1 стр. из 1

В 2008 г. исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятие этого закона — несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.

Кредитно-финансовый механизм, лежащий в основе такой системы, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости. Она является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями. Тем самым ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активного слоя, являющегося основой современного демократического общества, — среднего класса.

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становится приоритетом каждого гражданина.

В силу макроэкономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности. В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения — переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20–30-летних будущих доходов.

По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех экономически развитых стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимают доминирующее положение в обществе.

За 10 лет, прошедших после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех субъектах Российской Федерации действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 г. выдавали ипотечные кредиты. Объем выданных кредитов вырос с 4 млрд. рублей (в 2002 г.) до 556 млрд. рублей (на конец 2007 г.). Около 700 тыс. российских семей приобрели в собственность квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования — создание первичного рынка ипотечных кредитов — завершен.

Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов стоит ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства Российской Федерации № 28 от 11.01.2000 г.), определяющей стратегию развития института ипотеки в Российской Федерации.

Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.

Недооценка важности этой проблемы уже привела многие региональные банки и региональные ипотечные компании, активно участвующие в ипотечных программах, к трудностям из-за отсутствия у них длинных пассивов.

Действительно, контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в части количества ипотечных жилищных кредитов, подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов долгосрочного ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% выданных ипотечных кредитов.

В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 г. существенно сократилось.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков.
Качество кредитных портфелей, а также повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делают невозможной при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта (оцениваемого на уровне не менее 3–7%).

Таким образом, у банков «зависли» малоликвидные активы (составляющие порядка 30 млрд. долларов США).

Необходимы финансовые меры по исправлению сложившейся ситуации, имеется в виду поддержка тех первичных кредиторов, которые выдали значимые объемы ипотечных кредитов, несбалансированные с долгосрочным фондированием, в результате чего снизилась их финансовая устойчивость.

Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на Западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:
а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей) — так называемые «сабпрайм-кредиты»;
б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье.
Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.

Во время визита делегации Ассоциации строителей России и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка в США в сентябре 2007 г. и встречи с руководством Министерства жилищного строительства и развития городов на наш вопрос: «Знали ли вы о серьезном неблагополучии с жилищной ипотекой?», последовал ответ: «Да, знали». А на вопрос: «Почему не принимали мер?» — «Но ведь это рынок, и мы не имели права вмешиваться».

Фактор а), как уже отмечалось выше, также присутствует и на российском ипотечном рынке. Однако небольшие объемы выданных ипотечных кредитов (соответствующих всего лишь 2% ВВП) и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (фактическое отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволил вирусу «сабпрайм-кредитов» заразить все финансы, как это произошло в США.

Поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка, вынужденных принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на улучшение качества кредитных продуктов (включая ужесточение требований к заемщикам и повышение процентных ставок), показывает, что отрезвление наступило — болезненный и трудный процесс выздоровления ипотечного сектора пошел.

Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по рефинансированию (секьюритизации) кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты.

Складывающееся положение дел на российском ипотечном рынке осложняется нестабильностью на жилищных рынках. Строительная сфера, ежегодный объем инвестиций в которую в последние годы увеличивался на 30%, является огромным потенциалом для роста ВВП России.

Развитие строительной сферы как основы экономики любого региона является системной задачей для развития экономики страны. В этой связи выстраивание государственной политики в области строительства, включая вопросы безопасности, является не одной из ряда задач, а важнейшей задачей государственного управления.

В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках. Правильное понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на динамику процессов на строительном рынке, позволит государству своевременно принять превентивные меры, чтобы не допустить негативного сценария развития событий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которого прогнозирует большинство финансовых аналитиков. В противном случае нас не спасут те «подушки безопасности», о которых абсолютно правильно говорил председатель Правительства Российской Федерации Владимир Владимирович Путин.

На инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.

Фактор 1.
Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов (особенное влияние оказали нормы Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса Российской Федерации в части аукционного порядка продажи земельных участков под жилищную застройку). Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3–4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 г.

Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 г., снижение темпов жилищного строительства.

Необходимо отметить, что указанный фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Фактор 2.
Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т. п.), привел к сохранению в 2005–2006 гг. высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 г., когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в два раза.

В 2007 г. во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Если учесть, что граждане, въезжающие во вновь построенное жилье, как правило, освобождают старое жилье, то эта цифра должна увеличиться в два раза. Однако необходимо учитывать, что в 1,4% присутствуют и так называемые «инвестиционные квартиры», число которых колеблется в различных регионах от 10 до 30%. С другой стороны, потребности граждан в этой доходной категории ниже, чем в среднем по стране. Но даже с учетом этих замечаний спрос превосходит предложения на рынке жилья минимум в два раза. Всеми формами государственной поддержки в 2007 г. воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей, или около 0,15% населения.

Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на рынке и сокращение количества сделок (включая приобретение жилья в кредит) как минимум на 30–50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.

На сокращение количества продаж (в том числе и «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16–17 сентября 2008 г.

Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке.

Фактор 3.
В 2007–08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие — выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи — ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

Фактор 4.
Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005–2006 гг. вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в два раза (и достигли 7–8 тыс. рублей за т), и отчасти металла.

Можно понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья и снижающим их финансовую устойчивость.

Строители попали в своеобразную вилку: с одной стороны — рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья.

Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство Российской Федерации, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 г.

отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, их доходы снизились, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Так, только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.

Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.

В преддверии принятия Долгосрочной стратегии массового строительства жилья, предусматривающей достижение к 2020 г. ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики необходимо принять комплекс мер, направленных на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов и обеспечивающих баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.

Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе. Она существенно зависит от внешней среды, от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулирует повышение цен на рынке жилья, другие факторы, напротив, снижают спрос и тем самым способствуют снижению цен.

Но в любом случае можно однозначно утверждать, что рынок лихорадит и он таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.

Наблюдается снижение котировок акций российских инвестиционно-строительных компаний. В частности, в понедельник, 29 сентября, на Лондонской фондовой бирже произошло обвальное падение акций почти всех российских девелоперов, в среднем потерявших от 10% до 40% своей стоимости. Это свидетельствует о снижении доверия к ним со стороны инвесторов.

В соответствии с этим необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно осуществить только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов. Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности прежде всего с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматической эффективности для общества в целом, и наоборот. При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь длительное время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.

В условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ является социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения).

В ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы наряду с социальной функцией дополнительно должны решать важнейшую экономическую задачу по стабилизации ситуации.

Что касается применяемых сегодня мер государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на свободном рынке, то они лишь дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств. В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.

Еще год тому назад Ассоциацией строителей России при участии Национальной ассоциации участников ипотечного рынка и ряда других общественных организаций подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и его основных положений.

В основе этого документа лежит тезис о необходимости регулирования цен в тех сегментах рынка жилья, потребителями которого выступают граждане, нуждающиеся в социальной поддержке и защите.

Речь идет не об административном регулировании цен на рынке за счет установления предельных норм прибыли для застройщиков, а о применении стимулирующих мер, например налоговых льгот, для тех компаний, которые ведут строительство жилья социального использования.

Главным механизмом регулирования цен должно стать государственно-частное партнерство, при котором государство (и муниципалитеты) выступает соинвестором социальных жилищных программ, направляя средства на компенсацию стоимости площадок под застройку и обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Возвращаясь к рассмотрению ситуации на российском ипотечном рынке, необходимо отметить, что сегодня нам предоставляется уникальная возможность избежать серьезных ошибок, извлекая для себя уроки из кризиса американской финансовой системы

УРОК 1. Следует понимать, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования — либо в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов, либо их невмешательства (как это случилось в США), либо в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например рейтинговых агентств) — может привести к серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

Поскольку ее устойчивость является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом «рынок сам все расставит по своим местам».

С другой стороны, зарегулированность отношений на рынке будет тормозить развитие ипотечного кредитования. Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка — путь к его стабильному развитию.
УРОК 2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

УРОК 3. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому необходимо при увеличении объемов ипотеки внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

УРОК 4. Механизм ипотечного жилищного кредитования обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты платежей по ипотечным кредитам.
Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 15% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит (при этом лишь 3–4% из них могут рассчитывать на приобретение полноценной новой квартиры), система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что (при сложившихся ценах на жилье — 51 299 руб./кв. м на первичном рынке, 54 815 руб. — на вторичном рынке) 3–4% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 тыс. рублей в месяц могут приобрести в собственность квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет; 5–6% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 тыс. до 25 тыс. рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м; 6–7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 тыс. до 15 тыс. рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. м. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации.

Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов и препятствуют реализации сделок по секьюритизации, что может привести к коллапсу всей системы. В конце концов, они противоречат стратегии развития института ипотеки, определенной в вышеупомянутом Постановлении Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. и Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, одобренной Правительством Российской Федерации (2005 г.).

Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб другим, более массовым группам населения, нуждающимся в существенной государственной поддержке. К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены, ежегодный рост которых существенно превосходит размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации можно рефинансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.

С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам, о чем шла речь выше.
Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья, и этот социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.

Основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка и формированию внутренних источников долгосрочных финансовых ресурсов (использование инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России и т. д.). Необходима также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК на стимулирование вторичного рынка закладных. Это диктуется сложившейся ситуацией на российском ипотечном рынке.

Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипотечного кредитования через АИЖК.

Во-первых, следует иметь в виду двойственную природу Агентства. С одной стороны, это государственный институт развития, целью которого является «расшить те сложные узлы», которые по разным причинам не под силу частным компаниям, работающим на ипотечном рынке. С другой стороны, созданное в форме открытого акционерного общества, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является хозяйствующим субъектом (хотя и со 100%-ным вкладом Российской Федерации), а следовательно, цель его деятельности заключается в извлечении максимальной прибыли. Ситуация не совсем стандартная, поскольку в других областях экономики роль АИЖК, как правило, играют некоммерческие организации, созданные в организационно-правовой форме государственных корпораций.

Во-вторых, используемые в чисто коммерческой деятельности государственные средства в форме вклада в уставный капитал и государственных гарантий могут обеспечить Агентству конкурентные преимущества, становясь препятствиям для аналогичной деятельности других профессиональных участников, не имеющих доступа к таким ресурсам, и привести к деформациям рыночных отношений. В результате, вместо развития ипотечного рынка мы получим его суррогат, который может нормально функционировать лишь при наличии «наркотической бюджетной иглы».

Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером» первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно. Однако в процессе выполнения государственного заказа как-то забылось, что в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации).

Вместо этого АИЖК, преимущественно используя средства, привлеченные посредством государственных гарантий (без секьюритизации ипотечных активов), включилось в гонку за объемы ипотечных кредитов. Оно стало для большинства региональных ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя по логике вторичного рынка должно было стать финансовым посредником, играющим роль приводного ремня между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги.

АИЖК оказалось между двух огней: с одной стороны — созданная региональная ипотечная сеть требует все возрастающих финансовых ресурсов, которые оно в достаточном количестве могло бы привлечь с финансовых рынков через размещение вторичных закладных, а с другой — государство-собственник требует увеличения объемов выдаваемых кредитов.

Ситуация подогревалась и со стороны крупных российских и зарубежных банков, которые также включились в битву за объемы, и началось «соревнование» за увеличение количества кредитов на балансах. Началось снижение требований по заемщикам, стало повышаться LTV, банки, следуя примеру АИЖК, стали снижать процентные ставки.

До начала возмущений на мировых финансовых рынках внешне все выглядело достаточно благополучно, и вдруг оказалось, что только «бюджетная игла» может обеспечить новые вливания в ипотечную систему.

Участие государства своими средствами в исключительно рыночном институте ипотеки возможно лишь точечно, причем в случаях, продиктованных общественными интересами, в целях защиты государства от внешних катаклизмов, особенно на стадии его становления либо запуска позитивных процессов.

Государство вправе становиться игроком на рынке лишь тогда, когда частные профессиональные участники рынка по объективным причинам не могут обеспечить его стабильное развитие. Если же такие вливания станут системой, то это будет признаком ошибок в построении системы ипотечного жилищного кредитования.

Выделенные в настоящее время для поддержки системы ипотечного жилищного кредитования средства в капитал АИЖК (60 млрд. руб.) в первую очередь должны быть направлены на развитие и повышение ликвидности ипотечного сегмента российского финансового рынка (стимулирование обращения ипотечных ценных бумаг).

Одновременно часть средств должна сыграть роль антикризисных мер, связанных с функционированием ипотечной программы АИЖК. По нашему мнению, их необходимо направить на условиях софинансирования совместно с администрациями субъектов РФ, которые имеют контрольные пакеты акций региональных ипотечных операторов, на выкуп закладных, выданных (по стандартам АИЖК) банками под обязательства региональных ипотечных операторов закладных, согласованных с АИЖК.

Целью таких вложений является поддержка ликвидности этих банков и пред-отвращение потери финансовой устойчивости ипотечных центров в субъектах Российской Федерации. Безусловно, направление подобных средств должно осуществляться на основе публичных правил и адресно, на основе анализа реально сложившейся ситуации и проведенного аудита, с учетом законтрактованных объемов АИЖК.

Представляется нецелесообразным использования дисконта при выкупе, поскольку смысл дисконтирования служит целям повышения качества первичного ипотечного актива для осуществления сделок по секьюритизации, условия по которым в настоящее время трудно спрогнозировать. Во всех остальных случаях участие государства в рыночных отношениях оправдано лишь в целях социальной поддержки или защиты нуждающихся граждан.

Поэтому АИЖК, используя государственные средства, должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке (в так называемых программах социальной ипотеки). Главной же задачей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по нашему мнению, должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан.

С этой целью необходимо обеспечить:
1. Создание организованного вторичного рынка для закладных.
После создания организованной площадки для торговли закладными АИЖК должно предоставлять продавцам закладных опцион на продажу стандартных закладных при условии, что такие закладные не были выкуплены частными рефинансирующими организациями в течение установленного срока после выставления их на продажу. В результате сократятся объемы государственной поддержки и возрастет ликвидность АИЖК, поскольку оно становится источником экстренной, а не текущей ликвидности для рынка.
2. Содействие секьюритизации и выпуску ипотечных ценных бумаг.
АИЖК должно выкупать младшие (и/или мезонинные) транши ипотечных кредитов, предоставлять гарантии по обратному выкупу дефолтных закладных за продавцов закладных или по ипотечным ценным бумагам.

Как правило, объем младших траншей составляет 10–20% от объема рефинансирования. Государство, вкладывая 1 рубль в младшие транши, обеспечивает рефинансирование 5–10 рублей, вложенных в закладные. Соответственно в 5–10 раз повысится эффективность государственной поддержки вторичного ипотечного рынка.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!