1 стр. из 1

Говоря об отечественном жилищно-коммунальном хозяйстве, нельзя отрицать тот факт, что, несмотря на годы реформ, не во всех сферах отрасли полноценные рыночные отношения установились и по сей день. Журнал «Федеральный строительный рынок» решил уточнить, что думают по этому поводу в Федеральной антимонопольной службе, а заодно расспросить представителей ведомства и по общестроительным проблемам. Наш собеседник — начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России Владимир ЕФИМОВ.

–Владимир Владимирович, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкуренции и перевод отрасли на рыночные отношения, как известно, считается одним из главных условий реформы российского ЖКХ. Как, с точки зрения Федеральной антимонопольной службы, сегодня продвигаются дела в данном направлении? В частности, насколько цивилизованно развивается рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городах?

— С точки зрения именно Федеральной антимонопольной службы, реформа продвигается очень тяжело. Проблема в том, что все необходимые законы давно приняты, процедура проведения конкурсов по выбору управляющей компании определена предельно четко, но мы по-прежнему наблюдаем как нежелание самих собственников жилых помещений активно участвовать в процессе выбора способа управления, так и нежелание местной власти допускать на рынок ЖКХ конкурирующие организации. Это не только не способствует развитию рыночных отношений в указанной сфере, но и препятствует, в том числе реализации федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», в соответствии с которым одним из условий предоставления средств регионам является создание ТСЖ и появление на рынке частных управляющих компаний.

Вместе с тем на сегодняшний день мы возбудили в отношении органов местного самоуправления несколько сотен дел по фактам как непроведения конкурсов по выбору управляющих компаний, так и бесконкурсного назначения последних. Что касается проводимых общих собраний собственников, то, как показывают обращения граждан, указанные собрания слишком часто проходят с большими нарушениями. Или, по сути дела, не проходят, но выгодное кому-то решение принимается. Например, может присутствовать лишь четверть собственников, что сразу делает такое собрание нелегитимным, но потом выясняется, что собрание признано состоявшимся и управляющая компания определена. Соответственно, рынок по управлению многоквартирными домами развивается совсем нецивилизованно.

Открытые же конкурсы фактически проводятся в единичных случаях. На всю страну на конец 2007 г. их число составляло около 150, на конец 2008-го — около 2000. К тому же при достаточно большом количестве действующих на рынке частных управляющих организаций (2146 в городах с численностью населения более 100 тыс. человек) доля управляемого ими жилищного фонда составляет лишь порядка 30% и остается намного меньшей, чем у МУПов, ДЭЗов и т. д., количество которых в разы меньше. При этом около 20% жилищного фонда продолжает оставаться преимущественно в муниципальной собственности, что фактически предопределяет выбор управляющей организации опять же в пользу муниципальных структур.

В то же время за 2007 г. количество частных компаний выросло почти вдвое. То есть рынок продолжает находиться в зачаточном состоянии, но позитивное движение все-таки наблюдается.

— Каковы проблемы в сфере естественных монополий (тепло-, водоснабжение и т. д.) и их взаимоотношениях с управляющими компаниями?

— Говоря о тепло-, электро-, водоснабжении, нельзя не признать, что изначально речь идет о монополистах. Здесь на практике конкуренция сегодня вообще возможна только в самых крупных городах, в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких других. В остальных же городах конкуренция пока возможна только между крупными операторами за право управления указанными активами, за то, кто будет управлять коммунальной инфраструктурой того или иного города. И основная проблема заключается в непроведении органами власти и местного самоуправления торгов по выбору операторов, либо проведении указанных торгов с грубейшими нарушениями.

Что касается взаимоотношений между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, то основная проблема состоит в навязывании последним невыгодных, противоречащих действующему законодательству (в том числе правилам оказания коммунальных услуг, установленных 307-м постановлением правительства РФ) условий по договорам поставки коммунальных ресурсов, таких как: авансовая оплата за поставляемые ресурсы, условия отключения, несоответствующие требованиям жилищного законодательства, а также применение в отношении управляющих организаций тарифов, предусмотренных для промышленных и прочих потребителей.

— Какие вопросы приходится рассматривать ФАС в сфере недвижимости? Много ли обращений по проблемам предоставления земельных участков под строительство?

— Проводимый нами мониторинг четко показывает, что в Москве ситуация на рынке коммерческой недвижимости абсолютна конкурентна. Аналогичная ситуация во многих российских регионах. Вместе с тем много вопросов возникает с выделением земельных участков как для коммерческого строительства, так и для жилищного.

С 1 октября 2005 г. вступила в силу норма Земельного кодекса РФ об обязательности предоставления земельных участков под жилищное строительство исключительно на аукционах, принятая Госдумой по предложению ФАС. Строительный рынок перешел на новые правила игры. Если раньше доля открытых аукционов составляла 2–4%, то сейчас она практически достигает 90%. Исключением являются случаи, когда органы власти строят дома полностью за счет бюджета. Надо отметить, что на начальном этапе проверки выявляли довольно-таки большое количество нарушений по процедуре проведения аукционов, но с тех пор подобных случаев стало меньше в разы. Так, по результатам 2006 г., в целом по России было свыше 400 нарушений, а в 2007 г. их число сократилось до 150. Что касается коммерческого строительства, то, к сожалению, действующее законодательство до сих пор не предусматривает обязанности органов власти и местного самоуправления проводить торги при выделении земельных участков под указанные цели.

— Можно ли подробнее о результатах сравнительно недавней проверки на предмет наличия возможного сговора при определении цены на возводимое жилье между строительными организациями в «двух столицах»?

— В 2006-м, когда наблюдался резкий скачок цен на недвижимость, Генеральная прокуратура предложила ФАС России провести проверку на предмет наличия сговора между строительными организациями при реализации вновь возводимого жилья на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. В частности, в Северной столице нами были проведены 24 контрольных мероприятия, в том числе в некоммерческих ассоциациях и союзах. Проверка не выявила сговора. Было очевидно, что на рынке в этих городах и регионах работает достаточно большое количество компаний. Общим числом более 100, в Москве — около 30, из которых порядка 10 крупные. При этом ни одна из компаний не занимала на рынке долю больше 19%. Повышающий тренд на тот момент наблюдался у всех и без какой-либо системной взаимосвязи, согласованности, к тому же мы увидели совершенно разную картину по себестоимости строительства жилья. В целом проверка показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.

— Появились ли новые тенденции на фоне финансового кризиса? Если да, то каковы могут быть методы антимонопольной борьбы?
— Действительно можно сказать, что новые тенденции уже обозначились.

С одной стороны, происходит позитивное для потребителя снижение цен. С другой стороны, негативным фактором является то, что практически прекратился выход на строительный рынок новых проектов. Соответственно, прогнозируется и существенное сокращение объема земельных участков, выделяемых под жилищное строительство. Четвертый квартал 2008 г. был уже кризисным. Я думаю, что картину аналогичного снижения мы увидим и по итогам первого квартала нового года.

Следующая проблема в том, что процесс стагнации не может быть вечным, а предложение на рынке жилья и в лучшие времена было сравнительно невелико, в основном отставая от спроса. Оно сократится еще больше. Как поведут себя застройщики, когда снова пойдет повышение цен? Если в 2006 г. рынок был низко концентрирован, на нем работало достаточно много компаний, то теперь количество игроков может значительно сократиться. Согласитесь, пяти фирмам намного проще договориться между собой, чем двадцати пяти. Предотвратить осуществление согласованных действий, а именно ценового сговора, — это и будет делом Федеральной антимонопольной службы, которое может оказаться еще сложнее и ответственнее, чем сегодня.

Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации!