия инженерной подготовки.

Поэтому я считаю, что тема конференции архиактуальна. Конечно, мы сегодня вряд ли что решим. Но мое глубокое убеждение, основанное на жизненном опыте и опыте работы в строительном комплексе, что эти проблемы надо решать комплексно. Иначе развитие каких-то одних секторов пойдет в ущерб другим, а любой перекос приводит к потере темпов, потере ввода жилья и т. п.

Заместитель руководителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу В. Хисамов:
— В июле прошлого года был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Он вступил в силу с 1 марта 2008 г. …Этот Закон отличается от предыдущего тем, что регулирует кадастровый учет не только земельных участков, но и других объектов недвижимости. По новому Закону кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и, в случаях, определенных Федеральным законом, если иное им не предусмотрено, подземные сооружения… Кадастровый учет осуществляет Управление «Роснедвижимости», в этой работе участвует и подведомственная организация Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата».

Соотношения с государственным земельным кадастром — то, что было и с государственным кадастром недвижимости, — то, что принято, а также все сведения государственного земельного кадастра сейчас перенесены и считаются ранее учтенными сведениями государственного кадастра недвижимости. То есть никакая информация не пропала и действительны все проведенные кадастровые учеты и все номера, и т. д.

По отношениям, не связанным с кадастровым учетом земельных участков, законом введен переходный период до 1 января 2010 г.

… Закон дал определение кадастровой деятельности: это выполнение работ, в результате которых осуществляется подготовка документов, содержащих необходимые для ведения кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе. Появляется новый персонаж на этом рынке в соответствии с законом — кадастровый инженер…

Сроки кадастрового учета практически не изменились, единственное — в новом законе сроки установлены в рабочих днях. Срок этих кадастровых действий — 20 рабочих дней.

Закон предусматривает три способа подачи документов и три способа получения кадастрового паспорта, но реально работают только два. Третий — путем электронной почты — еще должен быть разработан и утвержден. Я не думаю, что это произойдет в ближайшее время, потому что существует проблема, связанная с законодательством: что такое электронная подпись, идентификация этого документа…

Появился кадастровый план территорий, но он, опять же, не до конца проработан, его тоже можно получать, но он выдается на территорию в рамках одного кадастрового квартала. Есть также такая форма предоставления информации, как кадастровая справка, но по этому поводу тоже нет утвержденных документов…

Начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ОАО «Фонд имущества» Н. Ботвин:
— «Фонд имущества» Санкт-Петербурга — это основной организатор проведения всех торгов по земельным участкам и в том числе имущественных прав, связанных с земельными участками.

У нас проводится классический английский аукцион, где участникам созданы практически все условия для того, чтобы быстро подать заявки на интересующие их объекты. Информационная база, существующая сегодня, позволяет ознакомиться со всеми параметрами продаваемого объекта. Это информационные столбики непосредственно в холлах и залах, выпускаемый информационный бюллетень «Фонда имущества», куда мы сдаем всю информацию, кроме того, у нас открыт сайт, который дает все сведения о проведении тех или иных торгов …

В рамках закона Санкт-Петербурга  № 242-143 мы продаем право аренды земельных участков по полному пакету… Комитет по строительству планирует в этом году передать нам документацию по восьми многоквартирным жилым домам в разных районах города. Но это кварталы, в общем-то, уже застроенные.

Второй вид торгов — торги по короткому пакету (Постановление №405 Правительства), которые предусматривают предоставление права аренды земельного участка сроком на шесть лет. Жилье по этим торгам не проходит, это как правило небольшие участки, по которым функция определена по генплану…

Следующая схема — это комплексное освоение территории (Постановление №167 Правительства). Это не новая тема, о ней тоже уже говорили довольно много. Это достаточно большие земельные участки, которые сформированы, имеют кадастровый номер, по ним определены основные источники энергоснабжения, но никаких инженерных сетей у этих территорий нет.

Следующий вид торгов, который осуществляет «Фонд имущества», связан с землей (Постановление № 33-РП Правительства).

В этом случае «Фонд имущества» самостоятельно формирует объекты недвижимости и земельные участки и одновременно продает здания вместе с земельными участками. И здесь у покупателя появляется обременение…

Сегодня появилось новое направление — продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В настоящее время продано 15 участков, перспективы у этого направления есть, потому что спрос очень высокий…

И последняя тема, связанная с проведением конкурсов либо аукционов, — реновация застроенных территорий. Сейчас она находится на рассматрении в Законодательном собрании.

Заместитель директора ЗАО «НИПиГрад» В. Аврутин:
— Сейчас близок к утверждению Закон о внесении изменений и дополнений в Генеральный план Санкт-Петербурга… Мы к концу мая получим обновленный Генеральный план… Но всех интересует процесс и сроки подготовки правил… Сейчас начнется внесение изменений в подготовленные ранее Правила землепользования и застройки в соответствии с обновленным Генпланом. Этот проект, примерно в октябре, будет вынесен на рассмотрение правительства, а в ноябре — в Законодательное Собрание, чтобы до конца года принять новые Правила. До их принятия будет действовать система временных разрешений застройки (ВРЗ). Все ранее выданные ВРЗ будут действовать в части, соответствующей обновленному Генеральному плану Санкт-Петербурга. Если с учетом поправок в Генплан функциональная зона изменится, то ВРЗ в этой части действовать не будут… Период продолжения разработки ВРЗ продлится до принятия Правил землепользования и застройки. Конечно, та практика, когда на строителей навешивают не только проекты планировки и межевания, а еще и заказ этого ВРЗ, — это плохо, но до принятия правил это будет сохраняться…

Первый заместитель председателя Комитета по строительству Н. Крутов:
— Сегодня невозможно продать земельный участок по так называемому полному пакету из-за того, что в соответствии с Земельным кодексом эта территория не обес-печена градостроительной документацией, проектами планировки, соответственно, не определены земельные участки, нет градостроительного плана. Чтобы не останавливать процесс, временно внесены изменения в Земельный кодекс и предложена возможность проведения торгов на право комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Суть сводится к тому, что мы продаем «неупакованный» земельный участок за принципиально небольшие деньги, победитель конкурса принимает обязанность разработать на него проект планировки и в соответствии с ним построить инженерную инфраструктуру. После этого реализует свое исключительное право получить в собственность либо в аренду земельные участки, которые в результате проекта планировки сформированы для застройки. Это некая морковка для богатого инвестора, чтобы за небюджетные деньги инженерно подготавливать территории, а затем отдельными лотами продавать под застройку. А чтобы состоятельный инвестор мог взять приличный кусок земли, инженерно его обустроить и дальше либо строить на этом земельном участке самому, либо перепродать эту землю. Инженерно обустроенная, она в несколько раз будет дороже, тем самым компенсируются затраты на ее обустройство…
Сейчас у нас подготовлены земельные участки на комплексное освоение: повторные торги в Петродворце, в Купеческой гавани, и в районе Луговой, в Горской — под малоэтажную застройку. Готовится еще несколько земельных участков для комплексного освоения в Курортном, Красногвардейском и Красносельском районах, в Колпино, в Сестрорецке и в Каменке, — но это еще все в планах. Из проданных же лотов никто еще полностью инженерной подготовки не проводил…

Заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом О. Ляпустин коснулся вопроса выкупа земельных участков:
— После того как дом будет построен, право собственности на земельный участок перейдет, по Закону, уже к домовладельцу, поэтому выкуп земельных участков на праве собственности и их последующая застройка являются существенным резервом… Продажа земельных участков активно идет начиная где-то с 2003 г., потому что до этого менялось законодательство: в 2001 г.
вступил в силу Земельный кодекс, в 2002 г.— Закон о приватизации. Статистику я взял за период с 2003 г. по 2007 г. соответственно, и за все эти годы наблюдается рост активности. В 2003 г. земельных участков было выкуплено на 416 млн. руб., а в 2004 г. уже на 936 млн. руб., в 2005 г. общая сумма от продажи земельных участков составила 2 млрд. руб., и суммарная площадь участков, на которые были приобретены права, составила более 1 136 га.; в 2006 г. насчитывалось 619 земельных участков, площадь немного сократилась, и выручка снизилась до 1 млрд. 911 млн., что было связано с принятием решения Правительством, и цена выкупа земельных участков была снижена почти в 3 раза.

… Прошлый 2007 г.: опять зафиксирован рост, продано было уже 557 земельных участков, общая площадь составила около 1 тыс. 87 га, и вырученная от продажи сумма составила более 2,4 млрд. руб. Такой рост связан с очередным изменением цены уже в большую сторону, что обусловлено проведенной оценкой кадастровой стоимости… В госсобственности на сегодняшний день находится около 120 тысяч га.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!