|
|||||
1 стр. из 1 С введением в действие норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (2004 г.) и одновременным завершением муниципальной реформы начался новый этап развития градостроительного проектирования. Городские и сельские поселения разрабатываются и утверждаются генеральными планами и правилами землепользования и застройки, а муниципальные районы и субъекты федерации — схемами территориального планирования. Аналогичная работа начата министерствами и ведомствами в отношении схем территориального планирования РФ. На практике описываемая картина демонстрирует ситуацию «одномоментной» попытки разрешения правовых и практических противоречий, накопившихся за годы забвения градостроительного регулирования. Стоимость подготовки градостроительной документации по регионам и муниципалитетам колеблется в десятки и сотни раз, завися не от уровня сложности решаемых задач, а от бюджетных возможностей органов государственной и муниципальной власти. Как следствие, качество исходной документации и уровень прогнозирования и учета градостроительной обстановки значительно различаются, т. е. качество утверждаемых документов различное. Сегодняшняя ситуация характеризуется рядом новых явлений. Во многих случаях органы местного самоуправления предполагают, что разработка генеральных планов и правил землепользования и застройки — разовая акция, которая в соответствии с нормой закона должна быть завершена к 1 января 2010 г. и следующие 20 лет повторяться не будет. Далее, в регионах и муниципалитетах с интенсивным инвестиционным процессом обнаруживается несоответствие детальности и направлений проработки генеральных планов возникшим (правильнее говоря, вновь обнаруженным) потребностям социально-экономического развития. В результате либо органы власти игнорируют нормы уже действующей градостроительной документации, либо стихийно начинают вносить в нее изменения «под заказчика», проводя так называемые «корректировки». Граждане и юридические лица, обнаружив нарушения своих законных прав и интересов нормами генеральных планов и правил землепользования и застройки, обращаются за судебной защитой, что приводит к полной или частичной приостановке действия соответствующих нормативно-правовых актов. Проблема современного этапа Рассматриваемая ситуация предполагает ответ на вопрос: как в современных условиях практически будет осуществляться градостроительная деятельность в муниципальных образованиях? Первая составляющая такого вопроса: кто будет применять разработанную документацию на должном профессиональном уровне? Второй вопрос: какие меры потребуются для соблюдения законных процедур по предоставлению разрешений на отклонения и разрешений на условно разрешенные виды использования земельного участка, а также в ряде более сложных случаев? В силу различных причин одновременно происходит утверждение генерального плана, устанавливающего для функциональной зоны, в которую входит земельный участок, один вид использования, и принимается нормативно-правовой акт, утверждающий иной вид использования применительно к данному земельному участку. Вместе с тем опыт показывает, что «лоскутная» корректировка генерального плана приводит к возникновению значительного числа внутренних противоречий, связанных не только с проблемой размещения тех или иных объектов капитального строительства, но и с необходимостью адекватной оценки изменения потребностей в развитии инженерной и транспортной, а также социальной инфраструктуры. Однако теперь на территории муниципального образования требуется найти новую территорию, подходящую для дислокации, т. е. размещения муниципального кладбища, учитывая его санитарно-защитные зоны, требования в области инженерной геологии и ряд других параметров. А если второй такой дислокации не существует..? Судиться, судиться и судиться… На практике имеется целый ряд значительно более сложных в урегулировании проблем — от «нестыковки» кадастровых границ земельных участков и градостроительных (территориальных) зон, выполненных на среднемасштабных топографических основах, до технических ошибок ведения кадастра недвижимости. Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года фактически впервые вводит в нашей стране «тотальную», всеобъемлющую систему регулирования разрешенного использования земельных участков. Реализация его норм, как ожидается, уже в 2010–2012 гг. Необходимо отметить, что оспариваться будут, в основном, нормы правил землепользования и застройки. В связи с этим важно подчеркнуть следующее. Процедурная часть правил землепользования и застройки (в отечественном праве несколько казуистически поименованная «порядком применения») может оспариваться только как нормативно-правовой акт общего характера (т. е. в течение 3 месяцев после даты вступления в силу). А карта (схема) градостроительного зонирования, нормы градостроительных регламентов и ограничения, установленные правилами землепользования и застройки для зон с особыми условиями использования территории, касаются прав на конкретные, определенные земельные участки и объекты капитального строительства, поэтому такие нормы будут оспариваться в момент обнаружения факта предполагаемого нарушения законных прав физических или юридических лиц, т. е. постоянно. Не будет ошибочным утверждение, что в текущей управленческой ситуации органы регулирования градостроительства муниципального образования ожидает 3–5-кратный рост численности, и большую часть их штатного расписания в будущем будут занимать профессиональные юристы. Таким образом, ближайшие годы генеральные планы поселений и городских округов и правила землепользования и застройки будут постоянно уточняться для приведения их в соответствие сложившемуся коллизионному правоприменению, а также в связи с исполнением вступивших в законную силу решений судебных органов. Вечное движение Существует и иное основание, которое не позволит «утвердить генеральный план на 25 лет». Это неготовность как органов государственной власти и местного самоуправления, так и отраслевых организаций к проектным решениям рамочного характера, отражающим не только текущие потребности территории в развитии, в первую очередь, производственных зон и транспортной инфраструктуры, но и потребности более обобщенного и долгосрочного характера. Крайне любопытно наблюдать массовое движение собственников земельных участков и девелоперов, которые в первые месяцы 2009 г. начали ходатайствовать об изменении целевого использования недвижимости «вследствие невозможности реализации ранее намеченных проектов в связи с экономическим кризисом». Подобная ситуация на практике складывается по трем известным причинам. Во-первых, муниципальные образования часто предоставляют земельные участки без проведения надлежащих инженерных изысканий, а в результате строительство определенных категорий объектов на них оказывается технически невозможным или экономически неоправданным. Во-вторых, привязка зонирования под развитие территорий к конкретным производственным объектам в случае последующего банкротства инвестора или пересмотра им стратегии присутствия в стране или регионе приводит к необходимости полного пересмотра концепции развития территории. И в-третьих, интересы инвестора зачастую доминируют над интересами территории, муниципального образования и его населения, т. к. его интерес к краткосрочной прибыльности проекта оказывается выше долгосрочных выгод использования земельного участка по иному назначению. Как следствие, и генеральные планы, и правила землепользования и застройки, и проекты планировки будут корректироваться на постоянной основе. Мониторинг и сопровождение Объективные реалии свидетельствуют, что корректировка генеральных планов и правил землепользования и застройки — процесс, который определяется динамичным развитием интересов граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления. Соответственно, рынок градостроительного проектирования следующего десятилетия — это рынок услуг по мониторингу и сопровождению градостроительной документации. В связи с этим на рынке градостроительного проектирования возникает новая услуга, которая в настоящее время носит наименование «мониторинг и сопровождение градостроительной документации». Дата: 21.09.2009 Антон Щукин "Федеральный строительный рынок" 6(78)
«« назад Полная или частичная перепечатка материалов - только разрешения администрации! |
|||||