1 стр. из 1

Земельный вопрос при строительстве и проектировании железнодорожных путей является первостепенным. К сожалению, ему не всегда уделяют должное внимание. Тем не менее очевидно, что строительство объектов недвижимого имущества невозможно в отрыве от земли.

Земля в такого рода правоотношениях представляет особую ценность, выполняя функцию пространственно-операционного базиса, то есть фактически является «площадкой» для размещения и развития отраслей производства и, безусловно, самой транспортной инфраструктуры.

Любой субъект, осуществляющий строительство железнодорожных путей необщего пользования, непосредственно примыкающих к железнодорожным путям общего пользования, а в отдельных случаях и иные владельцы железнодорожных путей необщего пользования так или иначе вынуждены расположить часть своего пути и сопутствующую инфраструктуру на земельных участках, прилегающих к железнодорожным путям общего пользования, то есть на полосе отвода железной дороги.

Столкнувшись с таким объектом правоотношений, как земельный участок полосы отвода, необходимо понимать, что, как и во всех других случаях, пользование данным земельным участком без получения на то разрешения не представляется возможным и, без сомнения, будет квалифицировано как самовольное строительство по ст. 222 Гражданского кодекса РФ [1] со всеми вытекающими из этого последствиями.

Для осуществления строительства в первую очередь необходимо именно легализовать свои притязания на землю. Но вот вопрос: как это сделать и к кому обратиться?

Для того чтобы найти ответ на вышепоставленный вопрос, необходимо установить первоисточник права, то есть того субъекта, который фактически осуществляет полномочия собственника. В нашем случае мы говорим именно о полномочиях собственника, а не о собственнике как таковом, так как им является Российская Федерация, то есть государство. Так в ФЗ от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» [2] указано, что земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью (ст. 3), то есть собственностью государства.

Однако государство не может самостоятельно выступать в гражданском обороте, в связи с чем возникает вопрос о том, кому делегированы полномочия собственника в отношении земельных участков полосы отвода. Этот вопрос не самый сложный, ответ на него дает Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 601 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» [3], в котором сказано, что управление и распоряжение государственным имуществом в нашей стране осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее Росимущество). Именно Росимущество распоряжается от имени Российской Федерации земельными участками полосы отвода железной дороги.

Следующий вопрос заключается в том, каким именно образом происходит распоряжение. Фактически Росимущество передает такие земельные участки Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее ОАО «РЖД») в аренду на основании договора аренды, сторонами которого, соответственно, являются уполномоченный орган исполнительной власти, а именно само Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальные управления), с одной стороны, и ОАО «РЖД», с другой стороны.

Порядок и условия заключения договора аренды земельного участка полосы отвода железной дороги установлен Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД» [4]. Именно в данном Постановлении указано, что пользование земельными участками полосы отвода железной дороги осуществляется на основании договора аренды. Иного способа не предусмотрено несмотря на тот факт, что на территории России отнюдь не все земельные участки полосы отвода оформлены в аренду надлежащим образом, а пользование ими все же осуществляется.

Необходимо отметить, что заключение договора аренды с ОАО «РЖД» на получение в пользование федеральных земель осуществляется без проведения торгов, в отличие от общеустановленного правила по передаче федеральных земель в аренду в конкурсном порядке. Можно предположить, что отсутствие торгов обусловлено как целевым назначением передаваемых в аренду земельных участков, так и особым социально-экономическим статусом ОАО «РЖД», во исполнение которого и передаются земельные участки полосы отвода железной дороги.

Договор аренды земельных участков полосы отвода железной дороги носит срочный характер, а именно — срок действия договора составляет 49 лет, то есть он максимально возможный. В соответствии с Общими правилами (п. 3 ст. 22) Земельного кодекса РФ [5] по истечении срока договора аренды его арендатор, то есть ОАО «РЖД», имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении своих обязанностей.

В п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В отношении ОАО «РЖД» по указанию Правительства РФ Министерство экономического развития и торговли РФ издало приказ от 4 декабря 2006 г. [6], которым были утверждены ставки арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные ОАО «РЖД» в аренду. Эти ставки существенно ниже реальной рыночной арендной платы за аналогичные земли.

Договор аренды земельных участков полосы отвода железной дороги предоставляет ОАО «РЖД» весьма широкий спектр прав, включая и возможность по распоряжению земельными участками, расположенными в полосе отвода, что для владельцев железнодорожных путей необщего пользования очень важно. Безусловно, право распоряжения не носит абсолютного характера, оно весьма ограничено, но, тем не менее, позволяет ОАО «РЖД» передавать арендованные земельные участки в субаренду. Таким образом, чтобы получить права на желаемый земельный участок полосы отвода железной дороги, «перспективному» собственнику железнодорожных путей необщего пользования необходимо обратиться именно в ОАО «РЖД» для заключения договора субаренды в соответствии с правилами, установленными распоряжением президента ОАО «РЖД» от 14 апреля 2005 г. № 506р «Об утверждении порядка организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды» [7].

Право ОАО «РЖД» сдавать земельные участки в субаренду проистекает из п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и содержательно продублировано в п. 2 ст. 90 Земельного кодекса РФ, где сказано, что свободные земельные участки (в том числе и временно свободные) полосы отвода железной дороги могут сдаваться в аренду. В вышеобозначенной фразе нет опечатки, что очень важно.

Все дело в том, что Земельный кодекс оперирует именно таким понятием, как «аренда», а не «субаренда». Возникает закономерный вопрос: является ли это свидетельством противоречия норм? В соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД»», речь идет о субаренде, но существенным здесь является и тот факт, что договор аренды на земельные участки, расположенные в «полосе отвода», может заключаться не только с ОАО «РЖД», но и с собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на этом участке (п. 2), и иными титульными владельцами. То есть Постановление Правительства не противоречит земельному кодексу РФ, напротив, оно весьма уверенно указывает на возможность аренды земельных участков полосы отвода железной дороги третьими лицами, а не только ОАО «РЖД». Данные изменения были внесены в Постановление Правительства РФ на основании решения Верховного суда РФ от 29 января 2007 г. № ГКПИ06-1020 [8], в котором указано, что Постановление Правительства РФ не может изменять порядок, установленный ст. 36 ЗК РФ, и подменять исключительное право аренды на право субаренды.

Таким образом, земельные участки полосы отвода железной дороги на сегодняшний день являются федеральной собственностью и переданы в аренду ОАО «РЖД», осуществляющему распоряжение ими в форме сдачи в субаренду. Но в то же время лица, обладающие правами на здания и сооружения, расположенные на земельных участках полосы отвода железной дороги, могут также быть арендаторами таких земельных участков и заключать договор аренды непосредственно с Росимуществом (его территориальными управлениями).

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!